法定地上権付きの土地にはどんな建物でも建築できますか？

　(1)　例えばＡが所有していた土地および住まいが競売になり、敷地内にある納屋が件外建物となり、法定地上権が付きました。この場合納屋は、これからもＡが使用することができると思いますが、Ａはこの納屋を住まいに建替えることもできるのでしょうか？あるいは建物の用途を変更する場合は新土地所有者の承諾がないとできないのでしょうか？
　(2)　件外建物に法定地上権が付く場合の法定地上権の及ぶ範囲ですが
土地上に複数の建物がある場合は建物の面積により案分するのでしょうか？それとも件外建物が建蔽率および容積率がオーバーにならない最低の面積でも良いのでしょうか？もし案分するとした場合建物が住まいと納屋のような場合でも単なる建物面積で案分するのでしょうか？
　よろしくお願いします。
　

No.1 ベストアンサー 回答者： booboox 回答日時： 2008/05/31 18:27

これは、弁護士さんであっても、非常に、難しい問題だと思われます。

まず、地上権登記がなされているかどうか、なされていたら、その内容にもよります。

地上権が付く場合は、現在では、あまり発生しません。居住権なり、賃借権なりで、居宅の場合は、済むからです。地上権が付く場合は、逆に、農地の小作権や、居住しない建物、構築物の保護のためにあると考えられるからです。

過去のいきさつや、登記の変遷など、個別具体的に解からないと、なんとも、言いがたい案件と思われます。また、登記上、地上権がある場合は、その期限が登記されていると推察されます。また、現状の納屋が、固定資産税上、どういう解釈をして、納税をしてきているか、など、過去の契約書や慣習、実態など、総合的に判断していくのでは、ないでしょうか？

複数の建物の登記経緯など、どこからどこまで、付属建物で登記されているとか、登記年月日から、主たる建物が、何であったかなど、調べてみて、現状の底地地主と協議せざるをえないのでは？

調停から裁判と言う経過をたどるかも知れませんが、いずれにせよ、歴史的な事実関係調査は、必要でしょうし、それらがわからないと、単純に、こうです。って、言えないのではないでしょうか？

この回答への補足

boobooxさん回答ありがとうございます。
私の説明不足がありましたので補足させていただきます。
(1)　この競売では納屋に対して裁判所の判断は法定地上権がつくと判断しているので、これは一応認めたいと思います。

(2)　今後件外建物の所有者から地上権登記を求められると思いますのでこれは拒んでも訴訟を起されると、拒むことはできないので地上権の登記に応じるとします。

(3)　件外建物は、もともと土地等の旧所有者の物ですので昔から件外建物の所有者が税金等は全て支払っています。

　もっとも知りたいのは、今回のようなケースの件外建物の所有者は件外建物の種類と違う建物を新土地所有者の承諾なく建築できるかと、地上権のおよぶ土地の面積の出し方の２点です。
　なお件外建物を建替える場合に都市計画法、建築基準法の諸条件を満たしているという前提での話です。
　是非上記の２点についてのアドバイスをお願いします。

補足日時：2008/06/01 09:34

No.3 回答者： booboox 回答日時： 2008/06/01 10:55

今回のようなケースの件外建物の所有者は件外建物の種類と違う建物を新土地所有者の承諾なく建築できるかと、地上権のおよぶ土地の面積の出し方の２点です。

＞＞＞＞これは、結局、話し合いか、裁判か、のいづれかで、決着しかないと思います。私は、底地地主の立場で、地上権登記抹消手続きの委任状と印鑑証明書を、戴いた経験があります。本来は、地上権は、物権ですので、強行で、なかなか解除できないのですが、そこは、話し合いのもってき方で、相手が同意した方が、お得と思わせる交渉をする必要があると思います。そこで、弁護士は、頼まずに、自分で、話し合いと調停とを繰り返しました。物権の強さから行けば、底地地主より地上権登記者の方が、はるかに、権利は強いので、裁判や弁護士依頼をすれば、負けることは、解かってますから。。地上権抹消と引き換えに出す条件次第で、相手が、今なら自分が有利で、勝ったと思わせるような交渉以外には、ないと思われます。また、裁判官によって、これらの件の判断は、微妙にばらばらだと思いますが。。

逆に、私が地上権者なら、全体の土地とわずかな納屋で、一体のものだから、全体は。底地地主の許可なく、自由になんでも建築可能と主張しますね。（一般論として、この主張は、正しいと思われますから）私は、自分の場合、逆のケースで、地上権者を排除してしまいました。かなり、相手の動向を見て、話を持っていかないと、納得されないと思われますが、如何でしょう。法律云々で、簡単に解決するケースでは、ないと自分は、思っています。

この回答へのお礼

boobooxさん　丁寧な説明ありがとうございます。そうですよね。地上権登記者は、強いので交渉するしかないですね。
本当に貴重な大変を話していただきありがとうございました。

お礼日時：2008/06/03 09:05

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2008/05/31 20:42

これは,実際の問題でなく,考えたのではないでしょうか？

普通は、一括して競売すると思います。
競売に記載してあるのをみたことがあります。

この回答への補足

akak71さん　ありがとうございます。
この相談は架空のものではなく実際の競売事件での相談です。
もしアドバイスをいただけるのであれば裁判所の記録が一式ありますので適切な方法があればお見せしたいと思いますがいかがでしょうか？
執行官は、この問題の納屋を主たる建物の付属建物とせず件外建物と判断しております。私見では付属建物とし一括に売却するべきだと思いましたが。

補足日時：2008/06/01 09:29