土地を契約しました、建築前のトラブルです

素人の為、詳しく教えて頂ける専門的な回答を希望します。

去年の11月頃の話です。

土地を購入しました。
その土地は、仲介の土地で売り主と私たちの間にＡという不動産屋が仲介に入りました。
場所も気に入り、値段も安くしてくれたので契約をしました。
その時、不動産屋は若い社員と中年の社員が二人いました。

中年の社員は契約までしか同席しておらず、その中年の社員は私たちの前の土地は直ぐには売らないですよ。来年の5月以降に販売をする予定ですと言われました。

土地も安くするので農地転用と開発許可を不動産屋でやらせて欲しいとの話でした。

建築をする工務店も、少しは高いが任せてもいいんじゃないか？という話だったので了承しました。

2月になり、今月は農地転用の許可を取るのが難しいので来月に延びてしまいますとの連絡がありました。
3月になり、今月も間に合わないが来月は必ず間に合うと連絡がありました。
4月になり、市役所の関係で最善を尽くしたが何ともならずどうしても農地転用が出せません。
と謝罪の連絡がありました。

今までの状況を家屋調査士の先生から説明を受け謝罪をされました。

必ず、農地転用が出来ると話を聞いていたので、工務店は着工の段取りをしてしまっていました。
申し訳ないが基礎工事を直前でキャンセルすることにになってしまったので15万円（基礎工事料金の10％）を損害金で払ってほしいとお願いされました。

不動産屋が、一生懸命やってくれていると思ったのと工務店に迷惑をかけたと思ったので、そちらは私たちでお支払いしますと回答しました。

6月に入り状況が大きく変わりました。
5月まで売らない（建築をするには何カ月もかかる大変だと聞かされていた開発許可・農地転用届け出をする必要がある）と聞いていた土地で、建築が始まったのです。

言っていたことと違うのではないか？
何故、どうしてもできなかった（役所のせいで）といった許可が前の土地は下りているのか？

と説明を求めましたが、


そんなことは私は知らない（若い営業）、
担当が別だし個人情報になるから説明もできない。
説明をする義務もない。
会社や他の担当にも状況を確認する事もないと言われました。
何に怒っているのか分からない。


と態度が急変しました。

とても頭に来ています。
土地は気に入っているし工務店にも迷惑はかけたくありません。

今月の末に、土地代金の支払い・開発許可の支払い・仲介手数料の支払いになります。
とても納得がいかないのですが、私が間違っているのでしょうか？


宅建協会には電話をするつもりです。
どのように伝えたらいいか？なども教えて頂きたいです。

No.8 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/06/19 12:39

専門的な回答を求めるなら他の場所へ行った方がいいよ。

無料の質問サイトの専門家なんて自称も多いしね。

これは一般人では難しいので、できるだけ速やかに弁護士へ相談する方が良い案件だよ。
不動産取引の分かるセンセイね。
そこから電話一本かけてもらえば好転する―――可能性がある。
そんな案件。

これは転用ができる・できないについては違法性がないかもしれない。
相手はお役所だからね、申請をやってみないと分からないなんてことは結構ある。
前の土地の件が分かるまでの質問者の対応から推測して、その仲介会社も絶対にできる！と断言して売買したわけでもなさそうだしね。

一応の線引きとしては、質問者の土地と前の土地は別々の土地なので、前の土地で許可が下りたことは不動産会社は質問者へ説明する必要がない。
むしろ説明してしまうと前の土地の所有者の情報を口外することから守秘義務違反になるのでまずい。
どうしても知りたい場合には、農業委員会や役所の窓口へ直接問い合わせるといいよ。
内容次第だけど、自分の土地で許可が下りなかった理由は教えてもらえる可能性が高いし、前の土地で許可が下りた理由も守秘にあたることでなければ教えてもらえるかもしれない。


問題は売買契約の内容。
転用できなかった場合にどういう補償をつけるかなど、その点で不適切な契約や消費者に不利な契約という可能性がありそう。
その辺を弁護士に相談して確認していければいいと思うよ。

今日は日曜日だから、ネットや弁護士会ＨＰなどで弁護士を探してアタリをつけておいて。
メールまたは明日の朝イチで電話して法律相談の申し込みをするといいよ。
自治体で無料相談をしているけど、無料相談は無料だけに踏み込んだ回答ななく少しマイルドな感じになるので本件のようなケースには向かないと思う。

弁護士との相談では、今までの出来事を時系列で箇条書きで書いておくといいよ。
口で説明するよりも早いし間違いがない。
注意点は、実際に発生している事実だけを書き、自分の考えや推測や気持ちは一切書かない事。


農地法はこういうのがあるからちょっと怖いよね。
本件は気の毒だと思うよ。

ぐっどらっくｂ

No.7 回答者： 五体投地 回答日時： 2022/06/18 17:09

あなたは、騙されたのです。

不動産屋、工務店、家屋調査士、みんな裏で繋がっているのです。

それで、口裏を合わせて、あなたを騙しにかかっているのです。

不動産業界では、有名な、積水ハウス地面師詐欺事件が有ります。積水ハウスのような大手企業ですら騙される世界です。恐ろしい世界です。

積水ハウスが地面師グループに土地の購入代金として55億5千万円を騙し取られた事件です。

No.6 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2022/06/17 12:01

宅地を購入する際

行政がダメとなれば
家が建たない土地の場合、自動的に解約となります。
今までの費用は売主の負担となります。
買主に負担がありません。

貴方が払いたいなら自由です。

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/17 11:55

再、No.3だけど、、、

＞今月の末に、土地代金の支払い・開発許可の支払い・仲介手数料の支払いになります。

え？？？
質問を良く読み込まずにゴメンね。
その土地の売買契約が無条件で白紙になったわけじゃなく、購入で代金は月末に決済されるの？
建築不可の土地でも？
許可を取れない作業にも？
ならこんなお気楽サイトで素人相手に愚痴を垂れてる場合じゃない。

契約書の内容は？

それこそ至急弁護士事務所に駆け込む案件でしょ。
不動産絡みの協会などの組織は契約行為と言う民事の案件に関与できないからね。
金額からして司法書士では対応できない、弁護士一択だ。

弁護士に対応を依頼するかは先の話として、まずは弁護士事務所に契約書を持ち込み、今までの経緯を時系列で箇条書きにして、相談してごらん。
今さら無料の法律相談なんて間に合わないだろう。
１時間１万円（税別）くらいで相談を受けてくれる。
相談の内容をまとめておくのは説明で弁護士に短時間で理解してもらうため。
愚痴とかアタマに来た、などの余計な言葉を話してしまうと時間がいくらあっても足りない。
有料の相談はタイム・イズ・マネー、余計な事は言わずに最短距離で相手に理解をしてもらう用意をして出掛けること。

今後の基本的な対応をレクチャーしてくれるだろうし、それで決済が止まらなければ至急委任して弁護士に介入してもらうことも可能だ。

相手は仲介業者だけじゃない。
土地の売買契約で買い手の質問者を乙とすれば、売り手の土地所有者の甲もいる。
質問者が相手をするのは双方だ。

基本、重要事項説明の内容と売買の契約書の内容次第だからね。
質問者が甘い考えで契約書にサインをした、それを不動産業者の落ち度と問えるかは内容如何だ。
それはこんなお気楽サイトで質問者の主観のみで書き連ねても解決はしない。

決済まであと２週間だよね。
理由も無しに支払いを止めたら質問者が追い込まれるからね。
普通なら工務店の基礎工事の準備代金も、施工者である工務店が被るよ。
1/10とは言え損害金を発注者へ請求なんてあり得ない。
そこの工事請負契約もどうなの？
あと、基礎工事の準備までしたなら建築確認申請も済ませたわけ？

失礼を承知で、契約行為を甘く見ていなかったの？
繰り返し、市街化調整区域でしかも農地、その土地を購入するなら必ず行うことは、
「都市計画法のどのような条件及び流れで建築不可の土地に建築できるのか」
を、聞きただしておくことだ。
仲介業者の努力なんかでどうにかなるものじゃない。

昔のバブル時代にあったことは
「ここは市街化調整区域ですが市街化区域に隣接しておりまして、いずれ市街化区域へ編入されることも『期待』できます。
それまでは資材置き場や家庭菜園などで楽しまれてはいかがでしょう？
まさに掘り出し物です。」
って記録に残らない口頭でうまいこと言って未来永劫に市街化区域になど入らない二束三文の土地を売った。

まず状況が正確につかめないし、契約に至った経緯、契約書の文言でしょ。
あらためて自分で契約書を読み込んでみたら？

６月に着工した土地は、質問者が契約した場所と違うんだよね。
なら比較はできないよ。
１区画だけ隣でも許可条件の扱いは違うよ。
それが許可、許可とは原則として法律で禁止されている行為を、条件付きで禁止を解除する手続き。
あくまでも建築禁止がデフォルトなわけ。

宅建協会に苦情もいいが、それは来月でも再来月でもいつでもできるでしょ。
不動産の取引の不正なら業法や宅建主任の資格を扱う都道府県だろうが。
優先順位で考えれば、今は月末の決済をストップする方法の模索では？
繰り返し、協会なんて契約行為に介入できないよ。
時間稼ぎをされて終わるでしょ。
明日からも含めて週末が２回入るし、弁護士相談にも事前の予約は必要なわけで、１日たりとも時間がもったいないと思わない？

この回答へのお礼

不動産屋さんが高圧的に本件を押し切ろうとされてしまっています。
喧嘩ではなく弁護士さんに入って頂き正しい判断をもらうようにしようと思います。
高圧的に言われた音声や、違和感のある文章などもあるので、その部分を含めて弁護士に相談いたします。

お礼日時：2022/06/27 08:59

No.4 回答者： satoshino 回答日時： 2022/06/17 07:54

契約の取り消しが可能です

建物建設目的の為に買った土地が
建物建設できなかったときは契約が無効です

売買契約書をもう一度読みましょう

契約書の最後のページに、不動産業者が加入している
宅建協会や全国不動産などが記載せれていますので電話相談しましょう
弁護士に電話するバカはいません

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/17 03:17

開発許可と農転のセットなら、市街化調整区域での農地？

まず質問者がすべきだったのは、許可権者である行政の窓口で、なぜ許可が取れないか？を、自分の目と耳で確かめることだった。　
市街化区域とは違い調整区域は市街化を抑制する区域、許可申請は必ず通るとは限らない。
しかも農転との組み合わせだ。

開発許可＝都市計画法でダメなのか、それ以前に農業委員会でダメなのか、そこは業者に一任せず、しかもダメだったなら自分の足で動いて、なぜダメなのかを行政の窓口で説明を聞かないと。

次に、土地の購入の際、重要事項説明がされたはず。
そこに条件も付けたよね。
つまり、農転のあとに都市計画法の許可が取れなければ売買契約は無条件で白紙に戻す、と。

まず、質問者の落ち度はフライングして建物の工事の契約をしたこと。
もちろんしてもいいが、工事の請負契約は土地の売買契約と連動させる。
ここらは原則として建築不可ゆえ注意を払う箇所だろう。

で、今回は
・自分がそこに建てたかった
・基礎の違約金が痛い
・その後に建築が可能となり悔しい
なの？
つまり不動産業者に一言謝罪をさせたい、と。

はたして当時に業者に落ち度ってあったのかね？
ここらも含めて、今からでも行政になぜ当時に不許可だったか経緯を尋ねてみたら？

例えば、の話。
調整区域の農地開発は住民誘致の（悪徳）政策ゆえ、各自治体で扱いが違う。
元の農地の所有者が期限を切っての農転をかけた。
だが質問者の申請はそのタイミングを逸した。
その後に土地の所有者が動き農業委員会による農転の期限の延長があり、その後の購入者は間に合って、農転から都市計画法の許可を受けられた、の仮定も成り立つ。
不動産業者は手数料さえ入ればいいわけで、質問者に売りたくない、とか、不利益を与えてやれ、なんて思わない。

なぜ今になって許可が取れたのか？ではなく、なぜ当時に許可が取れなかったのか？を確認するわけ。
事前協議、実際の申請、それらは全て記録に残されている。
場合によっては情報公開請求で協議の記録の写しを取れるかも知れない。
ホントに悪徳であれば事前協議さえせずにクライアントには手続き中なんてウソをついたりするしね。

行政の窓口には、
「いつになったら許可が出るんだ！」
「なぜ許可が降りないんだ！」
って怒鳴り込み（笑）もあるからね。
その当時に自分で経緯を確かめるべきだったと思うよ。
そこは不動産業者への信頼とは次元が違う。
申請者が動いてもどうにもならず結果は変わらないが（つまり申請者が動いても損にも得にもならないが）自分のことは自分で守らないと。
必ず建築可能な市街化区域の宅地とは訳が違うからね。
理由がわかれば諦めもついたんじゃない？

この回答へのお礼

不動産屋さんが高圧的に本件を押し切ろうとされてしまっています。
喧嘩ではなく弁護士さんに入って頂き正しい判断をもらうようにしようと思います。
高圧的に言われた音声や、違和感のある文章などもあるので、その部分を含めて弁護士に相談いたします。

お礼日時：2022/06/27 09:00

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2022/06/16 23:11

買う前に、

宅地に転用出来ない場合、地面の中から産廃出たら廃棄代払うとか
地盤改良が必要なら100万減額とかで契約をすることが多い。


土地を買って、業者に任せて、転用出来なかった場合
依頼者が損するだけです。

しかも

この土地は、売るのが困難です。

No.1 回答者： Lescault 回答日時： 2022/06/16 21:53

宅健協会でなく弁護士に相談し、可能なら内容証明付き郵便で質問を送ってもらったらよいですよ。

法的に対抗できるならその旨も記載した内容にしてもらったらよいです。