借地権の返却と賃貸契約について

不動産についての知識が全く無いので、教えて頂きたく宜しくお願いします。

両親が親戚の土地を借りて建てた家に住んでおりましたが、近々借地権を返却して立退く代わりに今支払っている借地代と同じ額でその親戚が所有しているマンションに移り住む事になりました。

両親の代までの約束ではありますが無期限で住んでもらってよいと言われております。しかし書類を見せてもらったところ、2年ごとの契約更新になっています。そのようにする事で、逆にすぐに立退き要求をされる事がない(契約月まで住む権利がある)と別の身内には言われたのですが、何となく釈然としません。

借地権を返却する叔父には良くしてもらっているので約束を反故される事は無いとは思いますが、両親より歳下ではあるけれど叔父が先に他界する事も考えられなくもありません。

両親がまた立ち退き要求をされず、生きている間ずっと安心してそのマンションに住めるようにするにはどのような契約内容にするのが不利にならずに済むのでしょうか？

具体的に契約書類に盛り込んだ方が良い文言などがありましたら教えて下さい。宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 早々に回答をありがとうございました。
  質問では端折った部分を訂正補足しますと、元々は親の祖父…私の曽祖父がここに家を建てて住みなさいと数十年前に口約束レベルで建てさせてもらった土地です。現在の所有者である直系の跡継ぎの叔父…と書きましたが正しくは親の従兄弟…に立ち退きをお願いされました。そのまま住む、あるいは人に貸す事も出来るけれど揉めたくないので立ち退き料ももらわずに移り住むので、せめて両親に今以上の負担無くずっと住めればと思いました。しかし回答を拝見して普通に借主としての権利しか結局は無いのかな…と。。
  
  2年ごとの更新という文言を入れるべきなのか、敢えて入れないべきなのか(叔父は無くてもよいと言ったのですが、別の身内の者に入れた方が…と言われて加えたものです)迷うところですが、どちらでもあまり大差無いのか…という気が致しました。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/12/22 01:41

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/12/22 13:41

#1　補足を見て再回答

親族関係は予想の範囲の内容。
当時の経緯として、当時の主が子どもや孫にここに住めと住まわせるのはよくある話だよ。

だからこそ孫の代あたりでモメるんだけどね。
本件では両親とそのイトコが孫の代。
叔父の申し出や両親の考え方から、幸いにも親戚関係に守銭奴系の厄介なのはいなそう。

曽祖父と親との当時のやりとり。
昔はよくある話であっても、後年、それが生前贈与や使用貸借だったのかという面倒な話になりかねない。
本件では旧借地ということで間違いはないと思う。
叔父や親の理解もその通りなので、お互いにモメるところではない（モメると面倒なことになる）と考えているんだろうね。
これは常識的かつ良識的は判断で素晴らしいことだと思う。

旧借地権は相続や売却もできる権利なので、厳密に言えば、借地権の買取金額と引っ越し代を叔父に請求することも可能。
言い値が通る訳でもなく、今までの安い地代とのバランスをとった額というところかな。
本件では、安い地代のままでマンションへ引っ越すということで、その部分は貸主からの財産的給付（立退料を分割でもらうようなもの）という見方ができる。
親がそれで納得しているなら、これはＯＫだと思う。

更新の有無については、更新と言うよりも「契約期間」は決めたほうがいいと思う。
契約期間を定めなければ「期限の定めのない契約」になってしまい、賃貸借関係としてはいささか不安定な状態になる。
後年のモメごとになることもあるしね。
期間を決めれば当然更新の話になるが、これは更新料ナシで『自動更新』ということにすれば、更新手続きは不要になる。
おそらくはこれが質問者たちの考えている内容に一致するところだと思う。
『法定更新』ではないので、よく似た言葉だけど間違えないようにした方がいいだろう。

例：契約期間は2017年12月22日から2019年12月21日までとする。更新は更新料不要の自動更新とする。更新しない場合には期間満了の１ヶ月前までに書面で申し出ること。

とかね。


契約期間は２年更新でも３年更新でもいいけれど、一般的に２年更新なので２年がいいと思う。
家財保険の期間も２年が多いしね。
マンション入居後は家財保険には必ず加入すること。
保険料をケチったところで、万が一大きな賠償責任を負ったときにはどうにもならないからね。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

「期限の定めのない契約」が不安定であるという事を初めて知りました。身内の者が2年と入れた方が良いと言ったのもその為でしょうか。親は高齢ですし、2年毎に更新なんて…と不安がって私に電話をしてきましたが、この事をよく説明しようと思います。

借地権については多少親に説明したのですが、とにかく売ったり貸したりして揉めたくない、というのが親の意向なので…貸主の叔父は近所に住んでいますし…おっしゃる通り安い賃料でマンションに移り住む事でバランスを考えて悪くない条件だと立ち退きを受け入れる事に。親が長生きしてくれないと損はしますが（笑）
部屋を見せてもらった両親がマンションは暖かい、階段は無いしエレベーターは楽だと気に入っているようですし、損得だけが全てはないのでこれも良しと思います。

度々の回答、ありがとうございました。

お礼日時：2017/12/23 07:41

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/12/21 19:09

質問者の親を想う気持ちはよく分かる。

子どもとしては親が安心して住めるようにしたいというのは当然の考えだ。

でも、うーーーーん？
これはそもそもその借地はどのような経緯で叔父から借りたんだろう？
旧借地権か新法の借地権かどうかでも違うね。
平成8年4月1日より前に契約していれば旧法、以降に契約していれば新法。

単に叔父が所有している土地を借りて家を建てたというだけなら、親戚割引で安い賃料かもしれないけれど、これはただの賃貸借。
遺産分割協議の結果であれば、それはまた別の話だけど。

本件では、叔父がーーーというよりも、地主の都合で立ち退きとなったが、地主の所有する別の物件に同じ賃料で引っ越すことになったという案件。
要は、普通の賃貸借ではないのかな？

貸主が親戚でも親戚ではなくても、賃貸暮らしの場合には貸主都合で立ち退きを要求されることは十分あり得る。
例えば、天災などで修繕できないくらいに壊れた場合には立ち退きもいたしかたないだろう。
仮に貸主が他界しても、その相続人は貸主としての地位を引き継ぐが、引き継いだ相続人の考え（＝新貸主の考え）として立ち退きを請求することはあり得る。

生存中は同条件で貸し続ける―――という契約も無効ではない。
だが、それでも立ち退きを請求されて、転居先の手配（今回と同じような）や立ち退き料を受け取ることで立ち退きに承諾することは別におかしなことではない。
立ち退きにどうしても同意できなければ拒否してもいいんだしね。
ただこの場合でも、十分な立ち退き料の提示があったにもかかわらず拒否することに合理的な理由がなければ、裁判所の心証は悪くなるので、そういう部分では不利になる恐れは常にあることになる。


まあ、長々書いたけれど。
要は、普通の賃貸借であれば、普通の借主としての権利を主張できるってこと。
消費者保護法でガッチリ守られるわけだし、別に不利ってわけじゃないよ。
いわゆる普通の賃貸役契約を結び、賃料だけ親戚割引の金額にしておいてもらえば。
両親の年齢次第だけど、平均余命と比べてそう長い生存期間ではなければ、賃料の値上げをしないという契約の方がいいかも？

「立ち退きを要求されない」という契約は正直言って貸主にとって酷な負担を課す契約だと思う。（前述の天災の場合など）
こういった主張をすることで、叔父と両親との間に、あるいは叔父の子どもたちと両親との間に亀裂が入らないことを祈る。