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こんにちは。

質問を調べてもなかなか良い回答がありませんでしたので、
改めて質問させて頂きます。



平成7年から、パチンコ店の駐車場として土地を貸しています。
(2,300m2で、月50万円程の賃料です。)
建物などはなく、アスファルトを施工しただけの青空駐車です。


区画整理事業の対象地だったこともあり、去年パチンコ店の方から、

「区画整理に伴って他の地権者から土地を借りるのが難しくなった。
駐車台数確保のため、立体駐車場を立てさせてほしい。」

との要望があり、これを承諾しました。


そして最近立体駐車場が完成(工事費用はパチンコ店側が負担)したので、
改めて契約書の見直しと登記などの変更をすることになりました。


パチンコ店の土地貸借変更契約書の変更点は、


(1)20年間の貸借権設定 ⇒ 30年間の地上権設定に変更

(2)区画整理による減歩分は、坪あたりの賃料引き上げをし、
 賃料の変更はしない。

(3)5年ごとの賃料10%自動値上げ ⇒ 5年ごとに双方で協議
 (その時の状況により、見直しもあり得るようにする。)


といったものでした。



お聞きしたい質問は、


(1)地上権設定以外の方法はあるでしょうか?

(2)地上権を設定した場合、30年間は適正でしょうか?
 短めに設定した方がいいでしょうか?

(3)地上権を設定した場合、固定資産税はどちらが払うのでしょうか?
 また、確定申告の申告内容は変わるのでしょうか?

(4)5年ごとの賃料の改定案は、現状からみて同意してもいいでしょうか?
 変更内容全体をみても、貸している方が不利な気がするのですが・・・。


の4点です。


ちょっと質問内容が多くてすみません。
補足事項がありましたら、その都度対応致しますので、よろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

宅建業者です。



借りる側から契約書案を出してくるのを受け入れる貸主は、大概不利な契約を交わされます。普通は逆ですね。貴方から賃貸借の条件を提示し、契約書案を作成するものです。

(1)こういう場合は事業用定期借地権にするべきです。かつ地上権ではなく賃借権です。貴方の土地に建てた駐車場に地上権を与えると、そのパチンコ屋は貴方の許可なくその立体駐車場を借地権と共に売却する事が可能になりますので、事業に行き詰った時にどこに売られるか分かりませんし、頑強に造られた立体駐車場ですから、契約期間の満了を迎えても貴方は契約の更新を拒めませんね。いいのでしょうか、そんな事で。
事業用定期借地権であれば、契約期間が満了すれば、更地に戻して返還して貰う事できます。今後一切利用する予定が無いのならともかく、区画整理事業で貴方が受けるはずの幾つかの受益がパチンコ屋の物になりかねませんので、お勧めできません。

(2)借地権なので、30年以上である必要があります。長いですね。かつ更新を拒むためには正当事由が必要で、ほぼ拒めないと思った方がいいでしょう。また更新を拒むと建物買取請求権が生まれるので、その立体駐車場を貴方が買い取らなければならない可能性もあり得ます。
事業用定期借地権であれば10年から可能です。30年以上で建物買取請求権が生まれません。更新はありませんが、再契約は可能です。

(3)土地のこて資産税は貴方、建物はパチンコ屋です。

(4)それは貴方がOKと思えばOKでしょう。景気不景気関係無く賃料が上がるのはおかしいとパチンコ屋は考えたのでしょう。つまり値下げ交渉もあるという事です。それを貴方が受け入れるかどうかです。とはいえ、昨今、5年ごとに確実に値上げするという契約を締結するのは不可能に近いので、これを受け入れるのはよいとは思いますが、値下げを要求されても、貴方が同意しな限りは下げる必要がありません。もちろん上げたくてもパチンコ屋の同意がないと上げようがありませんが。

いずれ、前契約に比べ不利になっています。多分パチンコ屋は相当な費用をかけて立体駐車場を建てたのだから、賃貸借の条件をよくしないと、回収できないと思ったのでしょう。建物の所有権はパチンコ屋にあるわけですから。しかしだからと言って、貴方が不利になる契約を交わす必要など無いと思います。

この回答への補足

今日、パチンコ店側と話をしてみました。

地上権ではなく、以前と同等の内容か、もしくは事業用定期借地権での
設定を希望したところ、


「契約書に”地上権”うんぬんと書いてあったのは、建物を建てた時には
当然設定するものだという認識からです。
こちらが第3者に対抗するために必要なものであり、決して地主様に迷惑を
かけることはありません。
契約が終了することがあれば更地にして返還致しますし、契約を交わした
時に組んだ公正証書にもそれを明記しています。
それと契約書の変更手続きだけですので、公正証書を新たに設定するわけ
ではありません。ご要望でしたら改めて検討致しますが・・・。」


という内容のものでした。
契約書の更新手続きだけで公正証書の内容まで反映されるものなんでしょうか?
後から地上権設定のために公正証書を組むことを要求されるような気もします。
ちなみに賃借契約終了までは後3年(賃借権設定、平成5年に20年契約)です。


たびたびの質問で申し訳ありません。
よろしくお願い致します。

補足日時:2010/12/20 21:58
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この回答へのお礼

早速のご回答、誠にありがとうございます。



>(1)こういう場合は事業用定期借地権にするべきです。
>事業用定期借地権であれば10年から可能です。30年以上で建物買取請求権が生まれません。

借地権にもこういったものがあるんですね。
こちらの方が断然有利になると思います。
ただ、この方法を提案すると支払い賃料は現状のままではなく、
土地が減歩した分、引き下げを要求されるかもしれませんね。
差額が年60万円程になりますので、今一度再検討してみます。



>(3)土地のこて資産税は貴方、建物はパチンコ屋です。

あっ、固定資産税はパチンコ屋の負担になるんですね。
よかった~。賃料据え置きでも固定資産税がかかってくると
意味がないかなとは思っていたんです。



>値下げを要求されても、貴方が同意しな限りは下げる必要がありません。

ほっとしました。賃料の引き下げ要求だけされる可能性もあったもので。
現状の景気では、ある程度は受け入れなければならないとは思いますが・・・。



丁寧かつ論理的にアドバイスして頂いてありがとうございます。
今度の交渉で、この提案をしてみようと思います。
どこかで妥協するところがあるかもしれませんが、少なくとも胸につかえていた
不平等感はなくなりました。ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/19 18:08

No.2です。



>「契約書に”地上権”うんぬんと書いてあったのは、建物を建てた時には当然設定するものだという認識からです。こちらが第3者に対抗するために必要なものであり、決して地主様に迷惑をかけることはありません。


第三者に対抗する要件は賃借権で十分です。地上権は貸主に不利な事が多いので、昨今は地上権を設定しません。法定地上権といって法律上自動的に地上権が設定される場合は致し方ありませんが、今回のようなパチンコ屋の駐車場に地上権を与える事はお勧めできません。
定期が無理でも、将来の事(子孫)を考えると、地上権ではなく賃借権にとどめた方が良いでしょうね。

>契約が終了することがあれば更地にして返還致しますし、契約を交わした時に組んだ公正証書にもそれを明記しています。それと契約書の変更手続きだけですので、公正証書を新たに設定するわけではありません。ご要望でしたら改めて検討致しますが・・・。」

契約書と公正証書の二通を作成しているのでしょうか。契約書は私文書、公正証書は公文書ですので、もし双方相反する内容があれば公正証書が有効だと思いますが、この点は実際に読んでみないと明言できません。

現状は、立体駐車場の建物も保存登記をされるのだと思いますが、その後、土地に借地権を登記したいと言われる可能性はあります。この時、地上権を与えていると土地に対しても地上権を登記されてしまいます。これは断る事ができません。貴方の土地に他人の地上権が登記されていると、売りにくくなりますね。

しかし賃借権であれば、土地への登記はお断りしても構いません。借地の上にパチンコ屋の建物が登記されるので、パチンコ屋は土地に借地権を登記しなくても、既に第三者への対抗要件を備えるので、何も不都合は無いはずですので。(平成7年なので借地借家法(新法)と言う事で判断してます)

更新時に再び公正証書の作成を依頼されると思いますが、その中でも地上権云々はお断りしてもよいと思います。繰り返しになりますが、更新時には再度20年~30年の借地権の契約になると思いますが、建物がパチンコ屋名で登記されるはずですので、それで相手方は十分に対抗要件は持っているので、仮に貴方がその土地を売却しても、新しい所有者に借地権を主張できますから。

それと経営があやしくなったパチンコ屋がその立体駐車場をおかしな団体に勝手に売られないように歯止めをかける必要がありますので(と言ってもパチンコ屋なり破産管財人が司法に訴えれば、売却を許可してしまう可能性も無きにしも非ずですが)、やはり地上権を設定するのはリスクが高いように思います。

1不動産屋の1意見ですので、別な方に相談されると別の事を言われるかもしれませんが。
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地上権の方が、賃借権よりも強い権利です。


賃借権を譲渡する場合地主の承諾が要りますが、地上権の譲渡には地主の承諾は不要です。

登記すると、後々、地主に不利になります。
もっとも地上権は登記しないと発生しません。

(1)地上権を設定せず、今のままでいいと思います。
借地権の登記も許してはいけません。
(3)地主です。

貸している方が不利な気がするのですが・・・。
そう思うなら、その契約書に判を押してはいけません。

契約書は、契約書を作るほうが、自分自身が有利になるように作ります。
同意ではなく、こちらで契約書を作るようにしましょう。
相手に作らせたら、不利になるばかりです。
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この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。


>(1)地上権を設定せず、今のままでいいと思います。
>借地権の登記も許してはいけません。


向こうが立体駐車場の費用を負担しているので、自動的に地上権を
設定しなければならないのかと思っていました。
賃借権や地上権はまた別件ということなんですね。



>(3)地主です。

固定資産税の支払に関しては、いずれにせよ地主負担ということですね。



>契約書は、契約書を作るほうが、自分自身が有利になるように作ります。
>同意ではなく、こちらで契約書を作るようにしましょう。
>相手に作らせたら、不利になるばかりです。


そうですね。不況のおり、ちょっと弱気になっておりました。
契約書の内容は一度見直しですね。
こちらの要望も含めて、一度話し合いをしてみようと思います。

お礼日時:2010/12/19 13:37

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Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

はじめまして。

取締役会に監査役は出席しなければなりませんか。

出席しなくてはならない場合と出席しなくてもよい場合があるなら、それぞれの違いを教えてください。

しばしば、【取締役を取締るのが監査役】とう言葉を聞くので、取締役会に監査役は出席しなくてはならないのかと思っています。

できるだけ、根拠条文も教えていただければありがたいです。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役を定めることができる。
2  監査役は、前条に規定する場合において、必要があると認めるときは、取締役(第三百六十六条第一項ただし書に規定する場合にあっては、招集権者)に対し、取締役会の招集を請求することができる。
3  前項の規定による請求があった日から五日以内に、その請求があった日から二週間以内の日を取締役会の日とする取締役会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監査役は、取締役会を招集することができる。
4  前二項の規定は、第三百七十三条第二項の取締役会については、適用しない。

(定款の定めによる監査範囲の限定)
第三百八十九条  公開会社でない株式会社(監査役会設置会社及び会計監査人設置会社を除く。)は、第三百八十一条第一項の規定にかかわらず、その監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨を定款で定めることができる。
2  前項の規定による定款の定めがある株式会社の監査役は、法務省令で定めるところにより、監査報告を作成しなければならない。
3  前項の監査役は、取締役が株主総会に提出しようとする会計に関する議案、書類その他の法務省令で定めるものを調査し、その調査の結果を株主総会に報告しなければならない。
4  第二項の監査役は、いつでも、次に掲げるものの閲覧及び謄写をし、又は取締役及び会計参与並びに支配人その他の使用人に対して会計に関する報告を求めることができる。
一  会計帳簿又はこれに関する資料が書面をもって作成されているときは、当該書面
二  会計帳簿又はこれに関する資料が電磁的記録をもって作成されているときは、当該電磁的記録に記録された事項を法務省令で定める方法により表示したもの
5  第二項の監査役は、その職務を行うため必要があるときは、株式会社の子会社に対して会計に関する報告を求め、又は株式会社若しくはその子会社の業務及び財産の状況の調査をすることができる。
6  前項の子会社は、正当な理由があるときは、同項の規定による報告又は調査を拒むことができる。
7  第三百八十一条から第三百八十六条までの規定は、第一項の規定による定款の定めがある株式会社については、適用しない。

 監査役も取締役会への出席義務があります。ただし、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある会社の場合、出席義務はありません。

会社法

(取締役会への出席義務等)
第三百八十三条  監査役は、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。ただし、監査役が二人以上ある場合において、第三百七十三条第一項の規定による特別取締役による議決の定めがあるときは、監査役の互選によって、監査役の中から特に同条第二項の取締役会に出席する監査役...続きを読む

Q仮登記の抹消についてお教えください。

所有権移転仮登記を登記権利者と登記義務者が共同で申請した場合、仮登記された時の登記識別情報は、仮登記権利者に通知されると思いますが、
この仮登記を本登記にするときは、登記義務者(所有権登記名義人)の登記識別情報を添付することで申請できます。
そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

Aベストアンサー

>そうすると、仮登記時に仮登記権利者に通知された、仮登記の登記識別情報はどのようになるのですか?

 失効の申出をしない限り、仮登記の登記識別情報もそのままです。使う機会は、通常はないでしょうが(仕えとしたら、例えば仮登記の本登記だけの抹消登記した後に、仮登記の抹消登記するとか)、失効するわけではありません。

>また、仮登記を単独で抹消するときは、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して仮登記を抹消できる。いうことですが、

 それは仮登記権利者が単独申請をする場合の話ですよね?利害関係人(仮登記義務者も含む)が単独申請をする場合は、仮登記権利者に通知された登記識別情報を提供するのではなく、仮登記権利者の承諾書を添付します。誰が単独申請をする話なのか、きちんと区別しましょう。

>共同で抹消するときも、仮登記時に仮登記権利者に通知された登記別情報を添付して抹消することになるのでしょうか?

 することになります。


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