CBブロックの土留について

中古物件（築10年程度）の購入を検討していますが、ブロック土留について不安があり相談させて頂きます。
当該物件については隣地より敷地が高いため、CBブロック（厚さ10cm）で土留をしています。土留の高さについては隣地に勾配があり、長さの半分程度は２段強（40cm）で、高いところは３段強（70cm）になります。盛土は土留の上端までは10cm空間があり、建物の基礎から土留の距離は40cmという状況です。（図を添付しています。）
隣地側に今後、新築が建築される予定で土留が若干、隣地側に傾いていたため、最近、隣地側の建設業者負担で土留をやり直したと聞いています。
①土留のやり直し方法が仮に以前の土留と同じ方法であった場合、同じように傾いてくる可能性は高いでしょうか？隣地側の新築による土地造成で隣地の敷地の高さが高くなっており、以前の土留の高さよりは現在の土留の高さはブロック１段程度低く（埋まっている？）なっているようです。（今後更に土地が高く造成されるかは不明です）
②土留をやり直したと聞いていますが、土留から建物まで40cmしか距離がないのに、そもそもやり直しできるものでしょうか？やり直した際に建物に不具合が生じないのでしょうか？
③やり変えた土留について、適切な方法で施工されているか不安なのですが、CP型枠ブロックで施工されているかどうかの確認方法はありますでしょうか？ブロックの厚さは10cmになります。
宜しくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答頂きありがとうございます。
  ややこしい文章で申し訳ありませんが、土留はベース部分含めて完全にこちらの土地にありこちらの所有物です。なお、既に隣地の建設会社負担で土留をやり直したと聞いています。（越境しており隣地の開発許可が降りなかったのか経緯は不明）
  以前と同じような施工方法で土留をやり直している場合は、今後同じように傾いてくる恐れがあるか心配しています。型枠ブロックでやり直しているのであれば心配は無いのですが、見た感じはCBブロックのようです。厚みも10cmしかありません。CBブロックと型枠ブロックは見た目等で判別できるものでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/07/02 13:39

• 非常に詳しいご回答を頂きありがとうございます。
  建物の土圧についてはベタ基礎ゆえ、建築基準法上の根入れ深さは12cmが最低基準で、仮に当該中古物件が最低限の根入れしかしておらず、安息角を念の為30％で想定したときに土留が60cmの場合だと1段目に建物の圧力がかかってしまうかもと考えておりました。一般的に基礎の根入れは20〜30cm程度あるものでしょうか。素人ゆえそのあたりのイメージも分かりません。。。
  ブロックのやり直しは通常であればブロック所有の希望物件側（今回は不動産会社が売主の中古物件です）が負担すべきところ隣地の建設業者が負担したらしく、そのあたりの経緯も不明で施工に不備がないかも不安があります。
  境界部分については３段の上にメッシュフェンスが既に施工されています。ただ、おっしゃるように10年〜20年のスパンで傾いて越境したときにスペースも狭く補修ができるか心配です。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/07/03 00:12

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/07/02 22:53

①土留のやり直し方法が仮に以前の土留と同じ方法であった場合、同じように傾いてくる可能性は高いでしょうか？

　　↓
「可能性はある」
としか言えない。
そもそも一般的なコンクリートブロック（＝軽量コンクリートブロック）は土留めに適さない材料です。
例、鉄筋コンクリート造の建物の屋内の水回りで、配管を埋めるのに斫りやすい＝柔らかいライニングとして重宝される。
軽量コンクリートブロックにはＡ種、Ｂ種、建築材料のＣ種、同種防水などもあるけどどれも同じ、密度の違いです。
Ｃ種防水といえど完全防水での施工はできないので地中に置けば水は浸透して内部の鉄筋にダメージを与えかねない。
屋外なら塀がせいぜい。
ただ、簡単に安価に施工できるため塀の延長として流用されている。
じゃ、必ず傾くか（より、破壊するか？のほうが適切かも）と言うと状況による。
今回はMax60cmの高低差ですよね。
ＣＢで言えば３段。
法規制としては各都道府県が建築基準法施行条例で定めている「がけ条例」と呼ばれるもので、多くは高低差が２ｍを超えたとき。
つまり今回のケースでは法規制が無い。
ゆえ、この程度の高低差の処理で軽量コンクリートブロックを使うのはよくあることです。
もしそのブロックを「そっと剥がした」として関東ロームなどの土であれば断面は崩れないで「がけ状態」を保ちますよ。

だが劣化した、地震や車両の通行による振動を常時受ける、施工が適当、など、傾かない、壊れない。クラックが入らない、の保障は無い。
所詮その程度の材料です。

で、建物の土圧を考えてみましょう。
一般的に基礎の底盤の端から見て、斜め45度の範囲で建物の自重の圧力がかかると考える。
離れ距離が40㎝とありますが、高低差を60㎝と仮定して基礎の底盤の深さもそれくらいはあります。
つまり建物の土圧は無視できる。
なら土留めにかかる圧力は幅40cmoの「土」だけとも言える。

もちろん建物がかからない＝更地の部分も多いでしょう。
だが心配するほどではない。
世の中には先のがけ条例を逆手に取り、Max２ｍでブロックを積み上げた危険な土留めも存在します。
地下の水の経路によっては２ｍ未満のプレキャストコンクリートの擁壁が集中豪雨で破壊されたのも見ました。
まあ、、、悪い例を挙げて安心できるものじゃないけど３段であれば気にしなくてもいいと思う。

②土留をやり直したと聞いていますが、土留から建物まで40cmしか距離がないのに、そもそもやり直しできるものでしょうか？やり直した際に建物に不具合が生じないのでしょうか？
　　↓
できますよ。
塀と同じ要領でブロックを積むだけですから。
質問者さんは土留めとおっしゃるけど低いブロック積みの塀に土をもたれかけさせただけ。
建物の基礎はもっと深いですので最初は全部掘り起こし、基礎の配筋からコンクリート打設、型枠の脱型、平行してブロックを積んで最後に土で埋めたと思う。

③やり変えた土留について、適切な方法で施工されているか不安なのですが、CP型枠ブロックで施工されているかどうかの確認方法はありますでしょうか？ブロックの厚さは10cmになります。
　　↓
厚さ100mmならCP型枠では無い。
ご存知と思うけどCP型枠は鉄筋コンクリート造と同様の強度を「型枠部分にプレキャストコンクリートとして型枠施工と脱型の手間を省いたもの」です。
もちろん工作物として構造計算から確認申請もできるため先のがけ条例には抵触せず、２ｍ超えの擁壁でも使われます。
内部に鉄筋を配筋すること、十分なコンクリートを流し込むこと、これを考えると幅が数センチの空洞では不可能。
それとＣP型枠は高価ですのでコスパが合わず３段程度の土留めでは使わない。
表面に仕上げをしていないならCPか否か、目視でもわかります。

質問を読むと、質問者さんの購入希望の敷地が高い側、で、土留めは販売に先駆けて希望の物件の敷地内でやり直した、と。
なら心配はご無用かと。
懸念されているのは土留めが敷地内ゆえ、万が一のときに修理や賠償などの責任を負うからですよね。

＞越境しており隣地の開発許可が降りなかったのか経緯は不明

これは開発＝都市計画法第29条の許可とは無関係です。

で余談。
そこ、購入したとして境界部分をどう整備します？
段差があるのでそのまま放置、は無いですよね。
今の10cm幅の土留めブロックの上に、さらに塀としてブロックを積むなら止めたほうがいい。
その隙間じゃ控え壁も作れない。
土留めに余計な外力をかけないよう、せいぜいメッシュフェンスなどを考えること。
余幅が40cmでは植栽をしたら通れなくなるし、建物の壁が汚れたり痛んだりします。

No.4 回答者： cactus2 回答日時： 2022/07/03 09:56

建築基準法に基づいて、基礎を８０ｃｍにして、縦筋と横筋が

基本通りに入れられていて、２ｍ毎に控え壁が入れられていれ
ば大丈夫です。単にブロックを積んだだけでは、いずれは倒壊
する可能性は高いですね。
やり直したようですが、地上部だけを見ても大丈夫とは言えま
せん。基礎部は地面に埋められていますから、基礎までやり直
しているかが問題です。
土留めで１０ｃｍブロックは弱すぎます。

やり直しをした業者、中古物件を販売する会社以外の建築会社
で、建築基準法に基づいての再点検をして頂いた方が確実だと
思います。安全と判断されたら点検経費は質問者さん負担で、
駄目だと判断されたら中古物件販売会社負担で点検をされた方
が安心は出来ると思います。

No.2 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/07/02 15:37

型枠ブロックというのは通常のコンクリート壁てなしょうかね？

ブロックではないのですが。
まあ工場で作って運んできて据え付けるL壁というものもありますが(これもブロックとは言わないですね)。

で、上端が厚さ10cmのL壁はありますから、何とも言えないですね。

というか、見ればブロックはブロックですし、コンクリート打設かL壁なら一体なので、見ればわかります。
見れないのなら聞くしかないです。

で、先に書いたように、傾くかどうかは何でやっても施工次第です。

結局購入予定の土地の位置にやり直したということですね。
建物の下にどんな影響が出ていそうかも見ることが出来なかったので、確認できて対策をしてもらった場合よりリスクが上がったことはたしかですね。

個人的にはその土地は避けたいですが、建物が平屋なら買ってしまうこともあるかも。

No.1 回答者： mocmoc 回答日時： 2022/07/02 12:54

まず回答者のみなさんが確認することは、その土留が

「境界線に対してどこにあるか」

ベース部分を含め
・完全にあなたの土地
・境界線上に乗っている
・隣の土地

完全にあなたの土地にあって、相手負担で土留をやってくれるなら、あなた側の今後の懸念(さらに傾いて隣地に迷惑。改修工事のときにも迷惑)がタダで解消。

建物から近いため、工事を習熟者指導でハイレベル施行されないと、建物の沈下率が上がる。

1.今の時代に土圧のかかる土留をコンクリートブロックでわざわざやらないとは思いますが、ブロック積みであってもコンクリート擁壁であっても、ベースの施工次第で傾きます。

2.やり直しはできます。ポイントは先に書いた通り。
ただ、いずれにしてもこれ以上傾くようならあなたが改善策を取らないといけなくなるので、結局建物があるうちに工事になれば同じことです。

3.過去形になっていますが、既設のことでしょうか？見たままコンクリートブロックでしょう？
あなたが自ら「コンクリートブロックで土留をしています」と書いてる。
実は書いてはみたもののモルタルが塗られていて芯材は不明ということ？