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前回、借地の更新についてご質問した者です。
*都内で約30坪の借地を借りており、20年の契約期間満了に伴い更新する予定でしたが、話しが急展開し地主と協議の末、底地を買うことになました。底地購入の際の注意点やアドバイス等があれば教えてください。
(銀行ローンを組むときの注意点、お勧めの金融機関、かかる税金、かかる経費、購入後の注意点等)
下記補足
「更地価格の相場約7000万」
「購入価格約3000万」
「借地名義=自分1名(親から相続済)」
「自分の希望は底地購入後自分名義で新築に建替え(現金で1000万用意可能」
「更地購入代3000万+建替代3000万=6000万」
「地主によると不動産屋が仲介しこちらから3000万支払いと同時に所有権化してくれる契約を結ぶとのこと」
「仲介する不動産屋が高齢の方で契約書を作る程度であまり相談にのれない感じでした。」
それでは宜しくお願い申し上げます。

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A 回答 (1件)

ネットで照会する限りでは、みずほ銀行のHPでは融資可能な資金使途の所に「底地の買取り資金」が有りましたので、通常のローン対応が可能なのでしょう。


http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing …
他は調べた限りでは、金利やプランの提示はあっても、どういう商品構成になっているかが調べ切れませんでした。ネット審査が特色の新生銀行は、借地上の建物へのローンはダメと記載ありますが、底地購入の可否は不明でした。(調べた限り)

構成的には、「土地購入+建物建築」と何ら変わる事がないはずですが、案件の特殊性からはネット系銀行よりは個別対応力・コンサル能力のある銀行の方がお勧めでしょう。
・・・ネット系銀行では電話とFAX・郵便だけでどの資料をコピーしろと言われるだけ

一般的な注意点は、ご認識の通り底地購入の時点で所有権名義が確実に移転すること。
その為には、
(1)売買対象の土地が分筆されていること(一筆土地を数人に貸すケースは多い)
(2)底地側に担保設定(金融機関や国税局・財務省)が無いか、売買代金で担保抹消ができること
(3)売主の地主側が単独所有なり旧友者全員が意思表示できる状態であること(底地の共有者に意思表示不可能者がいれば契約自体がダメ)
(4)借地契約名義及び借地上の建物の登記名義が既に質問者個人に移転されていること
(5)隣地境界や土地の接道要件等契約内容が客観的に見て適正であること
(6)登記に関しては、ローン取扱銀行の側でコントロールが効く事(地主や仲介業者が経験則であれこれ立ち回るのでなくローン銀行が指定する手続が進む事
(7)底地融資の時点では、土地+現状建物を担保として取得した上で、建物取り壊し、新建物完成後に追加担保契約で新築建物への担保設定をするという手続の流れ
(8)建築業者に対する着手金・中間金・最終金という支払計画に対して自己資金と銀行側の建物部分のローンをどう組み合わせていくかという問題がその後に絡み合いそうです

それ以外は、トータル5000万円のローン(6000万-1000万)のローン供与に対する銀行側の審査がどうなるかや、建築機関中の引越負担含めた諸費用の想定をどうするか、といった部分も検討が必要そうです。

この回答への補足

mahopieさんご回答有難うございました。
(1) 売買対象の土地が分筆されていること(一筆土地を数人に貸すケースは多い)=一筆でした。
(2) 底地側に担保設定(金融機関や国税局・財務省)が無いか、売買代金で担保抹消ができること=要約書で無し確認済みです。
(3) 売主の地主側が単独所有なり旧友者全員が意思表示できる状態であること(底地の共有者に意思表示不可能者がいれば契約自体がダメ)=地主一名の単独所有です。
(4) 借地契約名義及び借地上の建物の登記名義が既に質問者個人に移転されていること=移転しております。
(5) 隣地境界や土地の接道要件等契約内容が客観的に見て適正であること=10年ほど前に一応測量済みでした。
(6) 登記に関しては、ローン取扱銀行の側でコントロールが効く事(地主や仲介業者が経験則であれこれ立ち回るのでなくローン銀行が指定する手続が進む事=なるほど、頭に入れておきます。
(7) 底地融資の時点では、土地+現状建物を担保として取得した上で、建物取り壊し、新建物完成後に追加担保契約で新築建物への担保設定をするという手続の流れ=なるほど、そうなるのですか。
(8) 建築業者に対する着手金・中間金・最終金という支払計画に対して自己資金と銀行側の建物部分のローンをどう組み合わせていくかという問題がその後に絡み合いそうです=有難うございます。
*それから、購入時やその後にかかる税金や、契約時にどの程度の経費
を用意したらよろしいのでしょうか。もしよろしければ教えてください。

補足日時:2008/06/03 16:32
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地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分を減額し
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今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分...続きを読む

Aベストアンサー

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあります。
いわば、まず借地権を買ってスタートを切るようなイメージですね。まあ例のケースで1,000万円要求することは無いにしても、2~300万円程度の権利金が動いたとしても珍しくはありません。そして以後は地代を支払い続けるわけです。

>Bさんの相続人であるCさんが取得すれば借地権が自然消滅??するのでメリットがあるのかなと思った次第です

この点は仰る通りですね。底地所有者が借地権を相続しますと「混同」により借地権は消滅しますね。
そういう意味では第三者が底地を取得するよりも、Bさんの相続人であるCさんが取得したほうが、将来的にはスッキリするとは言えます。

つまりあなたが言いたいのは、借地権が設定されていることにより、Aさんは1,000万円分の価値しか有さなくなり、B又はCは、Aに底地分1,000万円支払うだけで土地を取得出来るので得ではないか?と言いたいわけですね。
そういう見方をすればそうとも言えますね。
しかしまあ、上で書いたように借地権には地代を支払うという義務があり、無償で借地権を維持出来るわけではありません。

それにAが底地を手放すかどうかはAの意思によります。AやAの相続人までもが長きに渡り底地を持ち続け、BやCの相続人までもが長きに渡り借地権を持ち続けた場合、B家として総計で何円の地代をA家に支払うことになるのかもわかりませんよね。本来の価値2,000万円以上に膨らむことも十分ありえるわけです。

そんなわけでメリットデメリットは一概には言えませんが、貸すことにより地主として正味価値が減ずるニュアンスについて、あなたの仰りたいことは理解できました。
「他人に土地を貸して借地権が発生すると、地主が不利」
確かに、見方によってはそういう解釈も出来ます。

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあ...続きを読む

Q新住宅ローン減税

新住宅ローン減税のシミュレーションを探しています。便利なものがあったら教えてください。

Aベストアンサー

下記のものですね。

住宅ローン控除シミュレーション

平成12年分の確定申告で住宅借入金等特別控除を申告される方もご利用いただけます。
http://www.jutaku-s.com/cgi-jutaku/tax/index.cgi

平成13年度税制改正により、平成13年7月~平成15年12月末までの期間に 入居された場合に適用される新方式で試算します。
http://www.82bank.co.jp/sumai/simulation/genzei.html

Q底地と借地権付建物の同時売却について

不動産の売買について、現在私は底地を所有しており、
その底地上には別に借地権が設定されており、借地人がおります。

今回その底地と借地権付建物を同時売却をすることになり、
仲介業者に依頼しました。

近日中に媒介契約を締結するのですが、仲介業者より
「底地人と借地人と別々に媒介契約を締結します」と言ってきました。
聞くと売買契約もそれぞれ別々に締結するとのこと。

私は1本の契約書の中で同時売却の件や違約金等の設定が記載されていれば済むのかと思っていました。

その仲介業者は同書面で締結することを避けたいようですが、
同書面で締結した際に何か問題になることがあれば知りたいと思っています。

どなたかこのような件に詳しい方がいらっしゃいましたら、
是非お教えください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

まあ媒介契約はどうでも良いですが、売買契約は通常不可分債務といって、建物と土地の所有者連帯で権利と義務を負うことを約定します。どちらかが勝手に止めた、が出来ないようにするためです。
ですから同じ契約書の中で謳う方が記載も楽ですし、わかり安いです。
しかし別々であっても、上記の様な記載があればその効力には関係ありません。仲介料は別々に行うと高くなりますヨ。
但し財閥系大手業者の場合は必ず別々の契約書となります、社内マニュアルらしいですが。

Q不動産屋が出したローンの金額が間違えていた

不動産屋に頭金の金額と返済期間を伝えて、毎月の返済額と諸費用のシミュレーションを提示してもらいました。
フラット35の金利が0.77%で毎月の支払いが82000円ほどだったので、その金額なら返済可能な金額だと思い契約を結ぶために手付金を支払いました。
その後、ローンを組む金融機関を探していると、変動金利ですが0.77%より低い金利の金融機関を見つかったので、その金利でローンのシミュレーションをしてみたところ、毎月の返済額が92000円となりました。
不動産屋が提示した金額とでは10000円以上の差があり、その差が何なのか不動産屋に問い合わせたところ、シミュレーションの計算が間違えていたとの事でした。
ローンのシミュレーション金額が購入の決断となったのですが、月々の返済額が一万も増えるとなると、当初考えていた返済プランを考え直さざるを得ません。
できれば家は購入する方向で進めたいのですが、ローンの返済額という最も重要な部分をプロである不動産屋が間違えたということに憤りを感じます。契約させるための詐欺ではないかと疑ってしまうほどです。
本契約はまだなのですが、例えば購入金額を負けてもらうなり少しでもこちらに有利な契約に持っていくことは可能でしょうか?

不動産屋に頭金の金額と返済期間を伝えて、毎月の返済額と諸費用のシミュレーションを提示してもらいました。
フラット35の金利が0.77%で毎月の支払いが82000円ほどだったので、その金額なら返済可能な金額だと思い契約を結ぶために手付金を支払いました。
その後、ローンを組む金融機関を探していると、変動金利ですが0.77%より低い金利の金融機関を見つかったので、その金利でローンのシミュレーションをしてみたところ、毎月の返済額が92000円となりました。
不動産屋が提示した金額とでは10000円以上の差があ...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。
フラット35で0.77%固定金利はありませんが・・・・・・・そこからして間違いなのでは??

今時、ローンの計算を金利電卓たたいて、手書きや入力するなどという形式を利用しているとは思えませんが・・・・・業界の市販なり、何なり自動計算のソフトを利用していると思います。
そう考えると、営業マンが余程経験不足なのか?故意的なのか?ということのような気がしますね。

当方で利用しているシュミレーションソフトは、土地の公示価格や面積、建物の面積や築年数など、物件情報を入力し、あらかじめ設定した借入れ金融機関や返済年数、金利など入力すれば、借入れ費用や登記費用、仲介手数料、火災保険などの諸費用や返済金額などすべて、明細が出ます。
自己資金を入力すれば、諸費用を含めた総額から不足分を借り入れるものとして自動で計算されます。
取得後の不動産取得税や固定資産税の予想税額なども算出されます。
このようなソフトで間違うというのは、物件価額を間違うか?返済年数や金利を間違って入力しない限り、間違いようがないのが、現実です。
プリントしたもには、当然に借入れ金額や返済期間、金利など載っていますから、間違いがあればわかると思います。
現場で計算したとしても今時ならノートPC持ち歩くでしょうから、その場は手書きで写したとしても間違いようはないような気がします。
どんなシュミレーションを渡されたのでしょう・・・・?

さて本題ですが、契約形態が仲介で売主が第三者の場合は、売主には一切の責任はありません。
ですから値引きなどの売主に対する主張は的外れです。しかし、契約書や重要事項にローン条項が付帯され、借入先や借入れ金額や返済年数、金利など記載されているはずです。フラット35で0.77%35年などと記載されていれば、その条件で借入れすることは不可能なわけですから、ローン条項による白紙解除を主張するしかないでしょう。もしくは、そのまま購入するしかありません。

売主がその計算した業者本人ならば、故意であれば虚偽のローンシュミレーションをして契約を誘導したという違反行為に該当するでしょう。1万円強違うということは、借入金で300万円以上違うという事ですから、間違いましたでは済みません。
しかし、これを以って値引き出来るかどうか?は別問題です。上記の様に白紙解除は主張できますが、違約解除や値引きは、相手方が承諾しない限りむずかしいでしょう。

相手方が売主なら、契約を白紙解除にする旨の主張をして、相手方の出方を見ながら(相手方がそのまま承諾すれば白紙解除は仕方ないと踏ん切りをつけて)価額の交渉をするぐらいでしょう。

不動産は手付金を支払い、売買契約をしたらそれがすべてです。仮契約や本契約という概念はありません。既に契約しているのですから「有利な契約」に変更しようがありません。相手方の過失を以って、値引きの交渉材料として、うまく立ち回るしかありません。

しつこいですが、購入をやめるならペナルティーなしに契約解除可能です。購入するなら値引きなどはあまり期待しないほうが良いでしょう・・・・・・幾らでも下がれば儲けものぐらいの意識で・・・

業者です。
フラット35で0.77%固定金利はありませんが・・・・・・・そこからして間違いなのでは??

今時、ローンの計算を金利電卓たたいて、手書きや入力するなどという形式を利用しているとは思えませんが・・・・・業界の市販なり、何なり自動計算のソフトを利用していると思います。
そう考えると、営業マンが余程経験不足なのか?故意的なのか?ということのような気がしますね。

当方で利用しているシュミレーションソフトは、土地の公示価格や面積、建物の面積や築年数など、物件情報を入力し、あらか...続きを読む

Q借地権売買時における借地更新料の扱い

25年満期の借地権の上に自宅を建て、現在家族が住んでおりますが、定年(2年後)後は田舎生活をするためにこの借地権を売却してどこか郊外に一戸建てを購入しようと考えております。 さて、そのようにする場合の借地権の売却時期なのですが、借地契約更新前に売却すべでしょうか。 更新時期も2年後です。つまり契約更新まで2年間しかないのですが、これは借地権の売買価格には影響しないのでしょうか。 更新時にはおおむね借地権価格の5%程度の更新料が必要との地主側の不動産屋は言っております。 借地権価格は約3000万円との見積もりがありますがそうすると更新料に150万円要することになり、更新前後で借地権売買価格が変わらないのであれば、更新前に売却すべきかとも考えますが、どうするのが有利なのかわかりません。 どなたかお教えいただければ幸いです。

Aベストアンサー

売買において、新たな買主がどういった条件で借地の契約を地主と結ぶのかが問題です。

(1)売り主の契約期間をそのまま継承する場合。
(2)売買してから新たに20年なり25年の借地契約をする場合。

(2)の場合は、更新前に売却すれば、更新料は浮きますが、(1)の場合は売却代金から、更新料÷契約期間×経過年数に相当する金額を差引いた額で売却することになると思われます。

購入後に建物を建て直す場合の規定も関係します。

(1)建替えの時はいかなる場合も承諾料が必要。
(2)購入後一定期間は建替え承諾料の免除がある。

(2)の場合は建替えを前提にした買主も見込めるが、(1)の場合は、建替え前提の買主にはその分値引き交渉の対象になります。

借地価格が3000万円だとすると、結構大きな土地でしょうか?

正直、土地値で3000万円だと、都内城東地区では所有権が十分に買えます。

物件によりますが、地主サイドの業者の言う額で、そのまま売れるとは思わないでいた方が、無難だと思います。


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