家の名義変更について

現在父が病を患っており余命は年内といわれています。
名義を母のものにしようと考えていますがそうした場合、
固定資産税が変わったり、相続税、贈与税などの税金が
発生したりするものなのでしょうか？
まったくの素人で質問内容もわかりにくいかもしれませんが
よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： himeichigo17 回答日時： 2010/03/25 22:43

固定資産税は変わりませんが、原理原則では生前贈与になります。

贈与は控除額が110万円までしかなく、税率も高くなり、
今上がっているもの以外に取得税がかかるので、
死亡後の相続よりも支払う税金は多くなってしまいます。

ただし、贈与税には配偶者控除の特例があります。

　(1) 　婚姻期間が２０年以上にわたる配偶者間の贈与であること
　(2) 　贈与された財産が居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭であること
　(3) 　贈与された年の翌年の３月１５日までに、贈与された居住用不動産又は贈与された金銭で取得した居住用不動産に居住し、かつ、その後も引き続き居住する見込みであること
　(4) 　同じ配偶者から過去にこの特例の適用を受けていないこと
　(5) 　一定の書類を添付して贈与税の申告をすること

という条件を満たせば基礎控除１１０万円の他に、
２千万円まで控除でき贈与税を軽減することができます。
もし不動産の価値が2千万円を超える場合は贈与になってしまいますので、
税金は普通に相続するよりも高くなります。

相続の場合は、控除額が贈与よりも全然多く、
配偶者控除も確か1億円近くまで非課税なので
普通に相続を待ったほうがいいかと思います。
http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-futur …

もし、お子さんへの贈与でもいいのであれば、相続時生産課税制度を
利用することができます（65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与）。詳しくは参考URLをご覧ください。
http://www11.ocn.ne.jp/~kawa/kaisei.htm

ただ、贈与であっても贈与後3年以内に相続事由が発生すれば
贈与ではなく相続として計算することも可能になります。
とはいえ年内とは言われていても余命が長くなることもありますので
あまりお勧めはしません。

今回の名義変更をされる理由が、相続のことで揉めないようにするためであれば、
公正証書遺言で、遺産のすべてをお母様に相続させる
…という内容のものを作れば、公証人のチェックが入るため、法的にも間違いのないものが作成できますし、面倒な検認の手続きも省略することができます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
とりあえずは名義はそのままにして
父の容態が悪化するようなら
本人の判断も踏まえてあらためて
どうするかを話してみます。
ご丁寧な回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/28 18:00

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/25 22:18

普通に考えれば、お父様が亡くなれば自動的に法手相続人である母親に相続されますが、生前に贈与しなければいけない理由があるんですか？

とりあえずその点は無視して、配偶者控除を利用して母親に贈与すると言う事になると思います。
物件価格の2110万円までは贈与税が免除されます。それ以上の金額の部分に贈与税がかかります。
但し要件をクリアする必要がありますので、一応下記のURLでご確認を。
http://www.souzoku.co.jp/advice/koredake01.html

固定資産税は所有者は関係ありませんので、変更はありません。

この回答へのお礼

もめる理由になる前にとの思いがあったため
質問しました。
とりあえず名義は変えずに
父の判断も踏まえて今後
話し合っていく事にしました。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/28 18:07