土地賃借権の地代前払の第三者対抗力について

土地賃借権の地代前払の第三者対抗力について教えてください。

　抵当権設定の無い土地上に新しく建物を新築し、借地権を設定するのですが、この際、存続期間30年、地代30年一括払いとし、地代を30年分一括支払にした場合に、その後たとえば、5年経過後に土地に抵当権が設定されそれが実行され競売となって、第三者に土地所有権が移転した場合、下記1.2.3の場合に第三者に対抗ができるのかどうか、教えてください。（何れも定期借地権ではなく普通借地権）

1.建物に登記がある場合
2.建物に登記があり、抵当権設定前に土地に賃借権設定登記がある。（前払いの登記なし）
3.建物に登記があり、抵当権設定前に土地に賃借権設定登記がある。（前払いの登記あり）

質問者からの補足コメント

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  ご回答ありがとうございます。
  賃借権は建物登記があれば対抗できるのですが、前払いの部分について第三者対抗要件があるのか知りたかったので質問致しました。
  定期借地権の前払い地代方式を見て、普通借地権の場合の前払い地代の対抗力について知りたかったのでした。特約の前払いの部分のたとえば登記があっても、やっぱり対抗は無理ですよね。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/01/14 12:24

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  普通借地権の場合の前払地代の第三者対抗要件について詳しくご存じの方、引き続きご回答お待ちしております。（前払地代の第三者対抗要件）

    補足日時：2017/01/14 12:27

No.1 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/01/14 12:00

長らく不動産の仕事をしていますが、賃借権の設定された土地の謄本（全部証明書）は、実物を見たことがありません。

地上権はありますが。

結論から言えば、抵当権設定前に土地の賃借人が賃借人名義の建物をその土地上に建築していれば、それだけで第三者に対抗できます。つまり、1.の場合だけ考えれば費用を掛けて2.3.の事を考える必要性は低い、という事です。質問文の場合の抵当権設定者は、その土地上に第三者（土地賃借人）の建物が存在している状態を認識したうえで抵当権を設定しているワケですから、債務不履行があった場合でも、何の関係も無い建物の使用について影響を及ぼすのはオカシイですね？

土地の賃借人以外の名義で建物の登記をして、第三者に対抗しようとするならば賃借権登記と言う考えもアリだとは思いますが、最初から土地の賃借名義人と建物名義人が異なる理由が合理的なモノかどうか？という疑問は残りますね。

地代前払いについても、現在の地主との間では意味があるとは思いますが、第三者が取得した場合に、その前払いした地代のうち、未経過分については、その第三者には対抗できませんよね。現在の地主に対しては未経過期間分の返還を求めることは出来るでしょうけれど。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時：2017/01/14 12:25