不動産売買時の実印について

Question

先日母が不動産業者を仲介して土地を売った際に、契約書に押印するのは、実印ではなくてもよいと言われて認印で契約書に押印したそうです。特に問題なく土地は売却できたのですが、実印ではなくても売買は成立するものなのでしょうか？
だとすると、例えばA氏、B氏共同名義の土地を、A氏はB氏の同意なしに、B氏の苗字の認印を勝手に押して、売買契約を成立してしまうことができると思ったのですが・・
このような場合本人の同意なしに売買契約が成立してしまうのでしょうか？

mofl · Accepted Answer

＞となると売買成立はA氏がB氏になりすましてもできるので、相手方から入金があったとしても、その後の登記の時点で、B氏が勝手に売却されたことに対して激怒し、登記ができない、なんてこともあるのですよね。

騙されたB氏が気付くタイミングによるのでは？
先に話したように、売買契約の場で売り手と買い手が同席して、宅建主任者の説明のもと契約書を交わす。
そこで売り手のA氏、B氏の身分証明書を求めるよ。
もちろん買い手の身分証明書も。
身分証明書を偽造できなければここでつまづくでしょ。

偽造した運転免許証などで形ばかりの契約が終わり、手付金を２人が受け取る。
たぶん残金の決済はまた別だろう。

そして決済のタイミングで所有権を移転するわけで、ここで売り手に実印を捺印させて印鑑登録証明書も提出させる。
登記では権利書または登記識別情報を入手していないといけないからね。
なりすましの偽B氏が実印よりも入手が難しい登記識別情報を手に入れられるとは思えない。
（今は数字ゆえ、他人に知られたと思えばマイナンバーのように変えてしまえばいい）

要は、どの段階で犯罪が発覚するか、罪状が何になるか、の違いでは？
売買契約が成立、代金も受け取ってなりすまし者が姿を消す、全国に指名手配されて逃げ切れるか？もある。
刑事以外、民事での賠償もあるだろう。
リアルB氏は契約無効の訴訟を起こすので、無効となれば代金は返還だ。

あらためて質問本文に戻り、

＞このような場合本人の同意なしに売買契約が成立してしまうのでしょうか？

形ばかりのニセ契約は終わったが、本人じゃないので実際の売買契約成立していないよね。
そもそも売り手に売る意思が無いわけで、なりすましの詐欺行為が成立したわけだ。
あとはあなたが何を知りたいのかわからないけど、詐欺、有印私文書偽造、有印公文書偽造、実印や登記識別情報を盗めば窃盗、犯罪の内容は幾多もあるので細かく説明はできない。

＞そうならないように間に入る不動産屋はB氏の意思をなんらかの手段で確認するということでしょうか？

公的な身分証明書の提示（コピーを取る）での本人確認しかない。
たぶん質問のケースではマイナンバーの提出は不要のはず。
売買は性善説で行うと予想、なら仲介する側は売り手が未成年でも無い限りそれ以上を追求しないよね。
今回のケースも実印、印鑑登録証（カード）、身分証明書、登記識別情報を管理していれば防げると思う。

つまり、、、実印含めて大切なものを保管していて盗まれる、大切な個人情報を盗まれる、これはクレジットカードのサイン、有効期限、番号、暗証番号、裏面の数字などを他人に知られたら尻の毛まで抜かれるのと同じでは？
契約と言う最終地点ではなく、保管が悪く盗まれた初期の問題でしょ。
実際のところ、実印と印鑑証明があればかなりの悪さができますよ。
騙して白紙に名前を自署させる、あとから空白部分に文字を追加して白紙の委任状にしてしまう、そこに実印を捺印して印鑑証明書を添付したらオールマイティのJOKERだ。
債権に裏書きさせてもいい。
奥さんも大事に保管していないと間男に不倫をそそのかされるし（笑

so-01c · Answer

不動産業者してます。

通常、不動産の売買は①契約②決済の順番で行います。
②決済(残代金支払い)の際には所有権移転登記をするので、登記書類の作成をします。この際に押印するのは実印となり印鑑証明の添付を求められます。(法務局に提出するので)

①契約の際、契約書への押印は正直何でも良いです。(売主・買主それぞれが持ち合うだけの書類なので)ちゃんとした不動産業者が仲介しているのであれば、売主・買主ともに本人確認(写真入りの公的身分証明書の確認)を行い契約書には本人(売主・買主ともに)に自署して貰うので、別人が本人の同意無しで契約が成立してしまうことはありません。

もちろんその不動産業者が手抜きをして本人確認や自署を怠ると、トラブルになる事になります。

mofl · Answer

売買自体は問題無い、それを突き詰めると民法の契約で契約書が必須とも求めてはいない。
要は売買にかかわる甲乙の意思表示であり、売買契約書には署名捺印だけでなく契約条件もたくさん記載してある。
これを口頭で済ますには無理があるでしょ。
ゆえ書面での契約となる。

実印を使うのは印鑑登録証明書（いわゆる印鑑証明）とセットね。
印影の証明。
実印の盗難や本人のなりすましなど犯罪を除けば印鑑登録証は公的にその印影が本人のもの、との証明となる。
証明書の交付も本人以外の請求では委任状を求めるし、そうでなければ偽造の委任状または請求書から始まるわけだ。

で、実印は契約を有効にするために押すのではなく、本人が自分の意思で署名捺印をしたことを証する目的なわけ。
単に有効にするなら実印じゃなくてもいい。
「本人が自分の意思で」
「印影は公的に証明」
を重きに見る。

実際のところ、実印が必須なのは売却で登記情報を書き換えるときネ。
私も最近土地建物を買ったけど、買い手側は認印で構わない。
もちろん印鑑登録証も使わない。
売った側は必要だった。

登記をする地方法務局では実印かどうかなんてわからない。
実印の扱いは地方自治体で、法務局は印鑑登録証明書を付けさせることで実印と判断している。

ただし、売却で登記義務者となる売主が権利を手放す際に押す印鑑は、実印でなければならない。
これは所有権を失う売主側が間違いなく所有者本人が自分の意思で売買を行っているのだという確認なわけ。

つまり、買い手側は実印はあらゆる場面で要らないわけ。
売る＝手放す
買う＝手に入れる
これは前者のほうがヤバいわけで、本人であるか、本人の意思か、を確かめる。
そこには印鑑登録証が大切なわけ。
あなたのお母さんは契約書ではなく登記の書類に実印を押したはず。

＞例えばA氏、B氏共同名義の土地を、A氏はB氏の同意なしに、B氏の苗字の認印を勝手に押して、売買契約を成立してしまうことができると思ったのですが・・
＞このような場合本人の同意なしに売買契約が成立してしまうのでしょうか？

さすがに一人二役は無理だろう。
だがB氏のニセモノ（なりすまし）を呼び付けて売買契約書に署名捺印させることはできるかも。
だけど不動産業者は本人確認をするよ。
だから、マイナンバーカードや運転免許証など身分証明書まで偽造しなければならない。
中国では日常だろうが、犯罪だよね。
わかっていてするの？
こんなシンプルな詐欺に不動産業者が加担したとなれば刑事と行政と民事の損害賠償で倒産するからね。

これを言えば預金通帳と銀行印を入手、身分証明書まで偽造していれば預金を全額引き出せる。
ここに実印は要らない。
犯罪は無くならない。
だができるだけの防御もしているよ。
登記情報の上書きで、売り手側に実印と印鑑登録証を求めるのもそのためだろう。
手続きの中で、持ち主がだまし取られるのを最大限予防する。
Ｚ世代は印鑑廃止！と叫んでいるが、サイン一つで命含む全財産を動かせるよりも安全なシステムと思う。

xxi-chanxx · Answer

本人の同意がないなら、それは有印私文書偽造になります。

今回のケースだと、あくまでも売買契約で本人が自署捺印している事実があれば、問題なし、ということです。
売買に立ち会う司法書士等が事前に本人の意思確認を行っていれば、本人不在の代筆も認められますけどね。

いなばのしろうさぎ · Answer

成立します。
契約は、法律上、口頭でも成立するくらいなので、印鑑はどれを使っても有効です。だから、こちらが印鑑を押すときは、そんなに気にする必要はありません。
ただ、銀行取引に銀行印を要求されたり、不動産取引に実印を要求されたりすることはあると思います。また、力の強い取引先からは実印を押すことを要求されるかもしれません。
しかし、相手に契約書に印鑑を押してもらうときは、気をつけなければなりません。契約後に、相手から勝手に従業員が押した、あるいは、偽造された印鑑だから無効だと言われる可能性もあります。
だから、重要な契約では、実印を押してもらって、印鑑証明書をもらう方がいいです。

不動産売買時の実印について

＞となると売買成立はA氏がB氏になりすましてもできるので、相手方から入金があったとしても、その後の登記の時点で、B氏が勝手に売却されたことに対して激怒し、登記ができない、なんてこともあるのですよね。

不動産業者してます。

売買自体は問題無い、それを突き詰めると民法の契約で契約書が必須とも求めてはいない。

本人の同意がないなら、それは有印私文書偽造になります。

成立します。

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