地上権 合意解除と第三者について

．「地上権者がその土地の上に有する建物を第三者に賃貸している場合、地上権者と土地所有者が地上権を合意により消滅させても、これを建物の賃借人に対抗することはできない。

→○

　

　類似のケースで、判例では、

「土地賃貸人と賃借人の合意で賃貸借契約を解除しても、特段の事情がない限り、その解除を、借地上の建物の賃借人に対抗できない」(最高裁・昭38.2.21)

としています。

　この判例の趣旨からすると、

「地上権者と土地所有者が地上権を合意により消滅させても、これを建物の賃借人に対抗することはできない」

　と考えられます。

なぜ、合意解除は認められるのですか？

No.1 回答者： larme001 回答日時： 2023/07/04 19:43

建物の賃借契約は当然にその土地の使用契約が不随しているものとみなされるのでたてものの賃借人はその建物に付随する土地の賃借使用権があるとみなされます。

CはAB間での契約に基づいてBC間での賃借契約となるのでAB土地間での契約が終了した場合はAとの関係では明け渡す必要があります。しかし、土地所有者Aと地上権者Bの都合によって合意された解除を賃借人Cに対して一方的に押し付けるのはさすがにやりすぎなのでこの場合合意解除されたとすると所有者AとCが直接Bとの賃借契約と同等の契約を結ぶことを求めることになります。よって合意解除自体は有効です。

なお、
土地賃貸人と賃借人の合意で賃貸借契約を解除しても、特段の事情がない限り、その解除を、借地上の建物の賃借人に対抗できない

との違いは、Bの地上権契約でなく賃貸契約による転借ということになるので、BC間の契約の前提となるABの契約関係が異なるわけです。
地上権、債務ともにAB間の債務不履行などによる解除があった場合はCは当然には保護されませんが、一方で、地上権は物件、賃借契約は債権という違いがあるため、BがCに転借を行う場合はAの合意が必要となってます。この違いは、例えばAに無断転借した場合は基本的にはAB間の不法行為の契約解除に基づく明け渡し請求をCに対して行うことは可能です。地上権の場合は所有者に対する同意は不要なので、こうしたリスクはありません。