色彩検定2級の魅力はプロへのスキルアップ >>

借地借家法の転借地権について教えてください。例えば土地がAの所有で、その土地上に建物を所有するBがAとの間で借地権(賃貸借契約)を設定しているとします。この場合の転借地権とはどのようなケースなのですか?
.
例えば建物をCに譲渡したとします。その場合、土地利用権は従たる権利として建物の所有権に付随していくと思われるので、借地権はBからCに譲渡されたことになり、転借地権は成立しないと思います。Aとの関係で譲渡された借地権が主張できるかの問題は残りますが、BとCとの関係では転借地権ではなく、借地権の譲渡になるように思います。

次に建物についてBとCの間で賃貸借契約が結ばれた場合ですが、Cの賃借権はBに対して建物を使用収益させろという権利にとどまり、土地利用権はあくまでもBの建物所有権の従たる権利である土地賃借権であると思うので、この土地利用権である借地権をBが建物賃貸人に過ぎないCに股貸しするということは奇妙に思えるのです。

つまり借地権はあくまでも土地の上の建物を所有するための権利なので、債権者に過ぎないCが借地権を股借りするなどということがあり得るのかな?などと思ったりしてしまいます。

私の考えに根本的な誤りがあるのだと思いますが、教えてください

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (4件)

>(2)いまだ建物が建築されていない状態でも、将来建物を建築することを予定されて締結された土地賃貸借は借地権に含まれる



 上記が正しいです。ただし、建物が存在していない以上、当然、建物の登記ができませんから、第三者に対して土地の賃借権を対抗するとができないというリスクは生じます。(もちろん、土地に賃借権の登記がなされている場合は、建物の登記がなくても、第三者に対抗できます。)
    • good
    • 1
この回答へのお礼

よくわかりました。借地権というのは現に建物が建っている必要はなく、将来建てることを予定した土地利用権(地上権・賃借権)ならば借地権として扱われる・・、ということですね。

そういえば借地借家法2条1号 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう
も、そんな風に読めますね。

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2013/03/28 18:41

転借地と言うのは、土地所有者Aから借りている者Bが、その土地の貸主となって他人Cに土地を貸すことです。


借地権の譲渡とは、Bの権限をAの承諾を得てCに譲渡することです。
どちらの場合でもAの承諾がないとAには対抗することができないです。
違いは、前者の場合、BはAに地代の支払い義務があり、CはBに支払い義務があります。
後者の場合は、Bは関係なくなり、CはAに支払い義務があります。
以上で、お問い合わせの前半の、Aの承諾を得ないで譲渡することが、果たして譲渡と言えるかどうか。
この点、建物だけを譲渡しても借地権を「従たる権利」と言えないと思います。
何故ならば、上記のとおり「転借地」と言う方法があるので、即ち借地権は一人歩きできるので「従たる権利」ではないと思うからです。
後段では突然と「債権者に過ぎないC」と言う文言が出てきたので戸惑いますが、Cは単なる建物賃借人とすれば、Cの建物使用権には土地の使用権も含まれていることが前提となっていますので「土地の又貸し」と言う考えはしない方がいいと思います。
「又貸し」とは、冒頭の「転借地」のことですから、CがBから建物を借りる場合にAの承諾が必要となり、これは違うので、BとCの関係では「建物賃借権は土地利用権も含まれている。」と考えた方がいいと思います。
例えば、Cの建物賃借権が有効に成立していても、AとBとの間で土地賃借権が消滅すれば、Cの建物退去は免れないので、法律構成とすればそのように思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

ただちょっと疑問が生じたので補足させていただきます。Aの承諾なしに行われたBC間の無断譲渡・転貸も当事者間では有効に成立し、民法561条の売主の担保責任の規定が類推適用されると思われますが・・。さらに賃貸借の無断譲渡、転貸の効果は背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には解除権は発生せず、(最判昭28.9.25ほか)背信行為に当たるか否かの判断は、原則として使用収益の状態に変化がない場合は(譲受人・転借人が使用を開始していない場合)はいまだ信頼関係の破壊はない、とされています。あと、借地上の建物の賃貸は土地の転貸には当たらないという判例(大判昭8.12.11)があると思いますが、どうでしょうか?

補足日時:2013/03/27 19:22
    • good
    • 0

>例えば建物をCに譲渡したとします。

その場合、土地利用権は従たる権利として建物の所有権に付随していくと思われるので、借地権はBからCに譲渡されたことになり、転借地権は成立しないと思います。Aとの関係で譲渡された借地権が主張できるかの問題は残りますが、BとCとの関係では転借地権ではなく、借地権の譲渡になるように思います。

 そのとおりです。

>次に建物についてBとCの間で賃貸借契約が結ばれた場合ですが、Cの賃借権はBに対して建物を使用収益させろという権利にとどまり、土地利用権はあくまでもBの建物所有権の従たる権利である土地賃借権であると思うので、この土地利用権である借地権をBが建物賃貸人に過ぎないCに股貸しするということは奇妙に思えるのです。

 そのとおりです。

「例えば土地がAの所有で、その土地上に建物を所有するBがAとの間で借地権(賃貸借契約)を設定しているとします。」という事例ではなく、たとえば「BはAから土地を賃借した。さらにBはCにその土地を転貸して、Cがその土地上に建物を建てた。」という事例で考えて下さい。Bの所有する建物が存在していなくても、AとBとの間で土地の賃貸借契約を結ぶことは問題ありませんよね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

なるほどそうですね。その場合だと転借地権という概念に納得ができます。すると、

借地借家法第2条1号が
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
と定義づけしていますが、
(1)いまだ建物が建築されていない状態で締結された土地賃貸借契約も、建物が建築された時点で借地権に転化する、あるいは
(2)いまだ建物が建築されていない状態でも、将来建物を建築することを予定されて締結された土地賃貸借は借地権に含まれる
のどちらかの解釈がなされるということでしょうか?重ねてお願いします m(_ _)m

補足日時:2013/03/27 19:34
    • good
    • 0

それはできない借地権の承諾の上でできることです


それを無視してやりば借地権から訴えやれますよ
その権限をあるのは借地権ですから
    • good
    • 1

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q事業用定期借地権の転貸について教えてください。

事業用定期借地権が設定されている土地を転貸借する場合、借地権価格に影響するのでしょうか?
影響する場合、影響しない場合ともに理由を詳しくご教示いただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 まず確認したいのは、その定期借地権は転貸が許されているのかどうか、です。

 許されていないなら、検討するのは無意味だろうと思います。


 許されているとして、ここに言う「借地権価格」というのは、大本の借地権の話でしょうか?、それとも、元々の借地権と転借権をたした合計額というか「その土地を使用する権利」の話でしょうか?

(1) 大本の借地権

 転借権を保護しなければならないのですから、そのぶん、借地権の価値は減りますよね。

 土地を賃貸すれば、借地権の分、所有権の価値が下がるのと同じ理屈です。

 
(2) 土地を使用する権利

 変わらないと思います。

 変わるなら、どんどん転貸借を繰り返す(転借人がまた転貸する)と、ドンドン借地権の価値が変化することになります。
 
 借地権価格が高くなるとすると、そのうち、所有権より高額になったり、

 借地権価格が安くなるとすると、そのうち、価格ゼロ円に近くなったり、

 することになる理屈ですが、そんなことはありえませんから。

 転貸するごとに、気分しだいで価値が増えたり減ったりすればそうなりませんが、そんな馬鹿な話はありませんし。

 まず確認したいのは、その定期借地権は転貸が許されているのかどうか、です。

 許されていないなら、検討するのは無意味だろうと思います。


 許されているとして、ここに言う「借地権価格」というのは、大本の借地権の話でしょうか?、それとも、元々の借地権と転借権をたした合計額というか「その土地を使用する権利」の話でしょうか?

(1) 大本の借地権

 転借権を保護しなければならないのですから、そのぶん、借地権の価値は減りますよね。

 土地を賃貸すれば、借地権の分、所有権の価値が下が...続きを読む

Q日本はなぜ訴訟後進国なのでしょうか?

タイトルどおりです。

個人の経験なのですが何か事件があって埒があかないとき訴訟を考えている、と聞いた第三者からは「えーっ?」という顔をされます。何かこちらが悪いような気にさせられました。

たとえばアメリカは訴訟大国といわれていますが、デパートで濡れていた床で滑って骨折したから、また説明書に書いてなかったため電化製品を使用したら壊れたのからという理由で企業や個人を相手取り、日本人からしたらちょっと常識的に考えられないようなことまで簡単に訴訟に移行させるのはよく知られているところです。

文化人類学的な国民性との違いによるのでしょうか?また現在の法制度で日本はアメリカと違う、何か訴訟への敷居を高くさせるようなシステムがあるのでしょうか?

私個人としては税金を支払っているわけですし、すべきときにはする必要があると思っているのですが、通常はどうも「泣き寝入り」してしまうと傾向があるように思われます。

Aベストアンサー

第1に、法曹人口が日本は少ない。つまり弁護士が圧倒的に不足しているのがあると思います。例えば訴訟大国アメリカは、弁護士1人あたりの国民数は約300人、日本は、弁護士一人あたり約7200人です。アメリカの方が国民数が多いにも関わらず多くの弁護士がいるので訴訟が身近にあるのが判ります。

第2に、アメリカが訴訟大国なのは、懲罰的損害賠償制度があるからだと思います。懲罰的損害賠償制度とは、実際の損害に加えて加害者が悪質であれば裁判所の裁量で懲罰して金銭を加算する制度で、アメリカ等で時々、とんでもない額の損害賠償が命じられますがあれです。加えて、陪審制度をとっているので、殆ど言いがかりのような内容でも企業対個人などの場合は、たいてい個人が勝利します。アメリカの弁護士は日本の弁護士のように報酬規定のような制度がありませんので、報酬はピンキリです。なのでビジネスとして裁判を勧めるわけです。日本には懲罰的損害賠償制度は無いので、精神的な損害賠償については情状面は多少考慮されますが、アメリカのようないきなり何十万ドルの賠償という事はおきません。

第3に日本人自体に裁判や法律というのに馴染みが薄いのが、最も大きな問題でしょう。陪審制によって裁判に参加する制度が浸透し裁判を体験しています。また、アメリカはとにかく契約社会です。言い方は悪いですが人の言葉は信用しません。性悪説で社会が動いているのです。有名な話で、アメリカでは自動車事故を起こしても、絶対に先に謝りません。なぜなら非を認めると裁判で不利だからです。対して日本は基本的に悪い人はいない、話し合えば解決出来るという性善説が浸透しているので揉め事を嫌い、なるべく穏便に済ませようとします。なので白黒はっきりさせる裁判という直接的な行動に出たがらないのだと思います。

これらは、あくまでも私感ですが、日本もライブドアの騒ぎを見るように、法律を知らないと、大変な事になるという雰囲気が出てきていると思います。そう遠くない将来、アメリカのような訴訟社会になるかもしれません。

第1に、法曹人口が日本は少ない。つまり弁護士が圧倒的に不足しているのがあると思います。例えば訴訟大国アメリカは、弁護士1人あたりの国民数は約300人、日本は、弁護士一人あたり約7200人です。アメリカの方が国民数が多いにも関わらず多くの弁護士がいるので訴訟が身近にあるのが判ります。

第2に、アメリカが訴訟大国なのは、懲罰的損害賠償制度があるからだと思います。懲罰的損害賠償制度とは、実際の損害に加えて加害者が悪質であれば裁判所の裁量で懲罰して金銭を加算する制度で、アメリカ等で時々、...続きを読む

Q抵当権の解除と放棄の違いを教えてください

根抵当権の放棄について教えてください。
だいぶ前から、遠方の取引先の支払いが滞りがちなので、心配になって、その取引先の登記簿方本を取り寄せました。自宅の土地建物に信用保証会社の抵当権が設定されていて、過去には「抵当権抹消・解除」とあり、最近の欄には金融機関の「根抵当権抹消・根抵当権放棄」と消費者金融の「根抵当権設定仮登記抹消・放棄」とあります。この取引先は同じころ、賃貸していた店を閉じて自宅に移して「もう有限会社でなくなったので、(有)をはずして屋号だけで請求書を自宅宛に郵送してくれ」といってきていました。もしかして、その時点で倒産か破産かしていたのでしょうか?(現在、登記簿としては(有)が付いて上りましたが。)
今月の支払いも期日までに払ってもらえそうにありません。以前に滞った時も内容証明書を送って何とか分割で支払いを受けました。この不景気と、その取引先に常に売掛金があるために、縁を切る決断がついていませんが、最終的には引っかかりそうな予感がしています。どなたかこのような状況や「抹消・解除」と「抹消・放棄」の違いに詳しい方いらしたら教えてください。よろしくお願いします。

根抵当権の放棄について教えてください。
だいぶ前から、遠方の取引先の支払いが滞りがちなので、心配になって、その取引先の登記簿方本を取り寄せました。自宅の土地建物に信用保証会社の抵当権が設定されていて、過去には「抵当権抹消・解除」とあり、最近の欄には金融機関の「根抵当権抹消・根抵当権放棄」と消費者金融の「根抵当権設定仮登記抹消・放棄」とあります。この取引先は同じころ、賃貸していた店を閉じて自宅に移して「もう有限会社でなくなったので、(有)をはずして屋号だけで請求書を自宅宛に郵...続きを読む

Aベストアンサー

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。

とはいえ、消費者金融が根抵当の本登記ではなく、仮登記を打ってきた点にひっかかります。普通は本登記しますから。
根抵当権者がSFCGやロプロあたりだとすると、何か異変が起きた可能性はあります。

細かいですが、抵当権か根抵当権か、どっちかはっきりさせて記述して下さい。でないと混乱します。
また、その不動産が会社所有か、個人所有かもはっきりさせてください。

登記簿には不動産登記簿と商業登記簿があり、不動産登記簿のことを話しておられるようですが、商業登記簿も取ったのでしょうか?
商業登記簿を見れば、破産したのか、清算したのかなどは分かると思います。
苦しいのは間違いなさそうですが。

ちょっと心配ですね。
解除と放棄は、法律上は確かに違うものです。
解除は、双方合意の上での解除。
放棄は、一方的に金融機関がするもの。
でも、実際のところはどっちもあまり変わりなく使われています。
なので、その違いは気にする必要はありません。

さらに、根抵当権が抹消されたということは、借金を支払い終えたか、他の金融機関から借り替えて全額支払ったか、などということも予想されますが、はっきり分かりません。
根抵当権が抹消されることは、悪いことではなく、いいことだと思います。
...続きを読む

Q印紙税課税文書について

不動産売買で最終の引渡し時(物件)に固定資産税やその他費用・収益の精算を行い最終金額を出し、残代金の精算をします。その際の精算確認書等に印紙税は課税されますか?もとの契約書には当然、印紙が貼付されています。実務的には印紙を貼らないと思いますが、印紙税の課税文書だと思います。根拠を教えていただければ幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>残代金の精算をします。その際の精算確認書等に…

その「精算確認書」というのが、現金等を受け取ったことを証する内容なら、領収証として印紙税の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7105.htm

一方、現金の受け渡しは別に口座振り込みなどで行われていて、決済が済んだことの確認だけの内容なら、課税文書ではないでしょう。

>実務的には印紙を貼らないと思いますが…

その場で現金の受け渡しがなかったのではありませんか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

Q事業用定期借地権で登記されていないとき

事業用定期借地権で土地を貸す予定なのですが、もし費用も高いので定借の設定登記をせずに貸した場合の地主側のデメリットはありますか。

例えば建物を勝手に担保に入れられて(契約書には担保はダメと書いています)も担保設定者の第三者がそんな契約書見ていないから、担保に入れたとか借地権を勝手に第三者に譲った。それも普通借地権で。そういったことがあった場合地主は対抗できるのでしょうか。契約書は公正証書で20年契約です。

Aベストアンサー

借地権の設定登記はあまり行ってはいないですね。
契約書は公正証書として残すようにしてるのが一般的。
(マンション経営やタワー型パーキング等、状況が異なるので一概に言えないのですが)

契約書の中に、
借地権の譲渡は、賃貸人への連絡・承認云々記載されておりませんか?
契約が満了・破棄の場合、更地として返納させる旨。敷金等
ございますか?

建物を賃借人が立てる場合と
貴方が立てる場合で異なりますが
前者の場合、建物については特に定めることはしませんね。(一般的に)

Q事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期について

事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。
あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に20年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、2015年の3月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。
事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うことになっています。そこで、相手方に開店までの期間を質問したところ、
「◆店舗開店までの工事期間について
・スタートしてから約6か月程を見込んでいます。
(1)試掘申請から結果の回答まで(約2ケ月)
(2)開発申請、建築確認申請等で(約2ケ月)
(3)工事を開始してから完成まで(約2ケ月)
※この中で一番予定が変動するのが、開発申請と建築確認申請になります。
状況により変動することがあることはご了解をお願いします。」
という回答がありました。
土地をあけ渡しても、少なくとも6ケ月間は賃料収入無しとなることが有り得ることになりますが、一般的な事業用定期借地権設定覚書、他のコンビニエンスストア、スーパー等でも賃料支払は「開店日」からとなっているのでしょうか。公正証書を締結して確定の契約となった時点から、工事は始まり土地を使用収益していることになると考えますが、賃料支払を「契約締結の日」からとするよう条文の修正を交渉することは不可能でしょうか?
今の段階で、駄々をこねるつもりはありませんが、6ケ月(半年)は長すぎると感じました。できましたら、あるコンビニエンス・ストア、スーパー等の事業用定期借地権設定覚書では賃料支払開始時期はこうなっているという事例をお教え頂けませんでしょうか。契約相手方の名前を出すことが不可能であれば、一般的な事業用定期借地権設定覚書の話として、法律の専門家の方からのご教授をお願い申し上げます。

事業用定期借地権設定覚書の賃料支払開始時期についてお教え下さい。u2iwillfollowyouと申します。宜しくお願い致します。
あるコンビニエンス・ストアから、私が所有する土地に20年間の事業用定期借地権設定契約を締結したいという話があります。「まず最初に契約するのは、公正証書を締結する前の覚書になり、公正証書の締結については、2015年の3月までを目途に考えており、公正証書を締結して確定の契約となる。」とのことです。
事業用定期借地権設定覚書の賃料の条項では、開店日から賃料を支払うこ...続きを読む

Aベストアンサー

「開店日から」だとすれば、それまでの間、工事しなければならず、建物も建築する必要があります。
当然ながら、土地の引渡しは、開店前に引渡を終えていないとなりません。
そうしますと、引渡の日から開店の日までの間は損害が生じます。
私ならば、その間は「地代相当損害金」を請求します。
開店日からは、契約書り記載されている賃料となります。
実は、裁判などの場合は「地代」と「地代相当損害金」は別に請求しているのが実情です。
なお、額は、必ずしも開店日からの地代でなくてもいいわけです。
双方の話し合いでいいわけです。
大手企業の横柄なやり方に合意する必要はないと思います。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報