事業用定期借地権の設定を公正証書にしていない時はどうなるのでしょうか

平成4年に個人病院へ土地を貸しましたが、一般の土地賃貸契約書を素人同士で作成し契約しました。契約期間は最初が20年で後は5年ごとに更新するというものです。
はじめて人に土地を貸したため何をどうしたらいいのか分からず、個人病院の言いなりで契約したのが実情です。
しかしこの場合は、事業用なので事業用定期借地権になるのでしょうか？またこの契約は公正証書にしないといけないそうですが、今からでも変更できるのでしょうか？
事業用定期借地権の設定を公正証書にするにはお互いの同意が必要になるのでしょうか？
要領を得ない、訳の分からない質問で申し訳ありませんが、素人でも分かるようなご回答を頂けたら助かります。
よろしくお願いします。

No.4 回答者： ikuzou 回答日時： 2007/06/11 16:23

平成4年8月1日以降に契約された契約ですから、新法が適用されます。

現契約は、事業用借地権ではありませんから、普通借地権になろうと思います。期間は、30年より短い期間を定めても無効ですから、契約時から30年になります。
ただ現契約の条件を合意により変更して、新たに事業用借地権を設定することは可能だろうと思います。
要件は、前の方のとおりです。必ず公正証書による契約を締結しなければなりません。（契約した後に公正証書を作成するのではありません。）契約締結そのものを公正証書により作成してもらうのです。

No.3 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/06/11 13:31

＞新法は平成４年８月１日なので、その日付以降に契約したので新法が適用されるのではないかと思って質問しました。

現在でも普通借地契約で契約される方も沢山います。（知らずに）
普通借地契約は、借地借家法で借地人を保護するため
大家さんが不利ではないか？
土地を返してもらえないのではないか？
等の不安と不満をがありましたが
事業用定期借地権は、借地借家法の適用を受けないため
期間を公正証書でしっかり決めると、間違いなく返ってくるという契約です。

残念ながら、質問者さんが契約された普通借地契約では、借地人が
契約違反をしない限り、借地借家法でしっかり保護され、
建物が朽ち果てるまで、返却しなくとも良いことになります。

※普通借地契約
30年以上（建物の構造に関係ない）
※30年未満の期間を定めても30年となる
最初の更新→20年以上
その後の更新→10年ごと

この回答への補足

回答して頂きありがとうございます。
今度の契約は普通借地契約になるのですね　
厚かましいのですが下記の件も教えていただいたら大変助かります。

１．契約書に記入している「契約期間は最初が20年で後は5年ごとに更新する」
は何の効力もないと言うことになるのですか？　
例えば更新料を要求するとき等に20年と考えていたのですが、
30年経過していなとできないのですか？　

２．＞建物が朽ち果てるまで、返却しなくとも良いことになります。
ということですが、個人病院の建物なのでその用途以外には使用できない
と思いますがいかがでしょうか？
例えば自宅に変更するなどをした場合は契約違反になるのでしょうか？

ご回答よろしくお願いします。

補足日時：2007/06/12 09:03

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/06/11 10:27

＞事業用定期借地権になるのでしょうか？

なりません、普通の賃貸借契約になります

定期借地契約は更新が有りません

No.1 回答者： yanemoto 回答日時： 2007/06/11 10:26

今回の契約は、事業用定期借地権では、ありません。

（旧法の適用うける借地権となります。）
事業用定期借地権の用件は、下記の概要になります。
1、期間　　　10年以上20年以下。
2、契約方式　公正証書
3、特色　　　更新がない。　建物再築による期間延長がない。
　　　　　　　建物買取請求権がない。　

当事者の合意で、公正証書になるのでなく、法律の規定での決まりです
当分の間は、当事者の合意でも、新法の変更はできません。

この回答への補足

回答ありがとうございました。
土地の賃貸借契約書が平成4年10月でした。
新法は平成４年８月１日なので、その日付以降に契約したので新法が適用されるのではないかと思って質問しました。

補足日時：2007/06/11 10:37