【借主】分譲賃貸の立ち退きについて

Question

個人オーナーから分譲マンションを、不動産業者を通じ賃借しています。家賃月額12万の2年契約で、これまで2度更新し、現在賃借5年目です。オーナーの遠方への転勤による賃貸物件で、定借契約ではありません。入居以来、家賃の滞納・遅延などはありません。

先日、不動産業者より電話があり、オーナーが再転勤で戻るので、自ら居住のため、現契約満了（来年6月末）をもって解約したいとのこと。

知識不足の上、電話での不意な通達に、漠然と「契約満了じゃ仕方ないか・・・」と思っていました。が、こちらのような掲示板等を見ると、一般的に今回のケースはオーナー側の正当事由に当たらず、必ずしも申し入れを無条件に受け入れざるを得ないものでもないのかと考えています。

一般的な事情として、引越し費用や、転居先の礼金等諸費用は想定外の負担ですし、加えて個人的な事情として、子供が来年4月の幼稚園入園のため、今月初旬に手続きを済ませており、入園費と制服代で計２０万を支払い済みです。
もちろん費用の問題だけでなく、プレ幼稚園から慣れ親しんだ友だちもいて、簡単に入園取りやめや転籍もできません。

これらを勘案し不動産業者に、オーナー希望のタイミングでの解約はやぶさかではない。その場合引越し代金等の負担はお願いできるものか、と問い合わせたところ、契約満了に伴う解約なのでそれら経済負担は出来かねる、と。

ここまでは有る程度想定していましたが、次の言葉は想定外でした。
曰く、オーナーは既に近所に戻り、近隣駅の賃貸物件に暮らしている。あなたがどうしても更新希望なら考えなくもないが、その場合更新時に賃料改定があるかも知れない、とのことでした。

文書に起こすとやや過激ですが、口調に恫喝的な雰囲気はなく、またオーナーの意向というよりは業者担当者の私見というニュアンスでした。
ただ、心象としては面白くなく、無闇に荒立てないまでも正当な主張を行いたいと思っています。

前置きが長くなりましたが、

仮にオーナー側が翻意して更新の意思を示し、賃料改定の申し出がある場合、値上げに応じる→更新、または値上げに応じない→解約、という選択肢はオーナー側の主張として成立しますでしょうか？

ご教示願えれば幸いです。

in_go-ing · Accepted Answer

大家しています。

分譲物件を賃貸に出すような素人大家にはよくあることですが、大家というものがお金を頂いて他人の生活基盤の一角を支えさせて頂いているという認識が全くないのです。

大家の勝手な都合で契約を解除したり、契約内容を変更することなど出来ません。質問者様は現行の契約内容でそのまま住み続けることが可能です。そういう大家がいるために借地借家法が借主絶対有利の内容になってしまっているので怒りさえ感じます。

転勤で戻るなら『定期借家契約』にすれば良いだけの話、それでは借り手も少ないし、家賃も近隣より下げなければならないので『通常契約』にしたのでしょう。ゴネるだけゴネて良いケースです。誰も質問者様を非難することなど出来ません。質問者様だって生活が不安定になる『定期借家契約』だったら2,3割安くとも借りようとは思わなかったでしょう。

一般には大家都合による『立退き料』の相場？は借主さんが一銭の“持ち出し”もなく新しい部屋で同じような生活を送れる金額（家賃6ヶ月分くらい？）ですが、これに『迷惑料』が加わっても仕方ないでしょう。それを『賃料改定』なんて常識知らずにも程があります。せいぜい頑張ってください。出るところに出ても（裁判になっても）質問者様が必ず勝てるケースです。あくまで「現在のままで」と主張なさることです。

ma_h · Answer

不動産業者です。

まず結論から言えばこのような要求は「完全無視」で結構です。

何故なら基本的には借地借家法で借主が強烈に保護されていますので「よっぽど」の事が無い限り大家さん都合での立ち退きは拒否する事ができるからです。
貸主側の一方的な要求が認められるのは大げさでなく「生命・財産の危機」くらいが判断基準と思ってください。

もしも大家さんの一方的な事由であれば、貴方が「立ち退き料」をもらって立ち退くのが一般的ですが、立ち退き料に法的な決まりは無く、双方が合意すれば「無料」でも「１億円」でも構いません。
ただ、一般的な相場は「賃料６か月分～」とされております。

今回のような「自分が使うから出て行け」は正当事由ではありません。

この様に法的には貴方が圧倒的有利な立場ですので、基本的なスタンスは「払わないなら出て行かないぞ」です。
本来ならこのような「高圧的な交渉」をお勧めすることはありませんが、
ご質問文を拝見する限り、相手の大家さん（担当者？）に誠実さが感じられないので、ここは少し「強気」で行きましょう。

交渉に用いる貴方のカードは以下です

●借地借家法で賃借人が「強く」保護されている
●今回の立ち退き理由は「正当事由」とは認められない
●立ち退き料次第では考える

ポイントは「納得いくまで（口頭でも）承諾しない」です。
一旦承諾するとそれを反故にする事は容易ではありません。
それが出来るのは原則「未婚の未成年」と「裁判所が認めた契約能力の無い人」だけです。

なお、時折貴方が支払った賃料を大家さんが「受け取り拒否」をする場合があります。
その時に「なら払わねーよ！！」と短絡的に行動するのは絶対にしないでください。
このような行動は法的には「家賃滞納」扱いになってしまい、貴方を退去させる「正当事由」として認められてしまします。

なので、退去するまでは「善良な賃借人」でいることが大切です。

もし、賃料の受け取り拒否をされたら、最寄りの法務局へ行って「家賃供託手続き」を取ってください。
そうすれば「滞納」にはなりません。

なお、契約内容を片方が一方的に変えることは認められません。
そのような事を認めたら「契約行為」の存在理由すら問われるからです。

なので相手側の「更新料等改訂」も当然ながら認められません。

以上、長くなりましたが参考になさってください。

mu128 · Answer

定期借家契約でないのなら、納得できる立退き料の提示があるまで
退去に応じる必要はありません。
貸主との関係は悪化するかもしれませんが、相談者さんには
その権利があります。
不動産業者も、口ではそう言いながらも、立退き料を大家さんと
交渉しないといけなくなるかもしれないことは理解していると
思います。
立退き料なしで退去してくれれば、ラッキーと考えていたのでしょう。

退去しないのなら家賃を値上げというのも、まず拒否できます。
よほど、今の家賃が相場よりもすごく安いというのなら、値上げが
認められることもありますが、そうでなければ、今の家賃をそのまま
支払っていれば問題ありません。
勝手に貸主側から（借主側からも）、一度決めた家賃額を変更する
ことはできません。

基本的には、相手から動きがなければ、そのままで結構です。
万一、契約期間が過ぎてしまって、更新手続きをしようと思って
拒否されても、同じ条件で借り続けることは可能です。

あと、今後、立退き料の交渉になった場合は、必ず、敷金や
原状回復についての交渉も一緒にするようにして下さい。
納得できる立退き料を貰うことができても、敷金が返却されなかったり、
多額の原状回復費用を請求されたりして、結局、負担ばかりが多くなって
しまったという例もあります。
決まったことはしっかり書面化して、貸主と不動産業者の署名捺印を
もらうようにしましょう。

【借主】分譲賃貸の立ち退きについて

大家しています。

不動産業者です。

定期借家契約でないのなら、納得できる立退き料の提示があるまで

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