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教えて下さい。

区画整理地区で立ち退くことになりました。
土地は代替土地をあてがわれています。

家は、あるメーカーと新築契約予定ですが、
まだ区画整理事務所が補償額を出して
内容が煮詰められない状態です。

補償額は通常、どれくらいもらえるのでしょう?
ちなみに、家は築30年弱の木造33坪です。

知人に聞いた話では、「引き屋相当分」だと
言います。
それでは、あまり額は期待できないと思いました。
また、いわゆる「ゴネ得」は無いよ、とも言われました。

実際のところ、どうなのでしょうか?
おおよその額でもいいので知る手立てが欲しいです。

たとえば、通常の算出方法とか。
ご存知の方、教えて下さい。

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A 回答 (1件)

はじめまして。


事業に従事しているものです。
少しでも御不安が解消できれば幸いです。
早速ですが、通常個人間での売買の場合は、原価償却を考慮し、2000万の家も30年後には限りなく無価値になるのが通常ですが,区画整理事業の場合極端に言いますと減価分はあまり考慮しません。車にたとえるならば、今カローラに乗っている方であれば、カローラの購入費用くらいは出るというもので、決してクラウン並みの金額はでません。また、今の場所から代替地(換地といいます)へ現存の建物を移動する際にひっぱて移動できれば曳家工法に基づく補償費となり、曳家が出来ない場合には再築工法(新築同等)の補償金額になりますので、質問者様のケースがどちらの工法になるかによっても額が変わります。当然ながら曳家と再築では後者のほうが額としては高くなります。一概に曳家が再築の何割とはいえませんが、約6~8割程度ではないでしょうか。大体の方は、曳家の場合でも補償額に自費追加の上新築している場合が多いようです。
 最後に、補償費の積算においては統一基準がありますので、誰が積算しても基本的には同額になりますので、ゴネ徳は無いと考えた方が良いと思います。
裏技として、庭に雑木、果樹など建物調査前に一杯植えとくとその分も補償の対象となりますよ。

頑張ってください
    • good
    • 3
この回答へのお礼

詳しいご回答どうもありがとうございます。
大変参考になりました。
助かりました。

お礼日時:2007/03/14 20:46

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Q区画整理による立ち退きについて

10年以上家族で住んでいた賃貸マンションを、区画整理により立ち退いてほしいと行政より連絡がありました。

先月家の調査があり、家財道具等の写真を撮りに来た際に話を伺ったところ

・来年3月に取り壊すのでそれまでに引越してほしい。
・金額は12~1月位に決まるので、それまでに引越したらお金は出ない。
・目安として、現在の家賃:5万円 引越し先:6万円だとしたら、差額の1万×24ヶ月=24万円が支給され、他にはベランダに置いている植木の補償分?も出る。

そこで質問ですが、
・引越し先が決まる前に金額が確定されるのでしょうか?
(母が一人で対応したため、母自身もよく理解していないようなのです...)
引越し先が決まる前に金額が確定されるとしたら、差額の家賃や引越代金や敷金礼金がいくらなのか分からないですよね・・?

・年内に引越しできないということなので、約2ヶ月で引越先を探して~となるとちょっと期限が短いと思うのですがそんなものですか?

詳しい方が居りましたら是非教えて頂きたいです。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

>・引越し先が決まる前に金額が確定されるのでしょうか?

借家人に対する物件移転補償金と言うのは
移転先が決まらなくとも
計算式で
算出できます。

>差額の家賃や引越代金や敷金礼金がいくらなのか分からないですよね・・?

アパートを借りて移転しようが
あなたと同居しようが
自由で
退去してもらえば
目的完了です。

>・年内に引越しできないということなので

公共事業は
年度内完了が常識。
アパートはますは、大家と交渉し
次は借家人と交渉します。

>先月家の調査があり、家財道具等の写真を撮りに来た際に話を伺ったところ

補償費を算出するための
物件調査であり
正式な「移転補償交渉」ではありません。
これは、相手(事業者)理想的な「予定」です。

>・金額は12~1月位に決まるので、それまでに引越したらお金は出ない。

当たり前の話で
契約前に
自己退去すると補償金はでません。

>・金額は12~1月位に決まるので

公共事業の事業費は
自己100%ではない
基本、補助事業だから
今年度枠はすでに決定しているが
今調査して
4か月は何でかな?
調査後10日あれば
積算できる

>詳しい方が居りましたら

現地調査では
移転してもらいたいから
物件調査するのであり
その場で
正式な交渉事はしません。
まずは、事業者と連絡をとり
親子で交渉に臨むのです。

・借家人補償

http://www.pref.saitama.lg.jp/uploaded/attachment/308926.pdf

・5000万控除

移転補償金の課税上の取扱いを参考に
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3555.htm
借家人補償金は、対価補償金とみなして取り扱われます。

>・引越し先が決まる前に金額が確定されるのでしょうか?

借家人に対する物件移転補償金と言うのは
移転先が決まらなくとも
計算式で
算出できます。

>差額の家賃や引越代金や敷金礼金がいくらなのか分からないですよね・・?

アパートを借りて移転しようが
あなたと同居しようが
自由で
退去してもらえば
目的完了です。

>・年内に引越しできないということなので

公共事業は
年度内完了が常識。
アパートはますは、大家と交渉し
次は借家人と交渉します。

>先月家の調査があり、家財道具等の写真を撮...続きを読む

Q区画整理で移動費はいくらもらえますか?

私の彼氏が、区画整理が来年ごろあって、今の家をでて、
どこか、区画整理終わって新しい家が建つまでの
間、他に貸家とかかりて、すまないといけないのですが、
その貸家とか借りて住む間の家賃とかの出費は、
お金もらえるらしいのですが、
いくらくらいもらえるのでしょうか?

あと、家族5人なのですが、その区画整理が終わるまでの間は籍を1人でも抜くと、その分1人分もらえるお金が
だいぶ減るみたいなんですが、いくらくらいなのでしょうか?現在のうちは、結構大きい持ち家です。

彼と結婚しようと思っているのですが、彼のうちが
区画整理で、今籍を抜くと1人分のお金もらえないので、
来年の区画整理でお金もらってからのがいいんじゃないか
とのことなんですけど、いくらくらい1人あたりもらえるのでしょうか。もしほんのちょっとだったら、そのために
結婚をのばすのは悲しいので、知ってる方がいたら
教えてください。お願いします。

Aベストアンサー

これも、公共事業の「補償」の問題です。


回答する前に、問題点を説明しておきます。

 「区画整理が来年ごろ」あると、記載していますが、その区画整理事業を行うのは、どこでしょうか?

 1.地方公共団体(市・町・村等)でしょうか?
 2.その地域の土地所有者が、集まって、「区画
   整理組合」を設立し、その組合が行うので
   しょうか?(事務局は、市町村職員が行い
   ますが・・・・)

 その区画整理事業は、来年に実施されることが確実なのでしょうか?
 「1」であれば、市町村の議会に承認され、来年予算が、着くのでしょうか?それも、特に事業費はいくらでしょうか?1000万以下か、数千万以下程度であれば、貴方が想像しているような、事は、予算的に実行できません。
 「2」であれば、組合設立の「会」が、もう、すでに開催され、組合設立の準備が行われている最中でしょう。


 何故、上記のような事を聞くのかは、そのような状態で有れば、貴方の彼氏の実家が、そのような、「お金」をもらえるのは、早くて、現在から、2年以上先でしょう。



 また、貴方の彼氏の実家は、と、言うより、貴方の彼氏が、区画整理についてそのように、貴方に説明しているという事は、私の経験上、「ごねる」地権者で、早期の移転補償契約締結を期待する事が、困難な部類の人たちである可能性がたかそうです。そうなると、今後数年以上先に補償金を受け取る事になりそうです。


 具体の金額は、示すことはできませんが、どのような程度のお金が、少なくなるのかの説明はできます。

 上記の状況を補充していただければ、もう少し、具体的な回答ができそうですが・・・・。

これも、公共事業の「補償」の問題です。


回答する前に、問題点を説明しておきます。

 「区画整理が来年ごろ」あると、記載していますが、その区画整理事業を行うのは、どこでしょうか?

 1.地方公共団体(市・町・村等)でしょうか?
 2.その地域の土地所有者が、集まって、「区画
   整理組合」を設立し、その組合が行うので
   しょうか?(事務局は、市町村職員が行い
   ますが・・・・)

 その区画整理事業は、来年に実施されることが確実なのでしょうか?
 「1」で...続きを読む

Q区画整理の補償金について

5年前に主人の実家が区画整理のため移動しなくてはいけなくなったため、これを機に主人の両親と同居、家を建てました(2世帯住宅)。
その時に区画整理の補償金が両親に入ったはずですが、いくら貰えたのか教えてくれません。全然貰えなかったとの理由で建築費は殆ど出してくれませんでした。
それでも、土地(義父の名義)はあげる(主人に)からといわれたので、それで納得してました(今現在も土地は義父の名義、建物は主人の名義です)。

しかし5年たった今、両親が急に土地はあげるがその土地価格の半分相当を義弟夫婦にお金で払って欲しいと言われました。
遺産相続では義弟にその権利はあるのは承知してますが、私たちが2世帯住宅を建てときに殆ど出してくれなかったのに、区画整理の補償金は全部両親が貰い、その上、土地代のお金をやっぱり払えと言うことに納得がいきません。
そこで補償金をいくらもらったのかで両親と交渉しようかと思ったのですが、いくら貰ったのかを私たちに全然教えようとしません。

補償金がいくら支払われたのか確認したいのですが、何か方法があれば教えてください。

5年前に主人の実家が区画整理のため移動しなくてはいけなくなったため、これを機に主人の両親と同居、家を建てました(2世帯住宅)。
その時に区画整理の補償金が両親に入ったはずですが、いくら貰えたのか教えてくれません。全然貰えなかったとの理由で建築費は殆ど出してくれませんでした。
それでも、土地(義父の名義)はあげる(主人に)からといわれたので、それで納得してました(今現在も土地は義父の名義、建物は主人の名義です)。

しかし5年たった今、両親が急に土地はあげるがその土地価格の半分相当を義...続きを読む

Aベストアンサー

私が義父の立場ですと、今は次男には土地を分与しません。離婚するかも知れない次男に資産を与えると、離婚時の慰謝料や養育費を離婚調停委員に高く算定されます。高い養育費を抱える男は給料がその分減るのと同じで、再婚し難くなります。問題が片付いてからで良いのです。

そもそも、私から見ると義父は賢明ではありません。今、長男が借金でもして次男に土地評価額の半分を現金で与えたら、そのお金は兄弟間でも贈与となり、高額の贈与税を次男が納税せねばならない。生前の財産分与は大損します。貰えるうちに貰っておけとの発想は、将来に貰えない者がする発想です。長男がすべきではありません。

さらに、長男が借金をして次男にお金を渡すことも危険です。お金を渡しても、土地が長男のものにならないからです。すなわち、空手形も同然です。

No.5回答の土地分与を今するのは税金対策でも最悪です。父が息子二人に土地を生前贈与すると、長男と次男に生前贈与されますので、それぞれが不動産贈与として多額の現金を納税せねばなりません。たとえば、2000万円の土地評価ですと、それぞれが1000万円の贈与で、税金がそれぞれ500万円となります。土地が手に入っても、現金は手に入れていないので、納税金を借金して支払わねばなりません。次男は土地を他人に売ってしまうかも知れません。売らなくでも宅地を兄弟名義にするとお分かりですよね、将来に大問題が起こります。

土地の贈与は相続時に行えば良いのです。義父の死亡時にはおそらく義母は生きているので、義母の采配のもとで相続税の控除額の範囲内ならばどのように配分しても無税です。長男が土地を全部相続して、その半額分を現金で渡しても無税です。
相続時に土地を義母の名義などにするとまた同じことが起こります。

義父が賢明でない理由が分りましたね。無税で次男にお金を渡すことが出来ないのです。隠してそれを行い、バレたら2倍の追徴課税が次男に課せられます。毎年、義父が次男に年間100万円まで贈与する分は無税です。

義父には、やんわりと上手く説明してあげてください。

今、義父がどうしても次男にお金を渡したい。その方法は、あなたは知る必要が無いので教えません。

私が義父の立場ですと、今は次男には土地を分与しません。離婚するかも知れない次男に資産を与えると、離婚時の慰謝料や養育費を離婚調停委員に高く算定されます。高い養育費を抱える男は給料がその分減るのと同じで、再婚し難くなります。問題が片付いてからで良いのです。

そもそも、私から見ると義父は賢明ではありません。今、長男が借金でもして次男に土地評価額の半分を現金で与えたら、そのお金は兄弟間でも贈与となり、高額の贈与税を次男が納税せねばならない。生前の財産分与は大損します。貰えるうち...続きを読む

Q道路拡張による立ち退き料

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを追い出されたら、
他に こんな安い値段のアパート見つかるか不安です。

5人家族で、20年住み続けてて、地域に愛着があります。
でも、現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

話が長くなりましたが、
市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?
貧乏なのに 立ち退き料も殆ど無かったら、
住む家も困ってしまいます。。。

市との 交渉方法もあるのでしょうか?

父も 今年退職なので 本当に心配です。

アドバイス 宜しくお願いいたします。

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを...続きを読む

Aベストアンサー

アパートの住人には、借家人補償があります。

>5人家族で、

家族の人数にも補償額は影響します。

>現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

市営住宅に優先入居が可能です。

>市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?

高齢者ほど次の入居先が見つかりませんので補償額は高めですよ。

まだ補償調査にきてないんですね?
では、
・交渉前に引っ越すと、補償なし、交渉時期までがんばりましょう。
・物品を処分しないように。

http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran/1syou/i13.pdf

読んでも解りません。

結構な額の補償金になりますよ。
※借家人補償金の税金は5000万控除で「無税」です。
http://www.pref.shimane.lg.jp/infra/land/yochi/hoshou/yochi_zeikin.html

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Q店舗の立退き、および立退き料について

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなりました。(その担当の方は先日亡くなられました)
それから大家さんに家賃を支払いに行くときに「そろそろ、自宅とそこ(店舗のある建物)を売って老人ホームに入りたいなあ」といわれたりするものの、はっきり立退きについて言って来ないので大家さんもまだ迷っているのかなあと考えておりました。

そうこうしているうちに次の更新まであと3ヶ月を切ったあたりで付き合いの無い不動産屋の方が来て「大家さんが立退きをするかこの建物を買ってほしいといっている。銀行にいくら借り入れできるか聞いてほしい。」と告げられました。

出来ればお店の引越しは避けたいので、そんなに乗り気ではなかったのですが、とりあえず銀行に借り入れ可能な金額をたずねたところ、とてもその建物を購入できる金額ではありませんでした。
するとまた不動産屋から連絡があり「立退きの金額を提示してほしい」といわれたので、同じく開業資金と同じ額を伝えたところ、不動産屋には「大家さんは家賃の2年分を提示していて(私の請求額の3分の1)そもそも常識的に考えてその金額(ほかの場所に店舗を借りて施工する金額)は請求できない。あなたもそれなりに負債を緒わなけれがならない」と言われました。

大家さんの都合での立退きなのにこちらが負債を負うことがどうしても納得いかないのですが、そういうものなのでしょうか?

出来れば負債を負うことなく(出来れば休業時の補償、その後の家賃の差額の補償なども受けたい)、次の店舗に移りたいのですが可能なのでしょうか。

ちなみにまだ書面での立ち退き通知はもらってません。

あと、契約期間を過ぎてしまったときの更新料、家賃などはどうしたらいいのでしょうか?
大家さんに家賃の受け取りを拒否されてしまった場合、どうしたらいいのでしょうか?

あと、不動産屋にその請求額の根拠を出せて言われたので店舗施工会社に見積もりをお願いしたところ、「そんな金額じゃお店作るの厳しいよ。15年やってんなら15年分の家賃の金額請求しなきゃ」といわれてしまいました。
不動産屋は現状を参考にした金額(もちろん償却された金額)しか請求できないといいます。

一体どれくらいの金額を請求していいものなんでしょうか?

よろしくお願いします。

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなり...続きを読む

Aベストアンサー

まず大家さんがその建物を処分しなくてはならないのかどうかがひとつ。
そして質問者が同様の商売を続けていく見通しがあるかどうかがひとつ。
大家さんが生活するのに高齢で面倒を見る人もなく
老人ホームに入らざるを得ないならば
売却もやむなしでしょうか。

常識的にと不動産屋は言いますが
こちらの生活の手段がなくなるならば
それは了承できなくて当然です。
まずはその事を前面に。

しかし実際立ち退き料としては普通は1年分くらいでしょうか。
ケースバイケースで何とも言えませんが
2年分は多いほうとは思います。
訴訟でもめるのも互いに大変なので
立ち退き時期を一年後くらいにしてもらい
その間に移転先を見つけることを条件に手を打ってはと思います。

契約更新はなんとなれば勝手に振込み
内容証明で
「立ち退きの要求を受け
立ち退き料の折り合いがつかず
契約更新日を迎え連絡をしたが所定の手続きをしてもらえなかったので
 月 日に   の金額を  銀行に振り込みました。
これを以って契約更新とさせていただきます。」
と送っておけば良いかと。

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?

土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?
10年前に土地区画整理組合の土地を知人から購入したのですが 最近組合から清算金の支払いを要求されました。精算金の存在すら聞かされていなかったのですごく驚いています。
近所でも同じように請求されている家も何件かあるようです。精算金の存在を聞いていれば購入しなかったか、土地購入代金の値下げ交渉ももっとしていたはずなので売主に対して怒りも感じています。
(だまし討ちにあったかんじ)私は凄く理不尽さを感じているのですが。
こんな場合でも精算金を払わなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

知人の方との直接売買だったのでしょうか? それとも不動産仲介業者を介入させていましたか?
それによって対応が変わると思います

まず清算金についてですが、区画整理が終盤にならないとわからないことなのです なぜなら換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であるため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます

この不均衡に対して徴収もしくは交付をするのが清算金です

質問者様の土地は、計画段階よりも価格評定が高くなったので清算金が発生したのでしょう

質問文からお怒りなのは察しますが、知人との直接売買であれば交渉されてはいかがでしょう? もし業者が仲介していた場合は重要事項説明書にて説明しなければなりませんので、書面に記載されていないか確認してください

いずれにしても、清算金は原則
換地処分時の所有者に帰属されます

従って質問者様が支払わなければいけません

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q店舗を借りていますが、立ち退きを要求されました

都内に店舗を借りてオートバイ店を経営をしております。
平成21年5月1日より2年更新で本物件を借り、寝食を惜しんで働いてようやく地元のお客様も出来て、商売も安定して参りました。
しかし現在1年と9ヶ月目になりますが、突然不動産屋より下記のような電話がかかってきました。

「区画整理の対象になったので次の更新ができません。他の物件にプレハブぐらいなら建ててやってもいいから移ったらどうですか」

調べたところ、区画整理は平成12年に計画が発表され、具体的説明については平成17年に行われていたようです。当然、賃貸契約を結ぶ21年4月にはそのような話は聞かされておりませんし、書面にも書かれておりませんでした。
それどころか、立ち退きに関しての費用の話はとりあってもらえず、具体的な費用についても返答がありません。それどころか敷金などの基本的な話もとりあってもらえず、移転費用などについても「そういった話は関係ない」と言われました。
確認したところ「次の土地」というのは本件関係者とまったく関係のない方の所有の更地で、不動産屋はそこに私にお金を出させて移転させようとしています。
プレハブを建てるというのもまったくの未定の話で、そこの土地の地主と交渉してみてはどうか、といっただけの内容でした。

「6ヶ月前に通知すれば、いかなる理由に於いても貸し主は本契約を解除できるので、まぁ6ヶ月は過ぎてますけどその分は契約満期の日から賃貸期間を延長してもらうとかの交渉は出来ると思います」

また、大家に直接聞きに行ったところ

「あの場所は俺が使うんだ!俺が使って車を売るんだ!」

と大声で言われたきり、後の私の質問に関しては無視です。大家は75歳になりますが、こんな対応とは恐れ入りました。
こっちはこれで仕事をして営業をして生活をしているのだからそこはどう責任をとってくれるんですか、と聞いても無視でした。私は迷惑をかけたことはありませんし(個人的に迷惑をかけられたことはありますが、問題にはしませんでした)、家賃を滞納したり物件に被害を加えたりもしておりません。

こちらは住居ではありませんし、営業をして利益を上げ、それで生活して家族を養っています。
また、区画整理が理由で立ち退くとしても、私にとっては寝耳に水な話で、関係ありません。

このような立ち退きが日本では許されているのでしょうか。私は店を追われて失業するしかないのでしょうか。どなたか教えてください。よろしくお願いします。

都内に店舗を借りてオートバイ店を経営をしております。
平成21年5月1日より2年更新で本物件を借り、寝食を惜しんで働いてようやく地元のお客様も出来て、商売も安定して参りました。
しかし現在1年と9ヶ月目になりますが、突然不動産屋より下記のような電話がかかってきました。

「区画整理の対象になったので次の更新ができません。他の物件にプレハブぐらいなら建ててやってもいいから移ったらどうですか」

調べたところ、区画整理は平成12年に計画が発表され、具体的説明については平成17年に行...続きを読む

Aベストアンサー

 こんにちは。
 補足説明を拝見しました。
 いやはや、私にも早合点があった様子です。こうした一方通行の対話は不慣れでもあってか実に難しいですね。

 そうした状況でしたら、優良な借主である質問者さんは益々有利ですね。
 と、申しますのは、民法で言えば賃借権、借地借家法で言う借家権によって建物の賃借人は手厚く保護され、仮に契約書で「6ヶ月前の通知によって、貸主はその理由を問わずに本契約を解除出来る。」等の借主に不利な特約は借地借家法によって無効とされますから、借主側の意向を無視して契約の解除が認められる例は殆どないに等しいのですが、頑固で高齢な貸主としては「俺の家作なのに何故自由に出来ないのか・・・。」と、単に納得が行かないのでしょう。

 これらは、不動産業者ならば知っている筈で、恐らくは業者による説得にも応じなかったのでしょうから、その業者が今後も仲裁に介入するのであれば、先の法に則っていないとの根拠によって断固拒否すれば、先方が事情を説明するでしょうから基本的な問題は済むと思います。

 そして今後、これらによって相手が何の根拠もなく、単なる嫌がらせとして賃料の値上げ等を強要したとしても、再び借地借家法等の壁によって阻まれるか、借主側にも対抗処置はありますので心配する必要もありません。

 大丈夫です。法は意外と優秀で貴方の見方に付きますよ。^^
   

 こんにちは。
 補足説明を拝見しました。
 いやはや、私にも早合点があった様子です。こうした一方通行の対話は不慣れでもあってか実に難しいですね。

 そうした状況でしたら、優良な借主である質問者さんは益々有利ですね。
 と、申しますのは、民法で言えば賃借権、借地借家法で言う借家権によって建物の賃借人は手厚く保護され、仮に契約書で「6ヶ月前の通知によって、貸主はその理由を問わずに本契約を解除出来る。」等の借主に不利な特約は借地借家法によって無効とされますから、借主側の意向を無視...続きを読む


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