先日、テレビで中古マンションか新築マンションのどちらが得かという特集をやっていましたが、どちらかというと、中古が良いというかんじでした。

仮に、築30年のマンションをリフォームしたとして、30年後には築60年ということになりますが、耐震に関しては管理修繕費などを払っておけば問題ないのでしょうか?1980ねんに建築法が改正されて良くなっていると聞きましたが、私が現在30歳として、その40年後、50年後には築70年、80年になるので、どうなるのかと思いました。

どなたかアドバイスをください。よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

二者択一での比較はよくありますよね。


新築or中古、一戸建てorマンション、持ち家or賃貸。
いずれにしても一長一短ですし、個別の物件の状況、実際に住まわれる方の生活などがありますので、一概には言えません。ですから、質問者様が書かれている通り「どちらかというと」という条件付の結論になります。

マンションについては50年が限界と考えて置かれた方が良いと思います。
(これも「目安」でしかなく、50年しか絶対に持たない訳でも、50年なら持つ訳でもありませんが。)
つまり築30年のマンションならば、20年未満しか住まないし、20年後に資産価値0であっても問題ない場合のみ、購入検討の余地があるという考え方です。
30歳の方が永住目的で購入するなら、長くても築後10までの物件ですね。それでも途中でリフォームまたは住み替えが必要になる可能性は高いでしょう。
家賃を支払う感覚で、10年20年で住み替えていくなら、築30年物件でも条件が良いなら問題ありません。

地震など天災に対する備えが管理修繕費だけで済むかどうかはマンションの規約によります。
修繕積立金が安すぎて、天災はおろか通常のメンテナンスさえ不十分と言うケースも存在します。一般的には天災までは手が回らないでしょう。

マンション購入をお考えなら、ご自身の生活設計や譲れないポイントを十分に把握されたうえで、ご自身の要件には新築と中古どちらが合うのかを、お考えになったほうが良いと思います。
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。
築30年後のマンションは安かろう悪かろうというかんじですね。

お礼日時:2010/12/19 11:05

質問者の価値観が大切ではと思います。


中古マンション
(1)構造的 側面    耐震性能?  現在の基準でももつのかどうか?耐震性能 評価は?
(2)機能的な側面    漏水等 通常屋上防水は10年保証をかけています。漏水しない期間が倍として20年
              そのあたりから20年~30年 で現実性をおびてきます。
              その時にたぶんマンション管理組合等で話しがでてくると思います、これは外壁も同様です。
              機能を守るための改修時期によるコストです
              マンションをつくった時期によっては、吹きつけアスベストをしようしている建物もあると
              思います。これによって内部リフオ-ムする場合に予定がいの処理費用がかかります。
              これがあると撤去費用だけで100万単位かかります。
              これを確認する方法は、建築図面  たぶん完成図 仕上げ表叉は矩計図の中に商品名
              等が記載されていると思います。今度はインタ-ネットで飛散性 アスベストと検索してみてください。
              そうするとメ-カ-が生産中止した時期がかいてあると思います。
              それ+1年程度余裕みればだいたいはわかると思います。
              通常は天井裏等なので見えないと思います。
それらをいろいろ考えてみてご判断された方がよろしいのではと思います。テレビ等では、一面しかとりあげて
いないで強制的な方向性をもたせて、いるような気がします。これによって個人の判断力をうばっているようなきがします。
住宅リフオ-ム等の番組もそうですが、一面だけとりあげてみるのではなく、いろいろな面をお考えになられて、自分が最終的に判断するのが一番良いと思います。そのためのツ-ルは今のよの中にはいっぱいあふれています。
特に建築関係は 検索すればいっぱいでてくると思います。上記は一般の人の考えではなく、工事する側ではどのような
形でお客さんに掲示するかというような考え方から考えてみましたがいかがでしょうか?
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございます。

やはり、築30年のマンションだといろいろな知識がいりそうですね。私の知識ではよく分からないので、もう少し築年数が少ない年にしてみたいと思います。

お礼日時:2010/12/19 16:14

築30年ですと新耐震設計基準前の建物なので耐震性にはかなり疑問が残ります。


(建築基準法が改正されたのは1981年です)
耐震補強も正直な話、共同住宅では難しいですし、金額も張ります。
地震が来たらと言う話は避難の方向で考えるしかありません。
このあたりの話は皆さん話を濁されますがね。

後の設備と躯体(構造体)については管理組合がしっかりしていて、大規模修繕計画をしっかり立てていさえすれば、後30年は保つと思います。

この回答への補足

築15年くらいだと同じような耐震補強なのでしょうか?

補足日時:2010/12/19 11:17
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。
耐震性以外は管理組合のきちんとしたところだと安心なのですね。なかなか難しい判断です。

お礼日時:2010/12/19 11:16

結論として築30年のマンション購入、辞めた方が良いと思います。



30年!長い長い月日です・・・
私が住んでいる部屋も築15年位でリフォームしました。
結構本格的にやりました、
部屋内をスケルトンにしてでのリフォームです。
確かに部屋内は新品のピカピカになりますが、
建物の設備は昔のままです・・・
部屋までの、水道管・下水管・電気・ガス・電話線・TV線
部屋から一歩出ると、自分の部屋までは30年前の設備が
目白押しです。
耐震に関しては近年ちゃんとした業者に耐震診断をしてもらっていて
お墨付きをもらっていればまず大丈夫でしょう。

30年前の建物では多分アスベ○○も耐火材で使われているかも
知れません、

ご自分で住まれない投資物件での購入でしたらOKですが。
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

なるほど、見かけは良いかも知れませんが、中身はぼろぼろといった感じですね。

お礼日時:2010/12/19 11:13

都心部の立地条件のいいエリアであれば、築30年でも十分満足


できると思いますし、また新たに買い替えとなってもそれほど
損はしないと思います。

知人で都心部の築40年近い物件に住んでいた人がいますが、
住民の一致でマンションを建て替え、現在は新築の同じ平米数
の部屋に住み、物件の価格は跳ね上がり、喜んでいる人もいま
す。

何十年も住むつもりで、お買いになるなら、そのマンションの
将来性をよく考えられた方がいいと思います。
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

となると、土地の価値が左右されるようなかんじですよね。

お礼日時:2010/12/19 11:11

共同住宅の定期修繕で耐震性の改善ということはしませんので、建築時よりも耐震性が向上することはありません。



木材は伐採直後よりも経年変化をすることで強度が向上しますが、鉄筋コンクリートは新築時が一番強度が高く、その後は年月を経るにつれて強度が弱まると考えられます。
特に新築時にアルカリ性であるコンクリートが経年変化によるクラックなどで酸化すると内部の鉄筋が錆びて急速に強度が落ちます。東名高速の橋げたなどが40年目にして抜本的な補修が必要になったのもこれが原因です。

購入費に関心が有る場合は中古マンションを選択する意味がありますが、耐震性に関心が有る場合は新築マンションを選び、築30年ぐらいで処分するのが良いと思います。
実際にそうする人が多いので、築30年ぐらいのマンションンは需要よりも供給が多く、その需給関係を反映した結果、安く買えるのです。
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この回答へのお礼

質問に答えていただきありがとうございました。

耐震性という意味ではやはり処分する方が多いんですね。

お礼日時:2010/12/19 11:00

住民が皆 建替えを希望し 多数決で可決すればあなたが思うようにはなりません



また 修繕費が思うように集まらない場合 臨時に徴収される可能性もあります

どのように管理、運営されていくかがその後どうなるかのカギとなります
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この回答へのお礼

確かに、どのような管理・運営方法を調べないといけませんよね。そのためには第3者の詳しい業者に頼んでみます。

お礼日時:2010/12/19 10:57

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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q総戸数36戸の新築マンション購入検討中

現在、夫婦(共に30代後半)で(子供はいません)新居に新築マンション購入を検討しています。
いくつか、みてまわっているのですが、気に入ったマンションが総戸数「36戸」というマンションです。
大規模マンションだと「300戸」などある中で「36戸」というと少ないほうではないでしょうか。
永住を考えている私たちですが、戸数の少ないマンションに住んでいくにあたりの「いいところ」「気をつけるべきこと」「わるいところ」などあれば、知っておきたい・さらに検討していきたく思い投稿しました。
何かよきアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。
分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産(共用部分)と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション(法的には区分所有建物という)に適用される区分所有法の趣旨です。

この法に則って、各分譲マンション毎に管理規約・使用細則というものが定められています。
そのマンションで生活するにあたり、管理組合落として、各区分所有者として、何が義務で何をしてはならないかが記載されています。

管理組合としてしなければならない事柄は、管理会社に委託することもできます。
委託しなければ、自主管理ということになって、区分所有者自らが維持・管理に努めなければならないことになります。

管理組合として、そのマンションの維持・管理の方法を決めるのは総会です。
最低でも年1回は開催されなければなりません。
様々な議案に対して、最終的には多数決によって決定されます。
総会がそのマンションの最高議決機関です。
多数決ですので、自分はこうしたいと言っても決まったことには従わなくてはなりません。

その方針に従って執行するのが理事会です。管理組合の中の役員会です。
この理事会の役員は、総会によって決定しますが、選任方法は輪番制、固定制など様々です。

ここで問題なのは、役員となられる区分所有者の方々の意識です。
マンションの購入動機や生活スタイルなどは様々ですから、マンションの維持・管理についての関心も様々ということになります。
区分所有法も管理規約もご存じないという方々が役員となられると、何も分からないわけですから、管理会社に管理を委託している場合は管理会社の言いなりになりますし、自主管理の場合は前年の踏襲と言うことで、今後の維持管理についての計画が立てられないことになります。

管理組合の収入は、管理費、修繕積立金、自動車、バイク、自転車の駐車料、専用庭、ルーフバルコニーなどの専用使用料などです。
これらは、マンションの維持・管理に当てられますが、特に、修繕積立金はほぼ10年ごとに実施される大規模修繕工事用に積み立てられます。別会計としなければならないことが法律で定められています。
大規模修繕とは、防水工事、外壁補修、鉄部やその他の塗装など、足場を架けて行います。
このような大がかりな工事を計画的に実施するために、分譲マンションの管理組合には長期修繕計画書の作成が義務づけられています。
この長期修繕計画書を見れば、現在の物価水準を基にした、概算金額が記載されていますので、区分所有者全員の修繕積立金を積み立てていったときに、その工事が賄えるのかどうかが分かります。

管理規約・使用細則、長期修繕計画書はそのマンションの販売会社にありますので、ご確認ください。
マンション購入後は維持・管理が重要です。
もし、作成中というようであれば、購入後の維持・管理の予定すら分からないということですから非常に問題です。

マンション生活で気をつけなければならないことは、大きく分けて四つあります。
これはいずれも「共同の利益に反する行為」とされ、マンションという集合体での生活を侵す行為となります。
1.建物を不当に傷つける、壊すこと
共用部分の増改築をすることなど。
ベランダを改造して温室を作ることや、タイル張りに変更したりすることなど。(バルコニーは共用部分です)
2.使用目的外の使用
住戸は住戸として使用することになっていますので、個人エステや塾などを開業することはできません。
廊下などに物品を置くこと。(共用部分の目的外使用になります)
3.騒音・ペット問題
子供が走り回る、テレビなどの音が大きいなど。
ペット飼育不可となっているにもかかわらず飼育している。
これらは個人的な対処ではなくて、管理組合の問題となります。
4.外観変更
玄関ドアの色を勝手に変える。看板などを掲示する。
網戸やサッシ、ガラスなどを別の色や形状に変える。
(玄関ドアの外側や網戸やサッシ、ガラスなどは共用部分です)
外側から見て、そこだけが変わっているとみなされる行為はできません。

以上が、マンション生活の概略です。大規模マンションも小規模マンションも同じです。
何ができて何ができないのかは、すべて管理規約・使用細則に定められています。

さてここで、大規模マンションと小規模マンションの違いですが、
1.少戸数の方が居住者の顔が分かりやすいので、不審者かどうかが判断しやすい。
2.少戸数の方が引っ越しなどの居住者の変更があってもすぐ分かる。
3.少戸数の方が管理人さんとのコミュニケーションが取りやすい。
4.少戸数の方が管理組合として何かしようとするときに意見集約しやすい。
5.少戸数では、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が発生すると、管理組合への影響が大きくなる。
6.大規模の方が、管理費、修繕積立金などの滞納住戸が多くなる。
7.大規模の方が、マンションの維持・管理について無関心な方が多くなる。
8.大規模の方が、コミュニティーが形成され、各種イベントや、子供を集めての催し物などが実施されることが多い。

なお、大規模の方がスケールメリットがあるという意見がありますが、大規模修繕工事では、大規模であるがために大手の工事会社しか工事ができないということがあります。(一定期間に多くの職人さんを集めなければならないため)
そうなると、工事会社選定での選択肢が狭くなりますので割高になってしまう場合があります。
必ずしもスケールメリットがあるかどうかは疑問です。

「永住」とのことでしたので、大変長い説明になってしまいました。
申し訳ありません。

なお、区分所有法は50条ほどの短い法律です。
解説書付きの書籍もありますので、ご一読をお勧めします。

大きな買い物ですので、慎重にご検討ください。

分譲マンションの購入者は、区分所有者と呼ばれます。
分譲マンションでは、管理組合という団体が組織されます。
管理組合の構成者は区分所有者全員です。
区分所有者は管理組合への加入が強制されています。拒否権はありません。
管理組合は、エントランス、廊下、エレベーター、ポンプ類などの、区分所有者全員の財産(共用部分)と、そのマンションの生活環境の維持を行います。
つまり、そのマンションの維持・管理は区分所有者全員で行いなさいということです。
これが、分譲マンション(法的には区分所有建...続きを読む

Q分譲マンションで建替費用が払えない人はどうなる?

分譲マンションで老朽化による建て替えが決まった場合(現在の資産価値が500万円、建て替え費用が2000万円とします)、その建て替え費用が払えない人はどうなるのでしょうか?

また、共有持分の500万円を他の共有者に買い取ってもらえるのでしょうか?
もし他の共有者が無資力だった場合はどうなるのでしょうか?

さらに、共有持分を放棄した場合は他の共有者に帰属することになると思いますが、極端な話、100世帯中99世帯が放棄した場合、残りの1世帯だけで建て替え費用を負担しなければならないのでしょか?

Aベストアンサー

何度もすみません。

#5補足・訂正です。

建物が倒壊したとなった場合は#5の後半で書いたような取扱になりますが、建物が残っている場合(価値の1/2以上がなくなった場合)、復旧決議と建て替え決議の2択がありますので、被災した建物については3つの取扱が可能でした。
訂正します。

なお現実問題として、復旧派と建て替え派の2つに分かれて意見がまとまらないことが多いようです。

つぎに、質問文にある現在の資産価値が500万円が時価とすると、老朽化の建て替え決議の場合これが時価になると思いますが、被災した場合はあくまで被災した時点での時価なので、500万の時価はないと判断されると思います。

なお区分所有法第61条13項を見ると、買い取り請求をされたものは原則買い取らなければならないようですが、その支払い期間は相当の期限を裁判所が認めることになっていますので、すぐに回収できないことが多いと思います。

Q売れない物件を手放すには?

築50年のマンションの一室を、長年賃貸に出して収入を得ていましたが、古いので様々なトラブルが生じ、入居者さんも出ていかれることに。
不動産屋に調べてもらったところ、売却は難しい=需要がないとのこと。
このままでは入居してくれる人もいないまま固定資産税だけ支払わなくてはいけません。

売却できない場合、どのように手放せば良いのでしょう?
所有権放棄した場合、他に所有している不動産や生命保険なども放棄することになるのでしょうか?

他に様々なトラブルが重なっておきているので、考えがまとまらないままの質問で申し訳ありませんが、法律に詳しい方、同じような問題をクリアされた経験がおありの方、解決方法を教えてください!

宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

マンションの行く末を見るようなお話ですが、スラム化したマンションの場合、敷地面積が広い場合は、デベロッパーが目を付けますが、その様子もないでしょうか。
敷地が広い場合は再建築により部屋数が増え、増えた分をデベロッパー主導で売却し、各部屋の所有者は負担なく新しい部屋に生まれ変わると言う方法を実現したマンションが、僅かですが存在します。
そのためには誰かがリーダーシップを取り、住人の意見を纏めてでデベロッパーと向き合あなければなりませんが、そういう気概を持った方もいませんか?

敷地も狭いのならば、本当は区分所有権を解消し、土地の売却と進めばいいのでしょうが、その動きも無いのであれば、生活をしない部屋として賃貸に出すと言う事でしょうか。管理も行き届かないのあれば、あまりクレームも出ないとは思いますので、倉庫などであれば借手が見つかるかもしれませんね。騒音の出ないちょっとした工場や生産場所、小さな会社の事務所、カルチャー教室とか、要はアイデア次第ですね。

Q築37年750万円のマンション購入するに値するのか

築37年750万のマンションを購入して15年住んで、築53年頃に売る予定なのですが、いくらぐらいで売れるのでしょうか?

(大家をしている回答者は当然賃貸をすすめると思うので、大家をしてない人の回答でお願いします。)
(また、「買うと地震のリスクがあるから賃貸のままでいたほうがいいんじゃないか」とかそういう回答もご遠慮してもらいたいです。)

回答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産は個別性が高く(同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね)、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
15年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築53年だとしたら、いくらで購入しますでしょうか?もしくは購入検討の対象にならない物件でしょうか。

二点目は立地的な側面からの検討をご自身の考えではなく、客観的・冷静に「売却する」という点を考慮します。
横浜駅からバス便、最寄駅から徒歩15分、という立地情報だけではなんともいえませんが、一般的に中古マンション購入を検討する顧客層は徒歩10分以内がほとんどです。
購入検討されているので、ご存じかと思いますが不動産広告表記では徒歩速度を80m/1分で算出します。歩いてみるとわかりますが、早足速度です。徒歩15分というのは、業界的には距離感があります。
相鉄線沿線駅から15分だと少々厳しいかもしれません。
もちろん、横浜駅バス便ですと昔からの人気の住宅街などもありますので、そういった立地は別ですので、築年数が経過したとしても、購入希望者はいるでしょう。

三点目はマンションの管理状況の把握です。
・外観的な面(マンション全体の維持状況や日常清掃、管理人の勤務状況など)
・居住者の質(エントランスやポストなどを見て、やたら注意書きが張ってあったりする場合は要注意です)
・大規模修繕の実施状況、修繕積立金の総額と長期修繕計画との妥当性の検討(購入を真剣に検討し、契約の検討材料とする場合、仲介している不動産会社、もしくは売主を通して、管理組合から入手できます。)
・管理費と修繕積立金の負担額(これに固定資産税・都市計画税が+されますので、実際の居住費としての負担額がわかります)、修繕積立一時金の設定などが予定されていないか。

四点目は現時点での建て替え計画の有無です。
築37年ということですから、そろそろ建蔽率・容積率に余裕があるマンションの場合、検討に入っているかもしれません。余裕がない場合は資金的に建て替えが困難なので、検討していないかもしれません。
なかなか検討段階では表にでませんので、居住者の方に「購入を検討してまして。。。」などと声をかけて聞いてみるしかありません。

私でしたら以上のことを検討したうえで、購入するかどうかの判断材料にします。

不動産は所有しているだけでも費用がかかります。地方ではただでもいらない物件も沢山あります。
横浜駅までバスで15分ですから、築年数が経過しても、よほど管理の悪化や管理組合資産のデフォルト、反社会的勢力の入居などがなければ、築年数が経過しても、金額にこだわらなければなんとかなるとは思います。

また、法制度が変わって、建て替えがもっと円滑に進む法律ができる可能性もあります。

一つ言えることは「不動産を居住用で購入する場合は、いざというとき賃貸ですぐ決まるか」という判断基準があります。
人間生きていると家族構成や転勤、経済的な理由などで、その住居を離れざる負えない場合がありますので、なるべく流動性の高い物件を購入したほうが安全です。

不動産は個別性が高く(同じものは他にない、同じマンション・間取りでも方位や階、日当たりなどもちがいますよね)、今後の経済状況や、様々な要因によって需給が決定し、売買が成立する、もしくは全く成立しない、という商品という観点からすると特殊なものです。
少なくとも下記の点を検討したらいかがでしょうか。

一点目として質問者様の主観的な観点からの考察をします。
15年後のことは誰もわかりませんが、仮に質問者様の価値観でそのマンションが現在築53年だとしたら、いくらで購入しますでしょう...続きを読む

Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q中古マンションの固定資産税はいくらぐらいですか?

今度、平成5年11月築の中古マンション(4LDK79平米)の物件を800万円(諸経費別)で購入予定です。今まで借家住まいで固定資産税に縁がありませんでしたので、いったいどのくらいの税額か不安です。物件価格と築年数からいってたいした額でなければ良いのですが、おおよそで結構です。教えてください。

Aベストアンサー

私も去年1000万で築10年の3LDKマンションを購入しました。
税金は土地建物あわせて99100円でしたよ!
高いのか安いのか・・・・・
計算方法はわかりませんが・・・
参考になりましたでしょうか(*^_^*)

Q築年数の古いマンションの行く末

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
 地域は名古屋市なので東海地区としては今後も地震の驚異が残ります。

仮にいつ来るか分からない地震に対する問題を考えないとして、基本的にここまで古くなっているRCマンションという建物としての行く末はどうなることが予想されますか?
 若しくは、法規上などでどうなることが決まっている、などがあればぜひ教えてください。
 できれば実例があれば良いのですが、検討しているマンションを販売している不動産外者の方も「RCマンションというものが一般的に建てられ始めたのがちょうど40~50年前くらいでなかなか建て替えなどの実例が少ないのも事実」ということで、買ったあとの心配事がどうもモヤモヤしています。

 例えば50年経ったら強制的に法律で建て替えをしなくてはいけない!と決まっているのであれば、残りの10年で一旦退去しなくてはならない、その際には賃貸か実家にでも仮住まいをしなくてはいけない、とある程度計画も建てられます。

 まだ実例自体があまり多くはないという分譲マンションの行く末とはどうなるのが現実ですか?
マンション管理士や不動産分野に長けている方、こういった古いマンションを購入しようとする場合の注意点やその先のライフプランも踏まえてアドバイスいただければと思います。

 ちなみに購入希望者は30代で、年収は800万あります。
ちゃんとした(?)新築、築浅物件も買うことはできますが、今後の日本の状況が見えないためあまり大きな買い物(4000万とか)をすることに不安を感じます。

 わかりづらい質問で恐縮ですが、ぜひアドバイスをお願い致します。

 築年数の古いマンションの購入を検討しています。
 築年数は1973年なので今年で築40年になるRCマンションです。

中身はリノベーションされており十分に魅力はあるのですが、逆にそのきらびやかな表面的な設備に目を取られ、肝心の住まいとしての躯体などに関しては不動産会社もリノベーションを行った会社もあやふやな回答でした。

 私が心配するのは現在で既に40年も経過しているマンションということは、いわゆる旧耐震設計の建物であり、地震等に対しては脆弱さが必ずあると考えられていますよね?
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Aベストアンサー

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体のリノベ内容や耐震診断結果・補修内容を確認すれば安心して住める物件が多いです。

しかし古いマンションを単に特定室内だけリノベしたような物件は・・・
結論を先に申し上げますと、やめておいた方が宜しいです。

他の区分所有室には、リノベどころかリフォームもできない経済状況の方が住んでいたり、
管理費や修繕積立金を滞納していたりします。
そのため、建物の維持管理に必要な長期修繕計画が破たんしていたりして、鉄部やコンクリートが著しく劣化していたりします。

一部は賃貸化されていたりして入居者の入れ替わりも激しかったり、
管理費滞納の多さや所有者の支出能力の低下で、管理状況が悪いか、これから悪くなっていきます。
昔の物件は給排水系統の更新工事が難しく、また高額になる傾向があるため、排水詰まりや水道の水質低下、漏水などが起きてきます。
そういった問題を解決しようとしても、修繕積立金が底をついていたり、修繕金が高額なため1戸あたり数十万円以上の追い金を求められたりします。
もちろんそのようになった物件で修繕金を集めるのは不可能に近いです。
こうなるとスラム化するのは早いでしょう。

根本的な改善をしようとしても、管理組合員は連絡が取れなくなっていたり、老人で改善意思そのものが無かったりします。
建替え決議に必要な賛成票すら集められず、廃墟ともなりかねません。

先に申し上げたような、超富裕層が住んでいたような物件であれば、建蔽率や容積率に余裕がある事が多く、立地も抜群なため、建替えによる容積アップにより、区分所有者の負担金が無かったり、少額で済んだりもしますが・・・

>中身はリノベーションされており

ここが非常に気にかかります。
マンション全体のフルリノベでは無いのですね?

マンション全体のフルリノベ(名古屋だと矢作建設さんとかが力を入れてますが)であれば、躯体・耐震診断を行いますし、必要な耐震補強も行い、給排水等も更新されているケースが多く、
瑞穂区や千種区あたりの超富裕層が住んでいたような物件は、そもそもの設計や使用建材が今の基準から見ても頑強・高品質で、維持管理や修繕もきめ細かく行われていたようなのが多いので、販売業者に建物全体の...続きを読む


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