古家付き土地購入に対する住宅ローンについて

古家付き土地を購入（一部住宅ローン）し、その古家にそのまま住みたいという希望があります。
古家は築42年。幾つか銀行をあたりましたが、売主との売買契約が『土地』だけでは、融資対象にならないとのことでした。

下記事項について、皆様のお知恵をお借りしたく質問させて頂きました。

(1)ネット上でも、古家をリノベーションして住まわれている事例が引っかかりましたが、どのようにローンを組まれたのでしょうか。

(2)『古家付き土地』という契約形態のまま住宅ローン融資を受けるための方法はないでしょうか。（購入前に耐震基準適合証明を受ける等）

(3)売主・仲介業者にとって、古家に金額を乗せることで発生するリスクはどのようなものでしょうか。築年数が古い建物は瑕疵責任を負わない契約にできると聞いた事があります。

以上、長文で申し訳ありませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/06/24 11:02

売出広告が古家付き土地となっていても、契約を中古住宅の売買という事で締結すれば大丈夫です。

（１）住宅ローンは、貴方自身の属性と自己資金及び物件の担保能力次第です。

（２）耐震基準適合証明は、売主が取得すべきものですし、築４２年の建物が適合してるはずも有りません。

（３）古家を使ってくれるというのは売主としてはうれしいだろうし、仲介業者としてのリスクが有るとすれば、家の状態を重要事項説明書に書かなければならない事位です。

当然、瑕疵担保は免責の契約書となります。
業者が所有している場合は、瑕疵担保免責にはできないので、古家を使われるのは嫌かもしれませんね。

土地として売り出している物件ですから、購入後の建物の不具合をすべて受け入れるつもりで買って下さい。
雨漏りしたとか、隙間風が入るとか、床がギシギシするとかで一々売主の責任を追及する人は買ってはいけません。

リフォームで住めるような物件かどうかの見極めも大切です。
土台と柱と屋根がちゃんとしていれば、他は何とかなります。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございます。やはり中古住宅の売買としなければ難しいですよね。売主や仲介業者さんにもリスクがないならお願いしてみようと思います。

お礼日時：2013/06/24 22:51

No.1 回答者： mibuna 回答日時： 2013/06/23 19:42

京都市内で昭和10年築の古い民家に住んでいます(リフォームはしています）。

(1)＆(2)は売り出し条件の『古家付き土地』そのままでローンが組めるはずですが。
耐震基準とか既設の住宅は関係ありません(銀行にもよるけど）。

契約時に建物を取り壊して更地で引渡しですか？建物の登記が残ったままなら
土地の評価額分以内の金額なら金貸してくれると思いますが。

(3)古屋を壊すと土地の固定資産税の低減（6分の1で済む）が無くなるから
一般的には売れるのが確定するまで更地にはしないはずですが・・・。

ちなみに我が家も古屋付きで「瑕疵責任を負わない」条件付で銀行のローン通ってます。
弟夫婦も同じように昭和初期の古民家付きで住宅ローン通っています。
(建物はほぼ資産価値が無いので土地の金額分だけしか担保になりません。
地価が安すぎるエリアの古民家だとローンが通らないことはありますよ。）

で、その築42年売り物件ですが『建築条件付』ですか？そうだと土地の利益と
新築時の利益で儲ける気なので、現状渡しの場合は新築分の儲けがない分
不動産屋は金額上乗せを言って来るでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答頂き有難うございます。銀行に数社当たりましたが、住宅ローンはあくまでも建物に対して融資するものであるから、売買形態が中古住宅でないと融資不可との事でご質問させて頂きました。『古家付き土地』でも融資してくれる銀行があるのですね。もう少しあたってみます。
(3)で質問させて頂いたのは、住宅ローンを受けるべく、古家付き土地としてではなく、中古住宅扱いに変更してもらうよう依頼するにあたり、売主や仲介業者殿に対しての不利益を理解したいというのが目的でした。そのまま融資してもらえるなら、建物に金額を乗せてもらうよう依頼する必要はないのですが。

お礼日時：2013/06/23 22:05