中抜きをした顧客に仲介業者の請求が認められた判例を教えて下さい。

※事情により一度した質問を締め切って再質問しています。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4361891.html

不動産（賃貸店舗の抜き行為？！）
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3955451.html
お客様でも許せない。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2238861.html
同じ物件を3社の不動産会社が仲介している場合の諸経費などの違いについて
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4357964.html

これらのの質問で、家を買う( or 借りる)とした人が仲介不動産に案内された物件を、契約段階で抜くと判例で仲介業者の請求権が認められ支払い義務が生じると書いてあります。
具体的にどのような行為をするとそういうことになるのか興味があったので検索などしたのです見つけられませんでした。
いくつか判例を教えて下さい。難しいものなら簡単に解説してくれると助かります。

また中抜き(のような行為)は、法的にどこまで許されるのでしょうか？
次のようなケースの場合許されるものはありますか？
○・○番は許されない。全て許されないなどのようなかたちで教えて頂けると嬉しいです。

1.実際に物件は見学していない。店頭またはメールなどで物件情報を案内されたけど別の仲介業者で契約手続きをしたい。
2.仲介業者と一緒に見学に行った。しかし別の仲介勝者の方が安い仲介手数料を提示したいのでその仲介業者と契約手続きをしたい。
3.仲介業者と一緒に見学に行った。しかし仲介業者が信用できない(or 頼りない)ので、別の仲介業者と契約手続きをしたい。
4.4.購入(借りる)意志を表示する前ならどんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。(http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w0048 …←ここ読むとそう読めるのですが)

※
モラルなどの話になりますと立場や考えによって答えが違ってきてきりがないので、ここではあくまで法律や判例などに基く答えだけに限定させて頂きます。

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/09/28 17:51

>確かにこの質問者様(　​

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2238861.html​　)のように、半年以上時間を費やして中抜きされたらあまりに気の毒に思います。

この場合には買い主は仲介業者に土地を探すように依頼しています。
つまり土地を探す契約をしていたと見なされます。（口頭でも成立する）
そして、商法の規定から探して見つけたという仕事に対する対価を受け取る権利があります。あと民法第１３０条の規定も適用できるでしょう。

更に言えば探してくれというのは、仲介契約することを前提にしているのですから、探して見つけたら契約しますという約束をした（つまりこの時点で条件付契約が成立している）ことに他なりません。
なのでご質問者の４番とは厳密には異なる話になります。

見つけ出した後の行為だけ取り上げたら４番に該当するように見えるけど、必ずしも上記のようにいきさつによってはそうとはいえないことも多々あるため、だからご質問のかかれた「どんな状況・理由でも」という前提になると簡単にお答えできませんとなるのです。

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

4番は、半年物件探しした方などのように請求権が認められる可能性もケースによってはあるということですね

walkingdicさんが先の質問に回答した方と気付かなかったため、No1の回答だけ見て解釈したので、意図が読めませんでした。
大変失礼しました。

お礼日時：2008/09/28 18:51

No.2 回答者： monnjya 回答日時： 2008/09/28 15:32

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_i …

http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_i …

お探しの判例に当たるか判りませんが、参考までに

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>仲介契約を締結した。
>被告はこれを「予約申込保証金」名目で受領し
た。

　両方とも依頼を受け書類作成・金銭の受け渡し・手続きの調整などに入ってから、仲介会社を途中で省いたようです。
　この判例だと私が質問であげた例えのような、ただ一緒に見学に行っただけ・物件の情報を教えてもらっただけの時に、仲介会社をかえたりした場合、法的に問題あり仲介手数料の支払い義務が生じるのかわかりません。

　私があげた例えのようなケースは法的には問題ないのでしょうか？
　もし私があげた例えのようなケースで、仲介会社にたいする仲介手数料の支払いを命じる判例があれば再度教えて頂けるとうれしいです。

お礼日時：2008/09/28 16:12

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/09/28 14:04

単純に購入者の話に限定ですよね。

>4.購入(借りる)意志を表示する前ならどんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。

これは単純にそう断言できる物ではないです。まず”購入意志”が問題になります。購入申込みを書面で行えばそれは意志有りは動きませんので、アウトにしても、民法上は口頭でも契約が成立することを考えると、書面での意思表示の前であっても、相手に購入するつもりであることが伝わった段階で、だめとされる可能性がありますね。
意思表示の内容についてまではそういう判例を見ないとどちらに判断されるかわかりません。

あと、仮に購入意志の表明がまだされていないとしても、「どんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。」となるかといえばそのような断言は出来ないですね。
基本的に信義則、公序良俗、権利の濫用は認めないというのが民法の基本ですから、それに反しているような行為をしていると判断されて、支払を命じられる可能性はあります。

これ以上は具体的な話で検討しない限りは答えは出ないですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


4番は、口頭での買う(借りる)意志表示もしていないとお考え下さい。

>「どんな状況・理由でも、自由に仲介業者を変えるのは許される。」となるかといえばそのような断言は出来ないですね。

確かにこの質問者様(　http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2238861.html　)のように、半年以上時間を費やして中抜きされたらあまりに気の毒に思います。


>これ以上は具体的な話で検討しない限りは答えは出ないですね。

私も具体的にどういうケースなら問題があるのか具体的な判断のポイントがわからなかったので、判例の提示をお願いしました。

お礼日時：2008/09/28 16:22