借地上の建替・契約について

実家の両親と同居を考えております。
祖父の代から土地を借り受け　現在父の名義の建物です。（登記済み）
建物も老朽化していることもあり　私の名義で建替は可能かどうか
（底地買い取りも視野に入れ）地主様にお伺いした処
・土地を売る気はありません
・建替OK
・その際には　私の名前で借地を新たに契約
（現在は30年を超えております）
との返事がありました。

このような場合　契約に際して承諾料等必要だと思うのですが
・承諾料と新たに契約の更新料(?)も一緒にお支払いするのか
・現在旧法での賃借ですが　新たに契約だとどのようになるのか
・住宅ローン借り入れ時の承諾書を拒まれる可能性があるのか

ご存じの方　アドバイスいただけるとありがたいです。宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： jetaime 回答日時： 2008/08/22 22:42

こんばんは。

　平成16年に借地で建替えました。
その時の事例は、下記のとおりでした。

　(1)建替承諾料＝公示価（実勢）×4％（公示価は路線価の1.25倍）
　(2)更新料＝公示価の7割×7.5％×2/20（前回の更新から2年経過しているので、2年分を支払うことで建替時から20年契約とする。）
　(3)旧借地法はそのまま引き継がれます。
　(4)「ローン借り入れ時の承諾書」とは「建替承諾書」のことでしょうか？地主さんが建替OKしているなら問題なくもらえると思います。
うちの場合は、「建替を承諾します。土地は担保として提供しません。云々」という文言でしたが、問題なくもらえました。
ただ、最初は建替OKだったのに、間際になってやっぱり嫌だという事例は何件かはあるようです。（工務店から聞いた話です。）

　借地権の場合、いろんなケースがあるので、ご質問者さまの場合とは異なるかもです。　
我が家の事例でしたが、参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

jetaimeさん　ありがとうございます。

とても詳しく教えていただきありがとうございました。
借地の場合　ケースバイケースだと解っているのですが
実際に建替されたとのことで　大変参考になります。ありがとうございました。

お礼日時：2008/08/24 16:48

No.2 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/08/25 10:18

借地権が地上権なら建て替えも譲渡はできます。

でも、旧借地法時代は地上権ではなく賃借権であることがほとんどですので、賃借権として回答します。

建て替えは地主の承諾が必要です。そのため承諾料は必要です。
また建物の名義を換えるということは契約者本人を変更するということで、名義変更に関する承諾も必要です。名義変更に関しても承諾料は必要です（例外は相続の場合）ので、現時点で質問者の名義で建て替えを行うと、名義変更の承諾料が発生する可能性もありますことに注意してください。

失礼な話をしてすみませんが、いま質問者のお父様の名義で建て替え、お父様が亡くなった時点で相続するということならその費用は不要でしょう（家を相続できるかどうかは質問者の事情によりますが）。

また借地権の譲渡になりますので、譲渡税などの税制上の問題が出るかもしれません。

以上をふまえると建物の名義を換えるときに、親から子への借地権の使用貸借という方法をとると方法を検討すると思います。この場合、譲渡税は不要となりますが、代わりに地主の使用貸借に関する同意書を税務署に提出する必要があるようです。


＞承諾料と新たに契約の更新料(?)も一緒にお支払いするのか

契約は更新ではなく変更ですので、承諾料とは別途更新料は必要ないでしょう。

＞現在旧法での賃借ですが　新たに契約だとどのようになるのか
旧法で契約したのは名義を譲渡または使用貸借するのなら旧法のままで済みます。

あと、地主が承諾をくれない場合、裁判所の地主の承諾に代わる許可を請求することができます。特別契約に影響を与えることなければ、許可は下りるようです。

この回答へのお礼

noname#65504さん　ありがとうございます。
お返事が遅くなりまして申し訳ございません。

大変詳細に教えて下さりありがとうございます。
譲渡税が絡んでくるのですね。
その点もふまえて　いろいろ検討していこうと思います。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2008/09/06 10:39