旧法借地権と新法定期借地権

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質問者：tamagoyaki8
質問日時：2012/03/09 16:11
回答数：3件

自宅の購入を考えています。旧法借地権ということで不動産屋から紹介された
物件を購入しようとしていますが。契約前に書類を見ると定期借地権に代わっていました。
土地の持ち主に尋ねると旧法です。と言われていますがいまいちよくわかりません。
旧法と新法の詳しい違いを教えてください。また中古なので　１３年後に借地権の更新が
あると言われましたがこれも旧法でもあるのでしょうか？

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回答 (3件)

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No.3

回答者： congrats
回答日時：2012/03/10 14:48

＞旧法借地権ということで不動産屋から紹介された物件を購入しようとしていますが。

契約前に書類を見ると定期借地権に代わっていました。
中古住宅で定期借地権物件はマンション以外にはほとんど事例がないでしょう。
定期借地権は中古の評価尺度がはっきりしないからです。定期借地権の戸建て分譲で検索しても神奈川に新築が2軒あるだけ。
＞土地の持ち主に尋ねると旧法です。と言われていますがいまいちよくわかりません。
底地権者がいうのなら間違いないでしょう。

＞旧法と新法の詳しい違いを教えてください。
定期借地か普通借地かというのと、新法か旧法かというのは意味が違います。
一言でいえば、実質上いつまでも契約を続けられるのが旧法借地権。
世の中の借地権といえば九割以上は旧法です。
いつまでも返してもらえないのは困るということで平成4年に借地借家法で
定期借地権を法制度化したわけです。あわせて普通借地の仕組みも変わった。
新法に基づく借地契約は、旧法借地権のマイナーチェンジ。
以下違いを期すと
借地権の存続期間は、新法では建物の種別に関係なく、一律に30年。
旧法による最低存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年
これより短い期間を定めた場合には “期間の定めがないもの” とみなされ
期間の定めがない借地権では堅固建物は60年、非堅固建物は30年とされます。
更新後の存続期間
新法　　　１回目の更新で20年、２回目以降の更新では10年。
旧法　　　堅固建物が30年、非堅固建物が20年。
旧法では、存続期間の定めがあれば建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、存続期間の定めがなくて朽廃すると、その借地権自体も消滅してしまいます。
新法では契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護されます。
旧法では、残存期間を超えて存続する建物を建てる場合、地主が遅滞なく異議を述べない限り、建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年、借地期間が延長され、地主は原則として契約解除ができません。

＞また中古なので　１３年後に借地権の更新があると言われましたがこれも旧法でもあるのでしょうか？
旧法で木造20年の更新が7年前に行われていれば13年後に更新があるでしょう。
察するに平成4年以前からある古い借地で借地権が転売されて新築の分譲が
されたものか、借地権者が建替えた物件ではないでしょうか。
＃１がへんなことを書いていますが
建替えでも地主が許可しない場合、裁判所に申し立てて許可を出してもらい
承諾料を金銭給付という形で裁判所が指定し、それで建替えができます。
転売でも同様です。
新法では、更新許諾、建替え許諾の際これを拒む正当事由を少し詳しく
定めたことになっています。少し地主に有利になっています。

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No.2

回答者： oyazi2008
回答日時：2012/03/09 16:49

定期借地権というのは、契約の存続期間が50年以上（通常は50年）です。

特徴は、契約の更新がない事。
建物の買い取り請求権がないことです。
50年後に更地にして地主へ返還しなければなりません。通常、保証金など預けている場合は無利息で返還される契約となっている場合が多いです。
上記以外の借地権は、旧法によるもので、これは契約書で定めればどのような取り決めでも原則有効です。
お書きになられている借地権は、更新があるとのことですから、旧法です。旧法は更新時の更新料や地代の変化など借主の負担がありますが、建物が朽ちるまで契約は終了しない。という絶対的に借主に有利な借地権です。安全を守るための建物修復などは地主も拒否できない事から、修繕して何年でも借り続けられてしまい、契約を地主から解除するには、建物を買取したり立ち退き費用を支払ったりと、地主には不利な借地権となっていたため、これを期間を50年以上と定めて上記の様に改正したのが定期借地権です。
かなり簡単に書きましたがおおよそ、こんなところです。