無償返還の覚書は無効ですか？

土地を駐車場として貸していましたが借主がプレハブを建てたいというので
建てるにあたってプレハブを建てるが無償で返還するとの覚書を書くから問題無いと言って来ました。
ちなみに地代は２１０坪で８万円です。（少しアップしました。）
どうなんでしょうか？
また、だめならどういう手段があるのでしょうか？
すでにプレハブは建ってしまっています。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2015/01/14 01:02

　不動産賃貸業を営んでおります。

> 土地を駐車場として貸していましたが

　で、地主である質問者さんの同意も得ないで、プレハブを建てちゃったんですよね？

　契約書も、後日言い争いにならないように作っておく「覚え書き」の一種ですが、一般には「契約書は重く、覚え書きは軽い」と認識されています。

　その証拠に「覚え書きで良い」という人に向かって、「契約書を」というと、たいがい「そこまで面倒なことはしなくていいじゃないか」と言いますよ。ヘタをすると、「俺の覚え書きでは信用できないか？」と言ったりして。

　そこでです。

　「駐車場として賃貸する」という「契約」を守らないで建物を建てちゃう人が、なぜ、「無償返還」の「覚え書き」を守る、と質問者さんは考えるのでしょうか？

　何年後かに、「鉄筋コンクリートの建物が立っちゃっていることはない！」と、なぜ信じることができるのでしょうか？

　ふつう、契約書を守らない人は覚え書きなんて無視する、と考えるべきものです。

　日本の登記は、第三者に対する対抗要件にすぎませんから、契約で「登記の時に賃借権が発生する」とかの条件を設定しないかぎり、契約（合意）した時に賃借権は発生します。

　発生した賃借権は、契約の当事者である地主に対しては、登記などなしに「権利を主張」できます。

　登記の有無を調べるような余裕はないと思います。すでに合意が成立していると見られるならすでに賃借権は発生しています。

　したがって、すぐに、まだ合意が成立していないと思われる今、今日中にでも駐車場賃貸契約の解除を通告して、プレハブを撤去してもらうべきです。

　そうしないなら、その210坪、月額8万円の分割払いで「売った」ようなものだと覚悟したほうがいいと思われます。

　ちなみに賃借人は、借地借家法で「地代を下げるよう要求することができる」ことになっています。もちろん、「裁判で」ということですが、「地代を上げる」にも相手が「うん」と言わなければ裁判が必要です。つまり、いったん賃貸借契約を「有効」と認めたら最後、地代の値上げはほとんど無理でしょう。

この回答への補足

すいません。知らないで
今度プレハブを建てるけど覚書で無償返還の書面を作るから大丈夫といわれて覚書に署名してしまったんです。
まったく世間知らずの行為をしたわけです。
実は、もう1年以上プレハブが建ってから経っており心配になって質問した次第です。
まったく情け無いやら、悔しいやら
ですので、その後の対策があると助かるのですが
ご返答だとなさそうですよね。
そんな感じです。
申し訳ありません。

補足日時：2015/01/15 09:15

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/01/17 04:19

大家で土地も貸してます。

覚書は無価値です。

建築確認されてるプレハブなんですか？

無許可違法物ですか？


無償返還て

相手に都合は良すぎます、　

復元するのに解体処分代金発生します。

この回答へのお礼

建築確認はこちらではわからないので確認します。
解体処分代金は無償変換の中に入らないのでしょうか？
もともと更地にして返す契約なので(駐車場で利用していたときから)
更地にして返してくれるとばっかり思っていました。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/01/17 12:54

No.2 回答者： floriography 回答日時： 2015/01/13 12:27

プレハブを建てるということは、当然に登記します。

登記するとどうなるか？
土地に借地権が発生します。
コレにより、貸主都合で出て行け！と言えなくなります。

・『土地使用契約』ではなく『土地賃貸借契約』の場合
　『借地権』が発生します。
・賃料の表現が、『地代』か『使用料』か？
　『地代』の場合は、借地権が発生している。
・契約期間は、借地借家法の規定が適用される場合
　３０年未満の土地賃貸は無効となり、自動的に３０年となります。

その覚書だけでは、コちラが弱いです。
どうしたいか？なんですけど
すでに建っているプレハブは登記されているのか？
まずは、調べる。
登記されていれば、そのまま素直に事実を認めるか？
戦うか？
戦う・・・時効取得についても勉強する。

この回答へのお礼

ご返事早々にありがとうございました。
賃料の表現ひとつでがらりと変わるのは驚きました。
早速登記しているか調べてみます。
もともと使用目的は今のところないので支払い続けてくれればよいのですが・・・
なかなか微妙です。
大変参考になりました。
お世話になりました。

お礼日時：2015/01/13 15:23

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2015/01/13 11:58

　

問題ないかどうかを判断するののは貸主です
無償返還に全く問題はありません
でも、貸主が嫌だと思うなら拒否すればよい
　

この回答へのお礼

ご返事早々にありがとうございました。
すでにもう何ヶ月ももらっているので（地代）・・・
なんともいえない感じです。
お世話様でした。

お礼日時：2015/01/13 15:20