行政書士試験の民法についての質問になります。 解除についての質問になります。 問 Aが、その所有する

行政書士試験の民法についての質問になります。

解除についての質問になります。

問
Aが、その所有する土地をBに売却する契約を締結し、その後、Bが、この土地をCに転売した。
Bが、代金を支払わないため、Aが、AB間の売買契約を解除した場合、C名義への移転登記が完了しているか否かに関わらず、Cは、この土地の所有権を主張することができる。

答×
解除前の第三者Cは、善意であっても登記を備えなければ保護されないから、誤っている。
すなわち、当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負うが、第三者の権利を害することはできない（民法545条1項)。
そして、この規定により第三者Cが保護を受けるためには、その権利につき対抗要件を備えていることが必要である（大判大10.5.17)。

◆質問事項
解答自体は理解できますが
(解除の場合は解答前・後でも登記の先後で決する)
この場合のCは第三者にあたるのでしょうか？
A→B→Cと土地が売られているので、Aは前主になりませんか？
その場合、所有権の登記不要という認識です。

どなたか御回答お願い致します。

No.2 回答者： tanzou2 回答日時： 2023/07/19 16:45

理論的に言えば、Ｃは第三者と

言えそうですよね。

これは利益比量して、登記を得ていないＣ
より、
代金を受け取っていないＡを保護すべきだ
という価値判断があるのです。

それで、545条の、第三者は、登記を得た
者に限定する、という解釈になったのです。

民法では、こうした手法で、理論を
修正というか曲げて解釈する場合が多いです。

理論で説明すると。

解除の遡及効により不動産はＡに復帰する。

そうすると、これはＢを基点とした
二重譲渡と同じように解することが出来る。

故に、登記をしているＡが勝つ。

No.1 回答者： larme001 回答日時： 2023/07/19 01:47

解除前解除後でもCは権利主張するためには登記が必要なのでややこしいですが、その根拠となる法律解釈が異なります。

解除前は、解除にかかる545条の但し書きの「第三者の権利を害することはできない」という条文に基づいてCは権利主張することになります。ここでいう第三者とは厳密には「解除された契約の効果について解除前に新たに利害関係を有するに至った者であって、対抗要件を備えた者」というのが判例の考え方で、この対抗要件には善意悪意は問わないとされています。この対抗要件が177条における対抗要件として登記を要するとするのは判例の解釈ですが、なぜ登記を要するのかという根拠に関しては厳密には諸説あるようです。

もう少しいうと、ぶっちゃけ実務上債務不履行に基づくA>B>C取引間の”解除”ってのはよくあることで、A>Bの支払いがまだの状態でB>Cの取引が悪意で行われることってのも当然普通にあるからです。例えば不動産会社に間にに入ってもらって不動産を購入した人は、その不動産会社が相手側に不動産代金を未払いの状態と”知っている”状況で当然に取引するのは商慣例としては当然にありませんか？という話です。仮に仲介不動産会社の支払いが滞ったからといって元売り主から解除と言われたらどうしようもないというのが実態で、だからこそ判例上は実務上の合理性も考慮に入れて善意悪意要件の代わりに登記を基準にCの対抗関係を認めるという判断になったと考えられます。これは、詐欺取り消しや94条2項の第三者が善意悪意は問われるが登記を要しない点に違いがあるとされます。


ちなみに、解除後の対抗関係は純粋にBを中心とした時のA-BまたはC-B間の177条の二重譲渡類似の対抗関係に基づくものとみなせるので、Cは第三者ではなくBとの直接の取引相手としてAとの対抗関係に立つと考えられます。