親戚の土地と父名義の家

現在、亡母の兄所有の土地に父の名義の家が建ちそこに父と住んでいます。土地の所有者である叔父は亡母に半身不随になった実母（私の祖母）の世話をさせるために４０年近く父も一緒にそこに住むことを認めていました。２０年前に前の建物が古くなり今の家を父名義で建てています。
祖母は１６年前に亡くなり、母は３年前に他界しました。
現在７２歳の父は別の場所に家を持っていましたが、祖母の世話のため現在のところに長く住み、今はここが生活の拠点となっていますので別の家は売ってしまいました。
それが突然、叔父から買うか、借りるか出て行くかと早急な返答を求められ、困っています。
年老いた父はどうしていいか分からずオロオロするばかりです。
金額も土地評価額の２５００万、借りるなら土地だけで７万、そんなお金払えないのが現状です。
確かに叔父の土地に家を建てるときは叔父も認め、印鑑証明ももらっています。
広さも広く、全部必要ないのも現状ですが切り売りはしないといわれています。
土地の上に他人名義の建物が建っているときの評価額は通常の６０％と聞いたのですが、それは違うのでしょうか？
賃借料は一切払っていません。その場合は居住権、借地権は全くなく、私たちは追い出されるしかないのでしょうか？父名義の家も空け渡さないといけないのでしょうか？
叔父の娘婿は司法書士と弁護士で、素人の私たちには知識が無さ過ぎます。
素人ですのでよろしくお願いします。

No.4 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/17 01:34

※回答の補足を読んで、今回のご質問は、このようなWEB掲示板で回答するレベルではないと思います（＝緊急性、事案の重大性が大きいから）。

　まず、弁護士に法律相談をされて、事実関係や今後の対応を考えるべきだと思います。
　法律相談の際に、弁護士に聞かれたほうがいい内容について、以下にまとめてみます。

１．まず、質問者さん自身が決めなければならないのは、「亡母の兄（以下、『叔父』と書きます）」の土地を、お父さんが亡くなってからも使うのか否かということです。
　つまり、現在の住宅は、お父さん一代限りとするか、それとも、お父さんが亡くなってからも質問者さんは相続人として使用するのか、です。

　まず、この方針を決めないと、叔父に対する対応策も違ってきます。

２．現在の住宅は、お父さん一代限りとする場合－。
　この場合の基本的な方針は、無償の使用貸借を継続するということです。

　No.３の回答でも書いたように、地代を支払わない使用貸借であっても、その契約は（１）建物が存続する限り、あるいは、（２）借主が生きている限り有効です。
　使用貸借の契約内容に反した行為をお父さんが取っていないのなら、契約の解除はできないと思いますから、途中からいきなり地代を支払えということは当初の契約に反すると主張することが考えられます（＝なお、固定資産税程度は支払うべきです）。

　しかし、使用貸借による土地利用権というのは、弱いのです。
　昭和４２年１１月２４日最高裁判決では、親子間による土地の使用貸借について、「借主は、さしたる理由もなく老父母に対する扶養をやめ、兄弟とも往来をたち、使用貸借当事者間における信頼関係は地を払うにいたった等の事実関係があるときは、民法第５９７条第２項但書を類推適用して、貸主は借主に対し使用貸借を解約できるものと解すべきである。」として、地主からの建物収去土地明渡を認めています（下記、参考URLに最高裁ＨＰから判決文を貼っておきます）。

　今回のご質問では、お父さんと叔父との信頼関係が壊れているかが裁判での争点のひとつになると思います。

　もし、叔父が建物収去土地明渡を求めて裁判を提訴してきた場合、優秀かつ熱心な弁護士に依頼しないと、裁判所は叔父の請求を認めてしまう可能性があると思います。
　例えば、祖母の介護のために借地することが必要だった、借地契約を解除されるのなら家の立て替えはしなかった（錯誤）などお父さんの事情を説明し、裁判所に対しお父さん有利に持っていく必要があると思います。←この点の戦略は、弁護士と相談して下さい。

※もっとも、弁護士に着手金や成功報酬を支払うのなら、その分を土地購入費にしたほうが経済的かもしれない。

３．現在の住宅を質問者さんが相続しようと思っている場合－。
　この場合の基本的な方針は、（１）叔父から土地を買い取る、または、（２）適正な地代を支払い借地借家法で保護される「借地権」を確保するということです。

（１）叔父から土地を買い取る場合－。
　質問文に「土地評価額は２５００万円」と書かれていましたが、この評価額の根拠は何でしょうか。固定資産税の評価額ですか。

　買い取り価格の減額交渉は難しいようですが、この土地のおおよその相場は把握していますか。
　簡単に土地の相場を知る方法として、国税庁の路線価図を紹介します（全国の都市部を網羅しています）。下記、国税庁ＨＰから、平成１７年度路線価図を見て下さい（平成１７年度）。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
　路線価は、１m2当たりの評価額を千円単位で表示しており、公示価格の８０％の水準です（不整形地などの場合、個別補正を入れますが、この回答では省略します）。

（２）適正な地代を支払い借地借家法で保護される「借地権」を確保する場合－。
　あまり安すぎる地代では、賃貸借とはみなされず、使用貸借とされてしまうこともあるので、注意が必要です。

　地代は周辺相場が基準となるのですが、ひとつの目安として固定資産税額（年額）の３倍程度（年額）、あるいは、更地価格の１．５％相当（年額）が考えられます。

　「土地評価額は２５００万円」が固定資産税の評価額とした場合、税率１．７％（固定資産税１．４％、都市計画税０．３％）とすれば、住宅用地の特例措置（１／３減額）が適用され、税額は最大１４１０００円（年額）と試算されます（※）。

※住宅用地の特例は、敷地面積が２００m2までは税額が１／６、２００m2を超える敷地については１／３に減額されるという制度です。このほか負担調整措置が適用されると思うので、実際の税額はこれより低くなる。

　固定資産税額（試算値）の約３倍は、４２万円ですから、地代は月額３５０００円と試算できます。
　また、固定資産税の評価額は公示価格の７０％の水準なので、更地価格は約３５７０万円（＝２５００万円÷０．７）と求め、これに１．５％を乗じて地代は約５２万円（年額）と試算されます。月額４３０００円です。

　質問文の「地代は７万円」というのは、月額だと思うのですが、やや高めではないでしょうか。周辺の地代相場（＝１m2当たりの単価で比較）は、これくらいですか。

　叔父が「地代は７万円」を強硬に主張するなら、この金額で借地契約を締結して「借地権」を確保し、後日、地代減額訴訟を起こし、裁判によって地代を３～４万円へ減額するという手も考えられます（＝周辺相場が３～４万円程度ならばの話です）。
　借地借家法１１条では、当初の契約の条件によらずいつでも地代の増減額の請求することができると規定されています。もっとも、裁判所が必ずしも地代減額を認めるわけではないので、リスクはありますが…。

参考URL：http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM …

No.3 回答者： matthewee 回答日時： 2005/12/15 23:20

１．「父」が、亡母の兄所有の土地を借りて建物を建てているという契約は、無償の使用貸借（民法５９３条）によるものだと思います。

　約２０年前に「父」が住宅を建て替えたとき、祖母の介護をするから亡母の兄所有の土地を無償で借りるという使用貸借契約が「父」と亡母の兄との間で結ばれたものと推定されます（＝契約の効力は口頭でも発生し、必ずしも書面にする必要はありません）。

　「父」と亡母の兄との間で、借地を返還する時期を定めていなかったのであれば、「契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない（民法５９７条）」ので、建物が朽廃して居住できなくなったときに土地を返還すればいいと思います。

　もし、祖母の介護が終わるまでを期限とすれば、祖母が亡くなったときに使用貸借契約は終了したと、亡母の兄が主張するかもしれませんが、おそらく、権利の濫用としてこの主張は認められず（民法１条２項）、今まで通り、「父」は亡母の兄の土地を無償で借り続けることができる可能性があると思います。

　ただし、無償と言っても、土地の固定資産税程度は亡母の兄に支払うべきです。なお、固定資産税程度の低廉な地代では賃貸借とは認められず、借地借家法で保護される「借地権」は存在しないことになります。

２．さて、借地借家法で保護される「借地権」がないということは、「父」が生きている間は亡母の兄の土地を無償で借りられるのですが、「父」が亡くなったときにこの建物を相続しても、その建物の土地利用権は相続することができないことになります。
　簡単に言えば、「父」の所有だった建物は、亡母の兄が承諾しない限り、亡母の兄の土地を不法占拠している状態になりかねません。

　借主である「父」が死亡すると同時に、亡母の兄との土地の使用貸借契約は終了し（民法５９９条）、相続人（＝相続放棄を除く）は、地上の建物を自費で撤去し、地主に土地を返還する義務があります。
　使用貸借の場合は借地借家法で保護される「借地権」がないので、地主に対する建物買取請求権はありません。

　今、借地の使用貸借が認められ、従来通り無償で亡母の兄から借地できても、「父」が亡くなれば、地主の申し出により、建物は自費で撤去を余儀なくされることになる可能性が高いと思います。

　今回の亡母の兄からの提案は、将来、「父」が亡くなってから、質問者さんが建物をどうするかということも考えて対応を立てるべきです。
　
　使用貸借で土地を借りている場合、借地人の権利はそれほど強くありません。
　杞憂かもしれませんが、もし、亡母の兄が今、「建物撤去土地明渡訴訟」を提訴してきた場合、本腰を入れて対処しないと、裁判所は土地明け渡しを認める可能性もあると思います（＝一審判決まで、半年程度の短期間で終わる可能性もある）。

　適正な地代を支払っていれば、借地借家法で保護される「借地権」が存在するので、亡母の兄に対しても強い態度で交渉できます。この場合の「借地権」は、地主の承諾なく相続することができます。
　お父さんの建物に「借地権」がない以上、現在の状況はお父さんにとって相当不利だと思います（※質問者さんを不安がらせる意図はないのですが、安易に「大丈夫です」とは言えない）。

　ご相談先として、東京の場合には弁護士会が運営している「法律相談センター」があります（下記、参考URL参照）。「有料相談」の相談料は、原則として30分以内5,250円（消費税込）で15分毎に延長料金2,625円（消費税込）を基本としているそうです。
http://www.horitsu-sodan.jp/
　お住まいの都道府県の弁護士会にも同様の窓口があると思いますので、「法律相談センター」ＨＰなどもご参考にされて、探してみて下さい。

３．質問文の「評価額は通常の６０％」というのは、借地借家法で認められる借地権が存在する場合の底地の相続税評価額を指しているのだと思います。借地権割合が６０％であれば、税務上、底地価格は更地価格の４０％相当です。
　しかし、地代を支払っていないので、今回の土地には「借地権」は存在しませんから、土地の買い取り価格は、建物がない状態の「更地価格」が標準になると思います。

この回答への補足

詳しいアドバイスありがとうございます。
賃料を払おうとしたこともありましたが、受け取ってもらえませんでした。
叔父は直接は話が出来るような人でなく、何回も話しに行きましたが、大変失礼な言葉を浴びせるだけで話は聞いてもらえませんでした。
今回無効の条件を飲まないのなら、さら地にして出て行けという裁判を起こすといわれています。

補足日時：2005/12/16 20:53

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/12/13 13:27

まず安心のために、

どのような結果になろうと貴方たちがそこを出て行く必要はありませんのでご安心下さい。
強制的な買い取りも法外な地代を払う事にもならないでしょう

質問は法律のジャンルでも併せてお聞きになった方が良いと思います。

法律の専門では有りませんが、

地代を払わない（使用貸借）でも家そのものは貴方たちの物です、
逆に高額の買い取りを提案してもいいでしょう

地代も理不尽な金額を払う必要はありません。
気に入らない金額であれば「供託」の制度もあります。（供託すれば滞納にはなりません）
その近辺の地代の相場相当を供託し、調停・和解・裁判等に備えれば良いと思います。

借りる土地の面積はとりあえずは貴方の必要な面積を基にすればいいでしょう

各都道府県の弁護士会でほぼ毎日、相談を受け付けていますから一度行ってみてください（５千～１万円）。

＞叔父の娘婿は司法書士と弁護士で・・・

逆にその方に一度相談するのも良いかもしれません、理不尽な要求に対して叔父さんを諫めてくれるかもしれませんよ
その方の指図で叔父さんが動いているとは思えません、
そうならもっと巧妙に行動するでしょうから．．．。

この回答への補足

ありがとうございます。
今回、娘婿の司法書士の方から話がありました。
条件を飲まなければ、もう一人の娘婿の弁護士から明け渡しの裁判が起きるといわれています。
今回は叔父さんと直接は話していません。話が出来るような方じゃないので今までこの状態になってるのが現状です。

補足日時：2005/12/16 21:00

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/12/13 09:27

>土地の上に他人名義の建物が建っているときの評価額は通常の６０％

それは相続税における評価額等の話かと思いますが（６０％とは限りません。借地権割合といいます。）今回の売買の話では関係ありません。

>その場合は居住権、借地権は全くなく、
そういうことはありません。ただ使用借地ですから今後借地料を支払うか土地を買い取って欲しいという話は特段に不当な要求ではありません。

>父名義の家も空け渡さないといけないのでしょうか？
選択肢は３つあります。
　・借地料を支払い借地として継続
　・買取
　・相手に返還する
　　相手に返還する場合には現在の家には相手に買い取ってもらうことになります。
　　これを建物買取請求権といいます。

ご質問のように長年使用借地とはいえ使用していた経緯と建物が存在するということから、必ずしも返還しなければならないというわけではなく、借地の継続も可能です。買取についての価格は交渉するしかないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
金額交渉できるようにきちんと話せたらいいのですが・・・

お礼日時：2005/12/17 01:30