家屋の名義変更

一戸建ての家とその建築地の名義が亡くなった父の名義になっています。その家と宅地の名義を亡父親から（健在の配偶者あり）子へ名義変更する場合、その配偶者（私の母）、私のほかに子供が2名おります。の場合、行政書士で資格保有者の他人が上記の物件の名義変更を行う場合どのような進め方になりますか？

No.7 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/06/19 17:29

「行政書士で資格保有者」というのは，正確には下記のそちらになるのでしょうか？

(1)行政書士登録をして行政書士会の会員になった行政書士
(2)単に行政書士になる資格を得ているだけ（試験に合格しただけ）で，行政書士登録をしていない人

名義変更というのは登記申請手続きのことだと思います。(2)の人は行政書士となる資格を有しているだけで行政書士ではありません。単発で報酬を取らずに登記申請を代理しただけであるならば，司法書士法違反には問われないように思います。

でも(1)の人は行政書士としての責務を負っています。司法書士のように明確に「法令実務精通義務がある」とは規定されていませんが，行政書士法1条の2第2項や1条の3第1項本文にあるとおり，「他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については」業務を行い得ないことを知っているはずです。そして権利に関する登記申請の代理は司法書士の業務とされています（司法書士法3条1項1号）。行政書士の場合，そういうことは知っていて当然のことでやっていはいけないことだとも知っているわけですから，たとえ単発で無報酬であったとしても司法書士法違反，行政書士法及び行政書士会会則違反等に問われる可能性があります。

そんなことになるので，相手が行政書士であるならばお願いしない方がその行政書士のためです。下手をするとその行政書士の綱紀事件に巻き込まれますから。

行政書士ではない人であるならば，その人がどういう方法で手続きを進めるつもりなのかわかりませんので，その人の言う通りに従うしかないのではないでしょうか。

No.6 回答者： satoshino 回答日時： 2022/06/17 14:26

相続登記になります

妻が２分の１
子供が残りの２分１を子供の数で割ります

遺産分割協議書や相続放棄など各種手続が必要なので
司法書士に相談した方が良いです

法務局に行くにしてもなくなった父親の戸籍謄本
各自の住民票なども必要です
簡単にはできません

No.5 回答者： momo-kumo 回答日時： 2022/06/17 14:06

>どのような進め方になりますか？

あなた1人に名義変更する場合は法定相続の割合では無いので、母と兄弟姉妹3人で相続分割協議書を作成、登記手続きを行うことなになる。
相続分割協議書には相続人全員の実印捺印と印鑑証明書添付が必要。

登記申請書の記載例は下記。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207 …

なお、行政書士は登記事務は行えないので、書面の作成だけを依頼し、あなたが法務局で申請をすると良い。
まあ、相続の登記ぐらいなら行政書士に頼まなくても自分でできる。
私は自分でやりました。

不動産の権利証が必要との回答があるが、権利証（登記済証)は権利者である父の死亡により無効になっているので必要ありません。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/17 13:45

質問者の父親が亡くなった（被相続人）として、法定相続人は配偶者である質問者の母親と、その子供ね。

被相続人から見て孫に当たる質問者の子供は除外する。

ここで相続はその不動産のみで考えるわけじゃない。
他に金銭（有価証券含む）などもあるでしょ。
配偶者が健在ならなるべく相続税が発生しない、または発生しても少なくなるよう工夫するのが節税。

で、全ての相続が決まればその中に不動産も含まれるわけで、そこで今回の誰がどれだけ不動産を相続するのか、となる。

行政書士を交えれば確かに手間いらずだが、かなり費用がかかるよ。
相続で大変なのは按分でモメること。
按分がスムーズに行ったのなら自分でしてみたら？
質問者は法定相続人のうちの１人、自分で管轄の地方法務局に出向けば簡単だ。

絶対に必要なものは
・遺産分割協議書（原本に限る、写しは不可）
・その協議書に捺印した各自の印鑑証明書
・法定相続人全員と被相続人との関係がわかる戸籍謄本
・法定相続人であることを示す手書きの家系図
（亡父と法定相続人の関係性の説明用）
あとは不動産の権利書だが、もし紛失していれば法務局の窓口で問い合わせればいい。

今は権利書なるものは存在せず、登記識別情報と言うものに置き換わっている。
このあたりは手続きが済めば扱いについても説明をしてくれる。

地方法務局に出向くのは、
①流れの説明と必要な用紙を受け取る
②書類一式を揃えた上で、登記情報の変更、つまり所有者が相続により変わる旨の所有権移転登記の申請をする
③変更後の登記識別情報と新しい登記事項証明書を窓口で受け取る

この３往復で済む。
繰り返し、大変なのは相続の同意であり、法定相続人の全員から遺産分割協議書に署名と捺印をもらえること、印鑑証明書ももらえること、これがスムーズにいくなら高い費用をかけてまで行政書士に依頼することは無いと思うけど。
（戸籍謄本は法定相続人ゆえ質問者に全員分が取れる）

行政書士に依頼するなら依頼するときに相続による所有権移転登記をしたい、と最初に話せばいい。
あとは高い経費を取るだけあって懇切丁寧に説明するよ。
費用と委任状がプラス。

No.3 回答者： CIA 回答日時： 2022/06/17 12:55

他人にお金を払ってまですることではありません。

相続人の戸籍謄本を持って法務局に行けばその場で手続きをしてくれました。

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2022/06/17 12:18

不動産の名義変更は登記手続きとなります。

登記の手続き代理は、行政書士資格者では行うことはできません。
司法書士（似た資格名ですが異なります）か弁護士でないと行うことができません。
ただ、あくまでも代理をするのに資格が必要であり、当事者自身が本人による登記申請の場合には、資格は必須ではありません。

亡くなられた方の名義からの変更ということは、基本相続手続きとなります。相続となると通常は遺産分割協議書の作成により、相続人相違によりだれがどの財産を相続することを決め、それを証明する文書となります。
遺産分割協議書の作成そのものは、司法書士ではなく行政書士でも行うことが可能ですが、不動産登記手続きに必要な遺産分割協議書となりますと、行政書士の分野から外れ、司法書士の範疇となり、司法書士か弁護士による代理作成か本人作成ということとなるでしょう。

遺産分割協議書などは、すべての遺産について定めることが一般的かと思いますが、個々の遺産ごとでも構いません。ただ、後々のトラブル回避のため、すべての遺産について記載したものがおすすめではあります。

ちなみに法務局のHPに登記申請書の書き方や添付書類などの説明やひな形などがあります。パソコンとプリンタがあれば、専門家でなくとも作成できる場合もあるでしょう。
さらに法務局では登記相談窓口も存在します。

上記に関連して、相続人が誰であるかの証明も必要です。
名義人で亡くなられた方の戸籍について、亡くなったことの記載のある最後の戸籍謄本からさかのぼり、出生時の記載までさかのぼるのです。
戸籍の特性上、離婚等をすると親権者等の戸籍に子が記載され、親権者等を持たない親の戸籍に記載がなくなります。また戸籍はいろいろな事情で再編成されています。そのたびに有効な事柄のみを転記して再編成するため、過去の近歴や過去の婚姻中のお子さん等について記載がなくなるのです。
しかし、現在の戸籍に記載がなくても実子その他の方の権利がなくなるわけではありません。それを第三者へ証明するために出生までさかのぼるのです。婚姻していなくとも養子縁組もありますしね。
それにより判明した相続人について、存命であることも踏まえた照明として、相続人全員の現在の戸籍謄本が必要となるでしょう。
また遺産分割協議書等においては、署名押印が必要ですが、押印は実印によるものとされ、印鑑証明書の添付も必要です。

司法書士等の職業専門家ですと、職務上請求などという手法で、依頼案件に必要な戸籍謄本等の入手を代行できます。しかし、ご湯むと行いますので実費のほか手数料(専門家報酬)がかかります。私自身専門家事務所にいる資格者ではない補助者職員ではありますが、友人知人の案件などですと、可能な限りご自身らで証明書類を入手されることをお勧めしています。

あと、権利関係の登記には登録免許税がかかり、登録免許税は不動産の評価額に応じて変わるので、固定資産税の評価のわかる資料も必要でしょう。

相続人や遺産が複雑であれば、専門家の利用をお勧めします。また不動産は高額財産ですので、誤った手続きなどとなるとその訂正にも高額費用が生じ、さらに財産の権利を奪われるなどしてもいけないので、専門家の利用が安心でしょう。
最後になりますが、事項等が成立していなければ、相続には相続税が発生します。基礎控除ないとかであればよいですが、そうではないことが明らかでなければ、税理士への相談も必要かと思います。相続税の計算での不動産の評価は固定資産税の評価額といったものとは異なりますし、土地の形状その他によっては難しい評価計算ですので、専門家も必要でしょう。

ご不安であれば、税理士と司法書士がいるような総合事務所をお勧めします。両資格を持つ方は少ないと思われます。税理士と行政書士であれば多いのですが、それは行政書士の要件に税理士であれば無試験で行政書士となれるためで、司法書士にはなれませんし、難関資格ということもあるでしょう。総合事務所と書きましたが、名称にルールはありません。ご注意下さい。

ちなみに私の場合、税理士や司法書士その他の専門家の事務所で勤務経験があり、書類作成は可能なため、身近な家族についてで、難しくない事案で会えば本人申請ですね。

No.1 回答者： zircon3 回答日時： 2022/06/17 12:08

「土地・建物の名義変更」と捉えるのではなく「遺残相続」と捉えて必要な手続きを行う事かと思います。

被相続人の遺言状が無い場合は相続権を持つ者が集まって誰がどういう遺産を受け取るかを話し合い、その結果を「遺産相続協議書」にまとめます。
遺産相続協議書は全員分作成し、それぞれに全員が署名・捺印します。

で。
その遺産相続協議書にご質問にある一人のお子さんが土地・建物を相続するとあれば、それを提出資料の一つとして法務局へ行って登記手続きをするだけです。
法務局では具体的にどういう資料が必要かなどの説明もしてくれますので、法務局に電話して相談を予約して向かれるとよいでしょう。

ちなみに当方はそのようにして自宅の土地・建物の登記内容の変更手続きを自身で行いました。