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よろしくお願いします。
銀行の担保に入っている土地がありますが、この土地を人に貸して賃料を得る方法はありますか。

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A 回答 (5件)

>借りる相手は土地に抵当権が設定してあっても定期借地で借りてくれるでしょうか。



この場合、借地権者にとっての一番のリスクは「一括競売」でしょうね。

一括競売の制度が拡大して、従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第3者が建てた建物についても、土地競売とともに一括競売することができると改正されました(改正民法389条1項)。

ただし、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権や地上権を有している場合(今回のケースには該当しません)や抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が同意し、かつ、その同意が登記された場合には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では抵当権者が同意する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ=返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

まとめますと
・底地に抵当権があっても借地権の設定は可能。
・ただし、底地の所有者が返済不能になった場合は、抵当権者は一括競売することが可能
・一括競売を防ぐには、抵当権者の同意+登記が必要。
ということになります。
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この回答へのお礼

遅くなりました。
大変参考になりました、本当にありがとうございました。
私は、適当に文章をよんで読み違いをして間違ったことを思い込んでしまうことが自分は良くありまして、今回も(定期借地は担保に入っている土地では使えないという思い込みを)指摘いただき本当によかったです。
また、詳しい説明ありがとうございました。

お礼日時:2004/07/10 15:15

#1の追加です。



土地活用につては、下記のページが参考になりませんか。

http://www.bank.tochi.mlit.go.jp/
http://www.kentaku.co.jp/owner/land.html

信託銀行に相談する方法も有ります。
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この回答へのお礼

遅くなりました。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時:2004/07/10 15:17

>担保設定してあると、定期借地はできないと聞いたのですが。



定期借地権で「担保設定がないこと」とする要件はないと認識していましたが、どなたからお聞きになったのでしょうか?
(私の認識が間違っている可能性がありますので今後のために根拠等も教えて頂けると幸いです)

抵当権設定契約書上では、担保物件の用途変更がある場合には担保掛目が変わってくるので事前に金融機関への届出・承認が必要になると思いますが。

また、定期借地権の場合には登記簿謄本に定期借地権が存在することが登記されますが、所有権ではないため、借主がその土地を担保とすることは出来ません。
(このことでしょうか?)

この回答への補足

すいません。
出来ないことは無いのですね。
ただ、借りる相手が納得するかどうかですね。
借りる相手は土地に抵当権が設定してあっても定期借地で借りてくれるでしょうか。

補足日時:2004/07/02 19:06
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>自分では資金を出さずにする方法ってないでしょうか。



#1の回答の通り、
1.更地で駐車場として賃貸
2.定期借地権(事業用借地権等)を設定して賃貸
であれば、自己資金なしで活用可能です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
担保設定してあると、定期借地はできないと聞いたのですが。

補足日時:2004/07/02 13:28
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担保に入っていても、普通に賃貸したり、駐車場などにして賃貸収入を得ることが出来ます。



賃貸のマンションやアパートなども、金融機関から取得資金の融資をうけて、土地や建物を担保に入れて、賃貸をしています。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
そうですね。
でも、それでは借り入れなどして建物建設費用を用意しなくてはなりません。
自分では資金を出さずにする方法ってないでしょうか。

補足日時:2004/07/02 12:58
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Q担保に入っている土地を売りたいのですが・・・

私の姉が会社を経営しておりまして、銀行からお金を借りる際に私の持っている土地を担保にしてお金を借りました。
それから何年も経ったのですが、最近私の土地の近くの方がその土地を売って欲しいと言われたのですが今は担保に入っているのでダメだと伝えると担保に入ったままでも土地売買ができるので早く売って欲しいと言われてしまいました。
私には全く知識がないのでお詳しい方にお教えいただきたいのです。本当にそのような事は出来きるのでしょうか?また出来る際にはどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか?

ぜひともご回答いただきたく存じます。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

ご回答はみなさんの仰るとおりです。

それでも隣人が買いたい、と言い張るなら、条件付きで売って差し上げてもよろしいと思います。

1、抵当権が実行された場合でも、カネを返せ、とは言わない
2、抵当権の抹消を、後日言ってこない
3、損害賠償を、後日求めない。
4、売買契約解除請求権の放棄
5、現金一括払い
そういう条件でも是非買いたい、と言うのなら、売って差し上げた方が質問者さまにとって損はありません(専ら、買主にとって不利な条件)。

土地売買については、司法書士が詳しいので司法書士に相談、司法書士立会のもと、売買すると宜しいかと存じ上げます。

ただ、注意点としては、この物件を隣人が取得後、より高値で売った場合、逆にその隣人は儲かります(質問者様には不利)。



私もよくこれと同様なことをしては、かなり儲けていました。
その隣人も損はしないと織り込み済みで、買いを入れているのではないでしょうか(既により高値で買う転売先を見つけているとか・・・・)?
不動産の世界は海千山千多いですからね~~~~~~~~~

Q抵当権つき賃貸マンション物件は普通なのですか?

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
しなければならない」と聞いて、困った顔をしたら
「今はほとんどの物件が抵当権つきです。多くの場合
30年ローンを組まれて、担保にその物件を設定します。
木造の古い物件なら抵当権はないかも知れませんが」と
日曜日にまわった2つの不動産屋から言われてしまい
ました。月曜日になり職場の仲間や先輩、他の友人に
聞いたところ「抵当権なんか聞いたことない。今借りて
いる物件もそんな説明なかったぞ」とみんなに言われ
ました。
 不動産屋が都合のよい説明(ウソ)を言っているのか
私を含めてみんなが知識不足なのか経験不足なのか、
実際のところどうなのでしょう?ちなみに阪急塚口駅近辺
で物件を探しています。例の阪神大震災で多くの物件が
壊れて、その際に貸し主が抵当権付の物件を建てたと
いうことなのでしょうか、、、。
よろしくお願いします。

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
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「今はほとんどの物件が抵当権...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者ですが

まず重要事項説明書で抵当権設定については借主に報告する義務があります。
たまに確認せずに重要事項説明書をつくっている業者がいますが、これは法律違反です。
なおかつこの抵当権の有無にかかわらず、抵当権を実行されて差し押さえの上競売が実行された場合の説明を行わなければいけません。

まず、抵当権月の物件が大半です。また、契約時に無かったとしても何らかの事情で後に設定されることも多々あります。
従って、これを理由に借りるのを止めるという判断をしてしまうと、物件探しが非常に難しくなると思います。分譲貸マンションなどは借りる希望者も多いのですが、ほとんど住宅ローンの抵当権が設定されていますよ。

抵当権については、競売で所有者が変わった場合の賃借人の権利が変わったことによるものです。
大まかな話しですが、以前であれば通常短期賃貸借といって、借りたときから3年間は賃借人に居住の権利があったのですが、現在は競売の後売却決定(所有者の変更が確定すること)から6ヶ月の猶予に変わったためと、預けてある敷金や保証金が以前は新所有者から返還して貰えたのが、現在は現契約者から返しても貰わなければいけなくなったことです。競売になるぐらいですから、返還される可能性は0に均しくなりました。
こういった理由のため、重要事項で説明する義務規定が厳しくなったのです。

但し、家主の経済状態は抵当権だけではわかりませんので、預ける金額がやたら多いとか、たとえば分譲貸であればどうして住んでいないのか等聞ける範囲で確認されることをお勧めします。

不動産業者ですが

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