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区分所有マンションの購入を検討していますが、
旧法賃借権付きの物があり、
これの更新時の費用がどのくらいかかるものなのかを
知りたくて質問させていただきました。
何か公式などのような物はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

借地人の立場の経験者です。


更新時の費用は、旧法だろうと新法だろうと、法的に定められてはいません。ですから更新料は、法的には払う義務はありません。

しかしお間違いの無いように。「更新料は違法だ!」ではないのです。土地の賃貸借契約で、「更新の際に、いくら更新料を支払う」と明記されている場合が多いです。契約している以上、それが有効です。

また契約書の文面に明記されていなくても、過去の更新の際に支払っていれば、「地主と借地人の間で、更新料支払いについて暗黙の合意があった」と見なされます。

契約にもなく、支払った経験もなければ、更新料の支払いは拒否できます。それでも、今後の地主との友好関係(例えば建物建て替えの承諾など)を考慮して、あえて更新料を支払う場合もあります。

ですから。
「土地の賃貸借契約書になんと書いてあるか?」
「過去に更新料を払った経緯があるか?」
「建物老朽化したとき、建て替えする計画か?」
が問題になります。

土地価格などから導き出される公式のようなものはありません。(ですから今まで回答もついていません)
あくまで、各契約ごとのケースです。

マンション購入となれば高い買い物ですから、上記について確認されるよう、お勧めします。

ただし世間の「相場」としては。新築から30年後の更新時に、土地価格の5%~10%程度の更新料を払う場合が多い、と聞いたことはあります。
    • good
    • 1
この回答へのお礼

大変、返答が遅くなり申し訳ありません。
大変勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/12/01 07:47

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Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
(状況が変わって)借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか?

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
(多数決で)建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は(修繕積立金と同じように)他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか?

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が...続きを読む

Aベストアンサー

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が賛成し、残り5分の1が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。(実際そういうマンションもあります)

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金(修繕積立金)が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q地上権を買いましたが、トラブルになりそうです。

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡くなった時に、相続をめぐってAさんとそのお兄さん(以下Bさん)とが揉めに揉め、裁判となり、土地がAさん、30年の地上権がBさんと分けられたようです。

一昨年、Bさんが亡くなり、その娘さんたちが地上権を相続、それを先の不動産屋さんが買い取り、さらにそれを私が買ったという経緯です。

Aさんとしては、知らないうちに地上権が売買されて(売買にAさんの承諾は要らないようですが)、あと18年したら自分のものになるはずだった家に、見ず知らずの人間が急に住みだしたので、納得がいかないというか、面白くないようです。

地上権についていろいろ調べましたが、法律用語が難しく、肝心なことがなかなか分からないので、いくつか質問させていただきます。

1. まず、18年後もここに住み続けることはできるのかどうかです。Aさんの代理の人が言うには、裁判所が30年という期限付きの地上権を設定したのだから、期間が終了したら当然権利はなくなるという事です。ただ、不動産屋さんが言うには、地上権は強い権利だから、Aさん側に正当な事由がなければ、更新を拒むことが出来ないと言います。更新は可能なのでしょうか?

2. また、これも代理の人が言った事ですが、出て行くとなった場合、今住んでいる家を取り壊して、更地にして返さなくてはいけないと言われました。ただ出て行くだけではだめなのでしょうか。更地にしなければいけない法的根拠はあるのでしょうか?

3. 代理の人は、18年後、多分裁判になるだろうと言いますが(もちろんこちらとしては裁判なんかしたくありません)、たとえばもし住み続ける事が出来たとしても、法外な更新料を請求されたりする事はないでしょうか? Aさんにその権利はありますか?

以上、長くなりましたがよろしくお願いします。 

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡...続きを読む

Aベストアンサー

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新ができることを知らせないでうまい具合に更新させないでおこうという意図の下になされたものではないかな、と思われます。)。
ここで問題となるのは、本件地上権が「建物の所有を目的とする地上権」にあたるかどうかです。本件地上権は先の裁判で設定されているので、その判決内容が建物所有を目的とするものかが問題となりますが、本件地上権は不動産屋が買い取っているので、恐らく建物所有が目的とされていたのではないかな、と考えられます。
したがって、本件地上権は更新が認めらうる「借地権」にあたると思われますので、18年後も更新すれば、「ここ」に住み続けられると考えられます。

2について
民法269条1項本文には、「地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物…を収去することができる」とあります。
文言上、工作物の収去は地上権者に権利として認められているのであって、義務ではないと読み取れますが、この規定は地上権者の工作物収去権とともに収去義務を定めたものと解釈されており、収去義務があります。
もっとも、本件の地上権が先述の「借地権」にあたるとすると、仮に地上権の存続期間満了と共に地上権者が更新しなかったとしても、建物買取請求権を行使すれば(建物の買取を土地所有者に請求する意思を表示するだけでよい)、建物を買い取ってもらうことができ、建物を収去する必要はありません(借地借家法13条1項)。
したがって、更地にするべき法的根拠はありますが、同時に更地にせずにすむ請求権も存在するので、その権利行使如何によっては更地にする義務を負わずにすむということです。

3について
先述の更新請求も更新を拒絶する正当な事由が地上権者にある場合には、更新を拒絶されてしまいます(借地借家法6条)。
この場合、正当な事由の有無を巡り、裁判になる可能性は否定できません。
正当な事由の有無は18年後のAさんの状況によって定まりますので、現段階で確かなことは何もいえないと思います。
仮に紛争になったとして、更新料が必要となるか問題となりますが、これは先の裁判で地上権の内容として更新料が定められていたかどうかにより判断されるものと考えられますので、本件地上権は裁判所が設定している以上、法外な更新料を請求されるおそれはないと思われます。
むしろ、判例上、更新拒絶の正当事由として立退き料の有無・その額が考慮されていることから、Aさんから立ち退き料が支払われる場合すらあります。現段階のAさんの態度からすれば少し考えられないことでしょうが、Aさんが本気で本件土地を使いたいと考えているなら、そうするのではないか、と思われます。

以上まとめますと、
・本件地上権は18年後も更新請求できる可能性があるが、Aさんに更新を拒絶する正当な事由が認められる場合には更新できない。
・仮に更新できないとしても、建物買取請求権を行使すれば、土地を更地にして返さねばならないというわけではない。
ということになると思います。


Aさんは相続の際のいざこざやBさんとの軋轢から感情的になっているものと思われますから、質問者様は熱くなりすぎることなく、冷静に対処なさるのが良いと思います。

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新が...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q借地権の更新料は払うのが当然ですか?

祖母が住んでいる借地権の付いた家についての質問です。50年間住んでおりますが、地主のおばぁちゃんが亡くなり娘さんが管理することになりました。更地にするか継続して住みたいのなら更新料を払って欲しいと云ってきました。金額はまだ聞いてませんが今まで更新料は一度も払ったことはなく、知り合いの不動産やに聞くとマンションなど短期に貸す場合は更新料は払うが、、借地のように長期間の賃貸の場合は更新料は払わなくてもよく、自動更新になると言われました。ホントでしょうか?

Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q私設管って何ですか?

売買の重要事項説明に記載してある飲用水や下水のところに「敷地内配管の有無」と「私設管の有無」とあるのですが・・・

・私設管の定義とは?(説明がされているサイト教えてもらいたいです)
・敷地内配管と私設管の違いってなんでしょうか?

誰か教えてください・・・

Aベストアンサー

詳しくはその不動産屋さんに確認してほしいのですが・・・。

上水道、下水道の本管は道路の下を通っているのですが、実際にその上下水道を利用する為には敷地内への引き込み工事が必要です。これが「敷地内配管の有無」で、これが「無」だと、前面道路を割って敷地内への配管引き込み工事が必要になります。

敷地内への配管といっても、引き込み管は道路から1mくらいしかつかないので、後の配管(そこからキッチンなどの水回りまでの配管)は個人で付けなければなりません。これが「私設管の有無」です。

結論として、どちらも「有り」となっていれば、即それらを利用出来ます。

どういう現状で、今後どんな工事が必要なのか不動産屋さんに確認してください。

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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