マンションのエアコンスリーブの勾配について

Question

築１４年のマンション一階に新築時から住んでおります。
先日エアコンスリーブ下のフローリングが変色してブヨブヨしていることに気が付きました。
大規模修繕が終わったばかりなので管理会社経由で大規模修繕を行った会社（マンション施工会社のリフォーム部門）に原因の調査をお願いしました。
切り分けとして外のエアコン配管の化粧カバー上部（庇等上を覆うものは何もなく、雨が降れば直接降りかかります。）に水をかけたところ、スリーブを通して水が勢い良く室内に侵入してきました。
調査を行った業者は、コーキングの劣化であり、コーキングの寿命は5～10年ですのでコーキングしなおしてくださいといっていました。
そういうものなのかとその時は納得しましたが、いろいろ調べたところ、エアコンスリーブが室内側に向かって下っていることに気が付きました。
これはよくあることなのでしょうか？
勾配が逆であれば、漏水を防げたのではないかと思っています。
施工会社には原因の再調査をお願いしましたが、胡散臭そうな対応なのでこの場を借りて皆さんのお力をお借りいたしたく、お願いいたします。

something2013 · Accepted Answer

NO３です。
お役に立つような返答が出来ずに申し訳ありません。
これで、最後にしようと思いますが、2点のみ、追記させて頂きます。

１）コーキングについて
　コーキングの経年劣化の原因は、紫外線が主なものです。
　今回の責任範囲がどこにあれ、コーキングの打ち直しが最終的に必要です。
　劣化原因の主因が紫外線である以上、紫外線をコントロール出来れば、
　コーキングが長持ちする理屈です。
　
　今回の工事を依頼する業者に、コーキングのカバーを考えるよう依頼
　される事をお勧めします。
　止水はコーキングでしますが、そのコーキングを何かでカバーして紫外線を
　防止できるようにすれば、10年近くもつのではないか、思います。

参考）責任範囲に付いては、強いてあげれば、空調機の設置業者に責任が
　　　　あった、と思っています。空調機を設置した時、コーキングの耐用年数を
　　　　説明しておくべきだった、と思います。
　　　　しかし、今となっては、コーキングの耐用年数を大幅に超過しており
　　　　いつの時点から漏水が開始したか特定出来ません。
　　　　この為、コーキングの耐用年数が経過してから漏水したと主張されても
　　　　反論できないのです。

２）改修費について
　改修費が高額でお困りと思います。
　余計な話ですが、参考までに記載させて頂きます。

一般的に、このような場合、現状復旧、を前提に積算しているものと思われます。
　床：全面撤去、張替。壁：クロス全面撤去、張替。天井：そのケースで異なる。

床：本当に全面撤去が必要か、考えて見る価値があるように思います。
　　　畳の部屋であれば、地板と言う板敷を部分的に設置して、タンスを置いたり
　　　FFストーブを置いたりする仕方があります。
　　　これと同じような考えで、壁から40～50センチ位のみ、地板としてフローリングを
　　　やり替え、後はそのまま残す、と言う手法もあるのではないか、と思います。

壁：クロスを全面やり替えるのは一般的で文句は有りませんが、金額を制限するなら
　　　問題となっている壁の面のみを貼るという事も考えてもいいのではないか、と
　　　思います。

クロスを部分的に張り替えると、その部分のみが目立って、却って粗が
　　　目立つので、一般的には全部張り替えますが、それを敢えて一面のみとします。

この時同じ色調であれば、却って目立ちますので、濃い色調や模様の付いた
　　　クロスを選択して、アクセントとして見せる意図で貼ります。

天井：この場合、天井は変更しません。

このように考えれば、施工費はかなり制限できるのではないか、と思います。

上記の件は、言わば窮余の一策で、施工費を経済するための手法なので、
お役に立てるか解りませんが、一考する価値があるのではないか、とも思います。

これで最後とさせていただきます。
頑張ってください。

inon · Answer

NO.4で回答した者です。すいません、外壁塗装です。塗り替えを振り替えと記載してしまいました。
設計監理は第三者に依頼しなかったと言うことですね。監理が施工者任せになっていると、今回のように、当然コーキングの遣り換えが含まれている事項でも別途という悲惨な結果になることがあります。
素人さんが工事仕様書を見ても何が抜けているか判断できないのです。優秀な施工会社なら、重要な事項で抜けることはないのですが。

今回の逆勾配の件については、確かにスリーブを設置するときには心持ち外壁に向けて勾配を取ることは常識の範囲ですが、スリーブの取り付け位置は大量にあるため、いくつかのスリーブが逆に勾配があることもあるかもしれません。　しかし、今回の工事でコーキングの打ち直しさえしっかりしていれば、防げたことです。
勾配の件は、施工会社に言っても今更どうにもなりません。コーキングの遣り換えが見積もりに入っていなかったどうかしっかり見直して仕様書に入っていなければ仕方ありません。次の大規模修繕ではしっかりコンサルタントを雇って大規模修繕の工事の設計と監理をするようにしましょう。
ちなみに、私は築３５年のマンションの修繕委員長をしており、今回大規模修繕が終わったばかりなので、私の経験でお話ししました。

something2013 · Answer

NO3です。

ご丁寧なお返事恐れ入ります。
少し、気になった点があり、追記させて頂きます。

分譲マンションの竣工時には、エアコンが設置される事を想定して、
適切と思われる位置に、冷媒配管用スリーブを設置します。

これは、建物竣工時には、エアコンが設置されていないからです。
エアコンは、個人の所有なので、設置する、しないも当然、住民個人の
裁量によります。

一方、冷媒配管用スリーブは、建物完成後、壁に穴を開けるのは、
好ましくなく、かつ非常に難しいので、住民の方が設置したいときに
困らないように、事前に用意しておく、と言った性格のものです。

このように考えた時、エアコンの設置責任は住民側にありますので、
今回の大規模修繕の施工会社も、施工範囲に入れなかったものと
思われます。

大規模修繕工事は、その目的が、「建物竣工時に戻す」を前提としているため
マンション本体の経年劣化に対して行われます。
コーキングも壁の目地やサッシ廻りに付いては、当然実施したものと想像できますが
冷媒配管の周囲のコーキングに付いては、個人の責任範囲なので、除外したのでは
ないか、と想像します。

今回はたまたまエアコンが良く持っていますが、壊れたり、取り換えたり
された住民の方もいるのではないか、と思います。
そういった方々の冷媒配管部のコーキングは当然、エアコン業者がしますし、
そういった事例のコーキングは打ち替えの必要さへ今回は無かったかもしれません。

inon · Answer

大規模修繕に、エアコンスリーブのコーキングの打ち直しは入っていなかったのですか。一般的には外壁の振り替えなので、コーキングの打ち直しも工事の中に入っている物です。あまりにお粗末な工事監理ですね。
管理会社が設計監理、施工監理をしているなら、管理会社に文句を言ってください。
というか、管理組合に相談して、管理組合から管理会社という流れが良いでしょう。

something2013 · Answer

１）エアコンシリーブに付いて
　基本的にエアコンスリーブを含むスリーブは、余程のことが無いと、
　「水平」に施工すると思います。

今回の件でも、室内側に勾配が付いているように見えても、殆ど水平では
　ないか、と思います。
　（作為的に、勾配を付けてスリーブを施工する方が却って難しい。）

２）エアコン冷媒配管について
　イ：当然の事ですが、エアコン冷媒配管は、スリーブより径が細いので、
　　　スリーブを貫通させる時は、室内側から見て、先下がり勾配に施工します。
　　　（逆に、径が同じであれば、この先下がり勾配が取れません。）

ロ：当然、スリーブとエアコン冷媒配管の間には空隙がありますので、
　　　この空隙をコーキングで充填し、止水をすることになります。

３）コーキングに付いて
　ご承知のように、コーキングの一般的な耐用年数は、４～5年です。
　築14年であれば、コーキングはそこに存在するだけで、機能を全く果たして
　いないと思われます。

以上の事から、先ず間違いなく、コーキングの劣化が漏水の直接的な原因
だと思われます。

参考までに、仮に先下がりの配管スリーブを設定しても、コーキングが機能しなければ
結果は漏水したと思います。

今回の件は、上部に保護すべき庇も何も無いことが、余計に漏水の危険性を
増したものと思います。

toteccorp · Answer

コンクリート打設時にスリーブを外が下がるように入れることは手間なのでほとんど考えずに入れると思います。
大規模修繕で外壁を触ったのなら、その時にコーキングを打ち直すべきと思います。
もし多少の勾配があったとしてもコーキングが切れていては水は入ってきます。
もともと防水をコーキングに頼っているのですから、コーキングに触れるような作業があったのなら、その業者の責任と思います。
エアコン本体からの水漏れの可能性はありませんか。

stardelta · Answer

本来は外向きに下がるよう勾配がついているのです。

エアコン設置の時に気がつくのですがエアコン業者は直せないので自分の持ち分であるエアコンの排水ができれば何も言わずに帰ったのでしょう。

施工後14年と言うことは誰も責任をとりませんね。当時のことはわからない、で逃げられるでしょう。
ご自分の持ち物ならご自分で（の負担で）コーキングをやり直してもらうのが早道でしょう。言ってもお互い気分が悪くなるだけです。
写真はよくわかりませんが室内ですか？室外？使われているジャバラも屋外だとそろそろボロボロになり始めます。可能であれば室外側の配管カバーも寿命でしょうからしっかりとした物に交換しましょう。

マンションのエアコンスリーブの勾配について

NO３です。

NO.4で回答した者です。

NO3です。

大規模修繕に、エアコンスリーブのコーキングの打ち直しは入っていなかったのですか。

１）エアコンシリーブに付いて

コンクリート打設時にスリーブを外が下がるように入れることは手間なのでほとんど考えずに入れると思います。

本来は外向きに下がるよう勾配がついているのです。

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