中古賃貸物件の購入時の保証金(敷金)の引継について

中古の１棟マンションの購入を検討しているのですが、資料を見ていると現在入居している方から結構保証金(敷金?)をとっているようなのですが、賃借人との間の契約書に一部償却部分がありその部分については賃借人への返還義務は無い旨の記載があります。
私が当該物件を購入するに当たっては返還義務がある保証金については引き継がれるのですが、償却部分については引き継がれないとのことなのですが、そういうものなのでしょうか？
契約書の文言を見る限りでは、確かに解約時には返還義務はないのですが、それは原状回復費用等に充当するためであり、契約が続いている限りは保証金も引き継がれるべきものと思うのですがどなたか詳しい方はいらっしゃいますでしょうか？
もし可能であれば根拠条文や判例等を示していただけますと助かります。

よろしくお願いいたします！！

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/04 14:08

償却という概念は、保証金です。

敷金は償却しません。

あらかじめ期間を定めて経年による償却を、定めているのであれば、保証金は償却分は前オーナーに帰すのが慣例で、残分だけ引き継がれます。

これは税法などと照らせば不思議なことではなく、オーナーは帳簿上、預かり金として処理している保証金から、償却分は年毎に収入として切り崩し、帳簿上残っている保証金を引き継ぐのですから、不思議なことではありません。質問者さんも所有後再度、売買するることがあれば、当然にそのような税務処理をして、残分を新たな買主へ引き継ぐのですから。
また、借主の資産状況も毎年、保証金は償却して目減りしているわけですから、貸主、借主共に残りの保証金の額は同様なはずです。
税務上、減っている保証金を元の金額で引き継ぐ道理が無いのは、理解できるかと思います。
これは、詳しくは忘れましたが、国税局からの通達等で、預かり保証金の償却分をきちんと収入に計上して、税金を払えという指針から来ていることです。しかし、これが法的にすべてではなく、保証金を全額引き継いでも、きちんと収入計上すればそれで良いとう見解も出ています。（どちらでも良いのです）
しかし、後者だと売主の負担が多くなるだけですから、慣習として前者を採用していることが多いだけです。

問題は、引継ぎ時に借主と後日にもめない事ですから、引継ぎ時には保証金の確認書など借主と締結しておく必要があります。

敷金は、退去時まで「減ることはありません」が保証金は、約定により償却したり、滞納家賃へ充当したり出来る類の金銭でここが違います。

売買時は、結局総投資額対する投資効率と退去時のリスク回避ですから、一般的にはその償却分に異論があるなら、総額に指値を入れて辻褄を合わせる方が多いでしょう。

不動産売買はあくまで、お互いの条件設定の合意を基本としていますから、その条件の一つに過ぎず、それが納得できなければ、買わないことも当然に自由です。
保証金引継ぎの内容が、新しい貸主に著しく不利な条件でなければ、ほぼ償却後の保証金引継ぎで売買されることが多いのが現状です。

この回答への補足

ご回答いただきありがとうございます。
保証金の件については理解しました。しかし、契約書に原状回復費用等に充当するということが明示されているものがあるのですが、この場合には引き継がないと退去時に原状回復費用のうち償却部分は持ち出しが発生するということになり非常に不利になるように思われますがこの辺はいかがでしょうか？

補足日時：2013/10/08 18:02