賃借権の混同消滅

お世話になっております。

Ａ所有の甲建物をＡから賃借したＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸した場合で、

Ｂが甲建物の所有権を取得した場合Ｂの賃借権は民法179条1項の混同により消滅するのでしょうか？

それとも民法179条1項ただし書きにあるようにＣの転借権保護の為に消滅しないのでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： un_chan 回答日時： 2008/03/25 01:34

＞つまりＢの賃借権は債権の混同(520条)によって消滅し、「転借権は、賃借人の賃借権の上に成立しているものであるから、賃借人の賃借権が消滅すれば、転借人の転借権はその存在の基礎を失い消滅すべき運命であるといえる」（東京法経学院編集部・「2007年版司法書士過去問マスター[2]」P156）からそれによりＣの転借権も消滅するということですよね？

　それは，ケースが違うのではないでしょうか。
　「消滅すべき運命」と書かれているように，親亀である賃貸借がなくなると，転貸人がその物を使用収益するための基礎となる権利がなくなるため，転貸借契約についての，転貸人の債務の履行ができなくなります。

　質問されたケースは，Ｂが所有者となるので，Ｂが甲建物を使用収益する権原が，賃借権から所有権に替わるだけです。これは，ＢＣ間の賃貸借契約に直接には影響しません。ですから，ＣのＢからの賃借権は消滅しないし，新たに契約を結びなおす必要はないと私は思います。


＞建物の所有権を転借人が取得した場合は賃借人保護のため520条但し書きの規定により混同の例外として転借権は消滅しない（大判昭8・9・29）とされていますが、これは賃貸借、転貸借の二つの契約は双方に影響していますよね？
それに対して賃借人が所有権を取得した場合は影響しない区別がよく分かりません・・・

　これは，私の書き方があまり厳密ではないため，分かりにくかったかもしれません。でも，具体的にどうなるのか考えてみると，違いが分かると思います。
　賃借人Ｂが所有権を取得する場合は，Ｂの上に，甲建物を所有者として貸す権利と，所有者から借りる権利が一つになるだけです。Ｃから見たら，貸主がＢであるという点については変化ありません。
　また，甲建物をＢがＤに転売したとしても，Ｂの賃貸人としての地位をＤが引き継ぐので，Ｃは害されません。
　一方，転借人Ｃが所有権を取得した場合には，Ｃは当該物件のＢに対する貸主であり，かつＢからの借主であるという立場になります。その意味では，債権及び債務が同一人に帰属したように見えます。しかし，ＢのＣに対する賃借権とＣがＡから受継したＢに対する賃借権は，対向していますが，あくまで別の債権債務関係ですから，そもそも債権の混同は発生していないとも考えられます。
　また，通常この２つの契約は，内容が異なります（Ｂ→Ｃの方が，Ｃ→Ｂよりも賃料が高い）。同じ物について対向した貸借関係だからといって，消滅させたらＢを害する結果になります（賃料債権を相殺したとしてもゼロにはならない）。

　私も，自分の勉強のために考えながら書いてますので，言葉足らずのところや考え違いもあるかと思います（だから「参考意見」です）。

この回答へのお礼

なるほど・・・

簡単そうにみえて奥が深く難しいものなのですね。
いろいろと詳しく説明していただきありがとうございました。

お礼日時：2008/03/25 03:51

No.3 回答者： un_chan 回答日時： 2008/03/23 10:11

　まず，賃借権は債権ですから，179条は適用されません(179条は「物権」の混同の規定です)。

　もっとも，Ｂが建物の所有権を取得すれば，通常は契約上の賃貸人の地位もＢが引き継ぐことになりますから，債権の混同(520条)によって，消滅するのが原則です。
　転貸されていることが，520条ただし書きや，これに準じて混同の例外が認められる場合にあたるかどうかが問題になります。
　ＡＢ間の賃貸借契約とＢＣ間の賃貸借契約は独立した契約ですから，その二つの契約の消長は他方に直接的には影響しませんから，ただし書きにはあたりません。
　そして，混同によって，Ｂの地位が，転貸人から賃貸人に代わるだけです。Ｂが転貸人ではなく賃貸人になった方が，Ｃにとっても有利ですから，Ｃの権利が害されることはなく，混同は妨げられません。
　また，Ｂにとっても，ＡＢ間の賃借権が抵当権に対抗できる賃借権であったなどの特段の理由がなければ，不都合はありません。
　従って，他に特段の事情がなければ，Ｂの賃借権は，Ｂの所有権取得により消滅します。
　

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。

un_chanさんのお答えからすると
つまりＢの賃借権は債権の混同(520条)によって消滅し、「転借権は、賃借人の賃借権の上に成立しているものであるから、賃借人の賃借権が消滅すれば、転借人の転借権はその存在の基礎を失い消滅すべき運命であるといえる」（東京法経学院編集部・「2007年版司法書士過去問マスター[2]」P156）からそれによりＣの転借権も消滅するということですよね？

そうすると
>Ｂの地位が，転貸人から賃貸人に代わるだけです。
と書かれているように、新たにＢＣ間で賃貸借契約を締結するということなのでしょうか？

また、
>その二つの契約の消長は他方に直接的には影響しませんから
と書かれていますが、建物の所有権を転借人が取得した場合は賃借人保護のため520条但し書きの規定により混同の例外として転借権は消滅しない（大判昭8・9・29）とされていますが、これは賃貸借、転貸借の二つの契約は双方に影響していますよね？
それに対して賃借人が所有権を取得した場合は影響しない区別がよく分かりません・・・

無知で申し訳ございませんがよろしくお願い致します。

お礼日時：2008/03/24 03:15

No.2 回答者： toka 回答日時： 2008/03/22 16:00

　転貸の場合、最初の賃貸人と賃借人の間の賃貸借契約関係はそのまま存続しながら、転貸人と転借人との間に新たな賃貸借関係が生じます。

従って、Ｂの賃借権は消滅しません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/03/22 21:13

No.1 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/03/22 14:12

転貸場合　（権利）流れ

Ａ＝Ｂ　通常ですね。
Ｂ＝Ｃ　　転貸（Ａ許可　契約内容不明ですけど）
Ｃ＝賃借権は（Ｂとの契約）になり
ＡはＢ契約しＢはＣ契約してます。
通常　Ｂ＝Ｃ　期限付きだと思う。

ＣはＡＢに権利金を払わずに単純に借りてるだけでしょう。
ＢはＡに権利金を払ってますので多分　権利はＢです。　

ＡはＢが保証してるので
お金が入るならどちらでも良いと思ってるのでしょうね。　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/03/22 21:12