詐欺で店舗立ち退き。わずか二年…

Question

詐欺というのは言い過ぎかもしれませんが。
借りた家主と土地の持ち主が別でなことも知らされず借りていたのですが、去年12月に持ち主が突如店にやってきて、『この土地は来年一月に更地にして返す契約だけど聞かされているのか』とお話されました。当然契約時には不動産からも大家からも聞かされておらず、ましてや2年や3年で出る気などあるわけもなく困っております。
当然選びに選び抜いた場所であって内装や広告等いろいろなところに投資しておりますし、営業のほうも軌道に乗ってきており今や地元ではかなり名も売れてきております。
2年で場所を移れば名も折れますし、顧客もかなり減ると思います。
家主もですが契約時にきちんと調べて貸さなかった不動産にも責任があると思いますし立ち退きの際に同額以上請求できるでしょうか？
もちろん知っていれば今の物件には入らなかったです。

semi-zzz · Accepted Answer

＃４，７,９、１０です。

新しくした質問、こちらを締め切っていないので、禁止事項の続きの質問として削除されちゃいましたね。同じような質問をする際には締め切ってから行わないと続き、２重投稿などは削除対象のようですから気をつけないと。

規約はよく注意しないと、契約も同様です。

削除された質問について、削除される前に既に読んでいるかもしれませんが、その当たりよくわかりませんので、再度回答します。

まず私の推測するところ状況を整理すると以下のような状況だと思います。

１）地主と大家の間で事業用定期借家契約が結ばれており、その契約期間がまもなく終了する（契約期間と公正証書による契約と言うことから推定）。
２）地主は借地借家法第３５条の「借地上の建物の賃借人の保護」がかからないように１年前に借地契約が完了することを連絡してきている（つまり地主は専門家のアドバイスを受けて適切な対応をしている）。
３）大家は借地借家法などに無知で、借地借家法第３９条の「取壊し予定の建物の賃貸借」の特約などをつければよかったのに、それをせずに一般賃貸契約を結んでしまった。
４）仲介業者は借地権を調べず、仲介しておりまた重要事項説明書を交付しないという宅建業法違反を犯すような悪質な業者である。
５）借地契約が切れる段階になって、莫大な立ち退き料などが必要になることに大家・仲介業者が初めて気づいた。

まあこんな状況です。

大家は借地契約を守るなら土地を返却する必要があります。
大家は借家契約を守るなら質問者との契約を続けなければなりません。

両方の契約は相反しますので、両方を守ることはできません。
地主・借家人いずれかとは必ず契約違反となります。
土地を返却しなければ、違約金や高額な使用損害料を請求されるでしょう。
質問者を立ち退かせるには契約違反もありますし、営業補償を見込んだ立ち退き料が必要となるでしょう。
どちらを選んでも莫大な費用が発生します。

また質問者に対しては一般的な調査範囲であると考えられる土地の契約関係調査を怠っておりさらに重要事項説明違反という宅建業法違反を犯していますので、過失責任などを問われる可能性があります。
このため両者は協力し合うと考えられます。

ただしただ一つ発生しない方法があります。
それは借り手が勝手に退去してくれることです。

自分の側からの立ち退きだと立ち退き料が発生しますが、借り手側からの退去なら発生しません。

自分の方から立ち退きを要求することは難しいので、質問者側理由による退去やトラブルを理由とした質問者側に責任のある契約解除をねらっているのだと思います（そんな理由で立ち退かせるのはほとんど無理ですけど、無知なので）。

最終的には地主が明け渡しに関する裁判などを起こし、立ち退きさせられるかもしれませんが、それまでは、立ち退かない方向で構えていればいいんじゃないですか？
立ち退かさせることになった場合は大家に損害賠償請求を起こせばいいですし。

大家が立ち退きをお願いしてくるまで待って、その段階で、立ち退き費用の交渉をすればいいのです。
自分から立ち退きの話は持ちかけない方がいいですね。
それまでは持久戦ですね。 

でも精神的に参っている様子ですのでやはり弁護士などを交渉窓口にした方がよいのではないでしょうか？
大家・地主から何か言ってきたら弁護士を通してくれと言えば、精神的な負担は軽減されると思います。

それと地主は司法書士、大家は宅地建物取引業者（しかも悪質不動産屋）という専門家を利用しています。素人の質問者が丸め込まれないようにするにも質問者側の専門家がいた方がよいと思います。

semi-zzz · Answer

＃４，７,９です。

>重要事項説明書すらないです。

重要事項説明書の交付は宅建業法上の義務です。
その義務を果たしていないということは、宅建業法違反であり、また仲介業務を適正に実行していませんので、たとえ仲介業者に過失が無くても、仲介手数料の返金を求めてもかまわないと思います。

semi-zzz · Answer

＃４，７です。

＞去年12月に持ち主が突如店にやってきて、『この土地は来年一月に更地にして返す契約だけど聞かされているのか』とお話されました。

退去の話を持ってきたのは、大家ではなく、地主さんのようですね。
地主さんは借地借家法に詳しいかもしれませんね。

借地契約が正常解除になっても、借家人が借地契約の満了を知らない場合、借地借家法第３５条により最長１年間は立ち退きに対して猶予が与えられることを知っていて、もめないように１年前に連絡してきたのかもしれません。

そうなると、借地契約を終了させる準備は万端と言うことでしょう。

借地契約が正常終了した場合は、地主は借家人に対して立ち退きを要求できます。それに対して、借家人は対抗することができません。

他の方の回答にあるように、質問者が相手にしなければならないのは、大家ですね。

仲介業者に対しては、よく調べたら、宅建業法第３７条の重要事項になっていませんが、建設省通達（平成３年．１２．７）により、借地上の建物を仲介する場合には、当該建物が借地上の建物である旨及びその内容について説明するように指導されています。
仲介業者が説明していないのでしたら、やはり過失となると思います。

説明内容としては、
１）適用になる法律（借地借家法、借地法のどちらか）－借地契約時期により適用法律が変わるので
２）一般定期借地、建物譲渡付き借地、事業用借地などの種類
３）借地権が地上権か賃借権か
４）借地登記または建物登記の有無
５）借地期間
６）借地権対象面積
７）賃料
８）その他

です。この際重要なのは２と５ですね。
契約時の重要事項説明書に記載されていると、質問者に不利な状況になります。一度重要事項説明書を確認した方がよいです。

m_inoue222 · Answer

＞司法書士の方が来られまして、その大家さんが契約書により更地にして返す契約は必ず守らないと地主側が納得しないみたいです。

地主が納得するかどうかは貴方には関係のない話です

そんな話は大家と地主がすれば良いだけです

貴方は大家としか契約を交わしていませんので万一立ち退きになっても大家に対して損害賠償を請求できます

ですがおそらくそのままで営業は続けられるでしょう

大家が無知なのに自分の意見を通そうとしているだけでしょう

今の時点で貴方が行動を起こす必要性は感じられません

大家からの連絡をお待ち下さい

地主からの接触は拒否されるべきでしょうね

貴方は地主に対しては何らの権利も義務も有りません

semi-zzz · Answer

＃４です。


>どうやら13年前から契約をしていたようで、

ここは大きなポイントになりそうです。
借地借家法では３０年以下の借地契約できず、それ以下の期間を定めても３０年となります。

借地借家法では、先に挙げたサイトにあるように借家契約よりも借地契約の方が優先されるようですが（借地上の建物の譲渡については地主の許可が必要ですが、賃貸については使用上の問題なので許可などは不要です。多分借家契約関係にない第３者＝地主の権利を保護すること、借家契約よりも先に借地契約の方がされていることなどから、借地契約の方が優先されるようになっているのだと思います）、これは借地契約の満了による正常終了とか大家が地代滞納などによる契約違反により借地契約を解除された場合についていわれることで、合意による借地契約解除の場合は、反論の余地があるそうです。
http://www.mlit.go.jp/singikai/infra/residence/plan/images/plan_030318.pdf
上記サイト（国交省）の３～４ページ参照


１３年前に契約されたものなら借地借家法により後１７年経たないと、借地契約の期限が到来しませんので、まだ反論できそうです（ただし事業用定期借地契約の場合を除く）。

ただし、司法書士の方の話からすると、借地契約が事業用定期借地契約であった可能性があります。事業用ならもっと短い契約ができますので。この場合は、公正証書で契約したものであり、満期による借地契約の終了なら、契約で定めたとおり大家は建物を解体して、土地の返却を行わなければならないと思います。
この場合地主さんの主張は正当性があります。

しかし、借地借家法では定期借家契約の他、第３９条１項により、定期借地契約が終了するときに契約が終了するという特約をつけることができますので、このような特約をつけなかった大家側に問題があります。
http://www.soyokaze-law.jp/60.htm
上記サイトの「新タイプ――更新を認めない借地・借家契約の創設」の終わりの方参照


地主さんに対して居住権を主張するのは、難しそうですが、このような点を大家側の過失として、損害賠償できないか検討してみてはどうでしょうか？

（取壊し予定の建物の賃貸借） 
第三十九条 　法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。 

なお、余談ですが、仲介業者の重要事項説明義務については、建物の賃貸については、土地の登記簿などの調査を行うことは望ましいとはされているものの、宅建業法上必ず説明しなければならない重要事項説明事項には該当しないことになっています。

silkradio · Answer

こんばんは。
大変難しい問題のようですね。
まず、家主との直接交渉を一切しないほうが良いようです。
すべて弁護士さんに任せた方が良い結果になると思います。
２年後に取り壊す予定の建物を、普通の住居として貸し出ししたならばともかく、
長期の賃貸契約をするべきである店舗として貸し出ししていたというのは、
考えられないようなことですね。
期限があるのでしたら、家主は、
「確定期限付きの賃貸借」にするべきだったからです。
弁護士さんに相談するだけではなく、弁護士さんと相談した上で、
早速、都道府県庁住宅局に届け出て下さい。
大家さんの建物として競売にかけられたわけでもないというのに。
行政書士は、どうやら、土地の持ち主と、家主の間に入っているだけであり、
家主に向かって言うべき事をあなたに言っているようです。

お引っ越しされるおつもりでしたら、
残りの契約期間ぶんの店舗改装による損害費用・引っ越し費用・迷惑料など。
新しい店舗の場合、３年分くらいの立ち退き料は、安い方だと思います。
新しい物件をそのままそっくり借りられるだけの立ち退き料と、
損害賠償の請求をする権利がありますので、がんばってください！！！
重要な点は、あなた様が消耗しきってしまっているということです。
そのてんを、ありのままに弁護士さんに伝えて下さいね、親身になってくれます。
お客さまには、きちんとお知らせすれば、引っ越し先にも来て下さるでしょう。

silkradio · Answer

こんにちは。基本的には立ち退きする必要はないと思います。

ほんとうにこうしたことがあったとすると、もっとも有利な立場にあるのが、まずは店を借りている店子、次が土地の借り主である家主、次が土地の持ち主だと思います。
一般的な場合には、土地の借り主が、土地返却の場合に、土地を更地にする義務はありません。
また、お店として繁盛している店子がいるような場合は、建物に価値がアリと判断できますので、お店をそのままにするためにも、土地の借り主である家主が、土地の持ち主に、建物を買いっとって頂けるように請求できる権利があります。これを「買取請求権」と言います。
２年しか住めないと知らずに入居していた店子に、繁盛している店を強制的にたたませて、退去させられるかどうか、たとえ、立ち退き料と損害賠償を支払うということを相手側が申し出ても、相当難しいものがあるでしょう。拒否すればいいだけのことですから。

家主は、一般的に立ち退きしていただく場合に、店子に損害が発生した相当額を支払わなければならないずてし、契約が２年ごとの更新でしたら、１年以上前には、家主から立ち退きの申し出をしなければなりませんが、この場合は、お店ですから、どうでしょう。２年しかやらないお店なんて、おかしいですよね。
立ち退きしなければならないような場合には、損害の額を明確にし、きちんとした交渉をされるべきだと思います。その支払いを家主がしない限りは、法律上、１年前に申し出ていても、立ち退きはさせることはできません。支払いがない限りは、住み続けることが可能です。
この場合考えられることは、オーナーが土地の持ち主に変更することですが、オーナーが変更しても、立ち退きする必要はまったくありません。一方的に立ち退きさせる権利が、無いからです。
今後、土地の持ち主がほんとうにかわるのかどうか、大家さんが土地を買い取るのかどうか、様子を見てもいいとは思いますが、家主に連絡を取り、そのての事に詳しい弁護士に相談されると良いと思います。判例は山ほどあると思いますよ。

semi-zzz · Answer

申し出から１年程度の間に、退去させられる可能性があります。
質問のケースは単なる借家契約だけの問題ではないからです。

質問のケースでは、
地主－借地契約－大家－借家契約－質問者
となっているように思います。

一般に借地契約にしろ、借家契約にしろ、借地借家法により借り手が保護されています。
ここで、借地契約が正常に終了された場合、借地上に建つ建物に対する借家契約に対する居住権はどうなるかという問題が発生します。
そしてその場合、借地契約の終了によって借家人は建物を明け渡すことと一般に解釈されています。つまり普通の借家の場合と異なり、立ち退かされるのです。

http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7.html
「 借地・底地・借家　こんなときどうする？　」の「借地の場合」、「借地上建物の借主は、借地契約終了の場合、建物を明渡さなければならないか？」参照

http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/B.lent/B.lent5-1.html

ただし、借地借家法第３５条では以下のような取扱がありますので、すぐに退去しなければならないというものではありません。
（借地上の建物の賃借人の保護） 
第三十五条 　借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。 
２ 　前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。 

つまり、借地契約が完了する土地にある建物の借家契約であることを１年以上前に知らされなかった場合は、１年を目処に明け渡さないでいられる許可を裁判所に請求することができます。
また、上記の条文は借地契約が終了した場合の借家人の取り扱いについて書いてあることから、借地契約の終了の場合、借家人が退去させられることになっていることもわかります。

次に、契約期間がいつまでか書かれていませんが（事業用なので長期？）、借地契約が切れる時期と契約期間の関係で仲介業者の責任は変わってくるように思います。当然大家の責任もです。
説明に瑕疵があれば、損害賠償などが可能となります（費用はその度合いによるでしょう）。

立ち退き料については、借地契約が正常終了した場合については大家側に正当な事由があると見なされると思いますので、かなり少ないのではないかと思います。

ただし、借地の解除が正常終了ではなく、大家と地主の間での合意による途中解除の場合は、反論できる余地があるそうです。

先の回答にあるようにかなり複雑なケースですので、弁護士など現実社会の専門家に相談することをおすすめします。

TOGO123 · Answer

NO1の方の説明のとおり。
多分立ち退きにはならないでしょうし、立ち退くなら、相応額がもらえると思います。早合点せず、地主と家主の契約、あなたと家主の契約を正しく理解し。司法書士、弁護士に相談しましょう。契約書をみなければ誰にもなんともいえません。

chie65536 · Answer

「立ち退き前提」ではなく、地主の方にお会いし「なんとか現状のままお店を続けさせてもらえないか？」と相談は出来ませんか？

土地を借りてる家主さんに「更地にするなら立退き補償とか解体費用とか、お金が出て行く一方だけど、現状維持出来るなら家賃が継続して入る。一緒に地主さんを説得してもらえませんか」と提案してみるのも手です。

「契約で決まってる」としても「契約した双方が合意すれば変更可能」なんですから「地主(貸し手)さんと家主さん(借り手)の双方が合意」すれば「現状維持するように契約変更」も可能です。

粘ってみる価値はあります。

詐欺で店舗立ち退き。わずか二年…

＃４，７,９、１０です。

＃４，７,９です。

＃４，７です。

＞司法書士の方が来られまして、その大家さんが契約書により更地にして返す契約は必ず守らないと地主側が納得しないみたいです。

＃４です。

こんばんは。

こんにちは。

申し出から１年程度の間に、退去させられる可能性があります。

NO1の方の説明のとおり。

「立ち退き前提」ではなく、地主の方にお会いし「なんとか現状のままお店を続けさせてもらえないか？」と相談は出来ませんか？

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