親族間の不動産売買における費用負担について

親から相続した土地の共有部分を兄に売却することになり、
仲介業者を通すと手数料が多額になるため個人間での売買にしたいと言われました。
兄はその土地で賃貸マンション経営をする予定で、
既に銀行からの融資の約束もとりつけているのですが
銀行から、「不動産仲介業者を入れないのならせめて不動産鑑定士による土地の鑑定、また司法書士に売買契約書の作成、移転登記を頼んでほしい」と言われたそうです。
そこで教えて頂きたいのですが、この場合これらの費用は私と兄、どういった負担になるのでしょうか？
私的には、鑑定料に関しては兄側の（融資を受けるという）都合で必要になるものなので
こちらが負担する必要はないのでは？と考えているのですが一般的にはどうなのでしょう？
また司法書士に依頼した場合の売買契約書の作成料に関しては折半？
移転登記については兄負担という考えでよいのでしょうか？

また、売買契約書の中に「契約不適合責任を負わない」という一文を入れていれてもらいたいのですが、これは土地の売買に関してはあまり意味がないのでしょうか？
その他、一般的な項目以外に、これは付け加えておくべきという項目があれば教えて頂きたいです。
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 皆様、丁寧な回答を有難うございます。
  普通は受益者負担ではあるが、結局は話し合いということですね。
  もめたくなければ折半と。
  ここに至るまで売却価格でなかなか折り合いがつかず
  譲歩して相場よりかなり安くし、ようやく契約直前まできたところだったので
  ここでまた自分が折れないといけないのかと思うと情けない思いもしますが
  将来的な禍根の回避のため、と言われるとそれも仕方ないのかと思ったり。
  結局、譲れる方が最後まで譲るしかないということですかね。
  固定資産税の負担についてもきちんと確認します。
  
  あともうひとつだけ、手付金については兄弟間売買でも支払ったりするのでしょうか？
  お互い契約を解除することはないと思うのですが
  手付金が無いことで万が一不利益を被る事態の発生が考えられるのであれば
  入れてもらおうと考えているのですが。

    補足日時：2022/09/11 18:37

• 

  丁寧な回答有難うございます。
  実はあれから予想外の展開に変わってしまいました。
  銀行の了承を得て売買契約書も兄自身で作成したとのこと。
  契約書は宅建協会の売買契約書を知人に融通してもらったそうで
  ほぼ内容はそのままのようでした。
  ただ、何故か契約不適合責任に関する条項の部分がすっぽり抜けているのです。
  これは意図的なものでしょうか？
  そして条項には無いのに、標記には「契約不適合責任の通知期間→物件引き渡し後１年間」
  と書かれていました。
  自分なりに調べると
  「1年以内に通知さえすれば5～10年契約不適合責任を追及する権利が保全される」
  とあり、かなり不安で、兄の意図が図りかねている状態です。
  なぜこの様な形にしたのか、何か考えられることはありますでしょうか？
  直接聞けばいいのですが言いくるめられそうで…
  何度も申し訳ありません。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/09/17 00:19

No.5 ベストアンサー 回答者： turbotjcn 回答日時： 2022/09/17 17:25

色々大変な様子ですね。

しかし不安ならば、きちんと契約不適合責任を免責にしてもらう事です。
一般的な不動産売買でもそうすることはそれほど珍しくありません。
※不動産会社が売主の場合を除く。

お兄さんの望み通りに売却するんだから、普通なら受け入れてくれそうに思いますよ。

どうしても交渉に自信が無いのであれば、お金を掛けてでも不動産会社なり司法書士なりに相談し、貴方の味方を作りましょう。

うまく解決することをお祈りします。

この回答へのお礼

何度も回答頂いたのにお礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
結局あれから何度か話し合いを重ね
契約不適合責任を免責にしてもらうことになりました。
アドバイスを頂いていなければ途中で諦めていたかもしれません。
本当に感謝いたします。有難うございました。

お礼日時：2022/10/17 14:15

No.6 回答者： ぐろくろ 回答日時： 2022/09/24 03:34

個人間売買でのメリットとデメリット

・メリット

1. 仲介手数料が掛からない。


・デメリット

1. プロ同士では無い為、相場
観が市場と逸脱してしまう
恐れがある。(一方にとって
のみ、優越的になってしま
う)

2. 諸税金や、他に掛かる費用
に置いての厳密な算出が困
難。(個別に税理士さん、又
は、税務署さんへの御相談
がお必要と成ります)

3. 宅地建物取引行法に準ずる
売買契約書、及び重要事項
説明書を作成、とその読み
合わせ→宅建業法第35条
が不可。(宅建士又は司法
書士の資格がお必要です)

4. 上記、銀行提出書類として
必要な "重要事項説明書"が
無い為、住宅ローンが組め
無い。(お兄様の銀行融資
が叶われましたのなら、有
資格者→司法書士さんが
"重説" のご作成と読み合
わせを為さったものと思わ
れます)

5. 売買契約に置いての全て
の契約事由は、宅建業法で
は無く、民法が摘要される
(ご質問者様の場合は、司法
書士さんによる宅建業法上
の "売買契約書" と "重要事
項説明書" がお有りの様で
すので、民法の摘要にはお
成りにならない模様です。
→因みに、民法の条項によ
りましては、売主さんにと
って、かなり厳しく不利に
成る場面もございます)

以上、1.～5.迄のデメリットを鑑な見て頂かれまして、この度のケースに当てはめて見ますと、お兄様の契約書の→"物件引き渡しから1年間"
の文言は、宅建業法上、任意でのお取り決め期間としては、まま"有り"ですし (民法上は、契約不適合を知り得た時から1年以内に相手方に通知を致せば有効となり、その通知出来る期間は10年、となります)

ですので、ご質問者様がお調べになられました御記述は、民法上の文言では無いかと、ご推測いたします(お兄様の契約書に1年との記載に成って居りますれば、そちらは、その文章そのものでございます)

ただ私的には、ご質問者様が
何よりも "契約不適合責任は免責にして頂きたい" 旨を、お強くご主張為さられて、お兄様と言えども、妥協為さらず、安易に署名押印されます事は、お控えになられた方がお良ろしい事と存じました。

と申しますのは、お土地のお取引に置いて、一番トラブルが起こり得る事由として、地面を掘り起こした時に出て参りますnr1は、"コンクリートがら"です。(撤去不可能なサイズの物や、取り除く為に莫大なお費用が掛かりましたりですとか、大変厄介な物でございます)

万が一にも、上記の様なリスクをご質問者様が負います様な事になりましたら、一大事でございますため、是非とも
"契約不適合責任免責" にて、お願い下さいませ。
(契約事は、あくまで双方が納得し、合意の下で初めて有効と成りますし、売買契約書や重説は、任意で如何様なお手直しも可能です。→妥協案として、特約をお付けする、等も有りです)

難しい案件ではございますが、ご先祖様からのお大切なご資産でいらっしゃいます由、何卒いつまでも、お兄様とお仲むつまじく、お互いにご協力為さられまして、ご事業のご成功そして、お二方、ご家族様のお幸せを心よりお祈り申し上げさせて頂きますますと共に、ご参考になさって頂けますれば幸いにございます。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答有難うございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。
結局あれから何度か話し合いを重ね、ぐろくろさんの仰る通り
契約不適合責任を免責にしてもらうことになりました。
妥協しないようとアドバイスして下さったことに感謝いたします。
本当に有難うございました。

お礼日時：2022/10/17 14:06

No.4 回答者： turbotjcn 回答日時： 2022/09/12 18:49

手付金についてはどちらでも構わないと思います。

手付金は、契約が簡単には解除させないための拘束ですが、白紙になっても構わなければたいした事ではありません。
さんざん苦労して契約するのに、もし簡単に相手の気が変わって白紙になるのではあんまりだと思うなら、ほんの少し5万でも10万でももらっておけばいいのでは？

それよりも万一融資の関係などで契約が履行できない時に、すでに発生する鑑定料とか契約書の作成料とか、どう負担するかをきちんと書類で約束しておく方がいいと思いますよ。きっともめそうですからね。

うまく解決されることをお祈りします。


追伸

手付金の件ですが、もし契約が解除になる場合にお兄さんが発生済みの費用を「負担してくれなさそう」だとしたら、その分を手付金としてあらかじめもらっておく、というのも考えられるかな。

例えば経費が50万円がかかるとして折半なら25万円。これを売買契約時に手付金として支払っておいてもらう。この場合、手付金をそれに充てる旨の合意書が別に必要ですかね。

ま、これは余計なお世話かもしれませんが。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/09/10 16:00

＞こちらが負担する必要はないのでは？と考えているのですが一般的にはどうなのでしょう？

『一般的』には兄弟間で売買しないし、不動産の個人売買もしないし、売買後に事業用融資をひくこともない。
一般的なケースと比較できないんだから一般的なことを知っても意味はないよ。

それを踏まえて回答するけど。
費用負担は法律で決まってるわけではないので、当事者間で相談して決める。
兄弟間の話だから、お互いに言い分もあるだろうけど、『恨みっこなし』で費用は折半とするといいよ。
～～だからこちらが負担する必要はない―――という考え方はもちろん一理あるんだけど、不動産相続を争続にしてしまう典型的な考え方だから気を付けた方がいい。
親戚の縁はなかなか切れない。
兄弟当人同士だけでもないからね。
数万円か数十万円か、親族間の将来的な禍根を回避するための経費と考えるといいのでは。

No.2 回答者： turbotjcn 回答日時： 2022/09/09 12:01

銀行が融資をするために要請してきたことは実行しなければなりませんね。

でなければ融資してもらえないのですから。

鑑定料については、そもそも売買にあたって鑑定すること自体が一般的とは言えないので、「一般的にどうか」という質問に対しては答えづらいですね。今回の取引がお兄さんからの話なのであれば、受益者負担ということで向こう持ちというのも間違いではないでしょう。ただお兄さんから見れば「土地代金はきちんと払うのだからおまえにも利益があるはずだ」と言うこともできます。結局は話し合いです。

兄弟なら基本的には各費用は折半で負担することを基本として、後は取引上の事情（頼みこまれたから売却する、割安で譲る等）や、兄弟仲の良し悪し等を考慮するといいのでは？

後は固定資産税をどう負担するかでしょうか。兄弟それぞれが持ち分に応じて負担しているのなら、貴方の分を引渡し日で区切って精算することになりますね。

なお不動産業者の行う一般的な売買取引では、仲介手数料は売主買主それぞれが負担し、抵当権等の抹消手続きは売主が、所有権移転等の費用は買主が負担します。

「契約不適合免責」は入れておく方が、今後のトラブル防止のためにもいいと思います。

No.1 回答者： けこい 回答日時： 2022/09/05 20:48

鑑定の必要はありませんね

無駄です
売買契約書は絶対に必要で、料金は折半となります
登記料は買う方の負担です

契約書は司法書士に作ってもらうのですから、その司法書士さんに聞いてください
ここで聞いても責任のとれる返事は来ません