土地の低い方で行う擁壁工事について

新築にあたり教えてください。
おとなりと現在150cmほどの高低差がある土地の購入を検討しています。おとなりさんが低い方ですが、すでに着工しており、先方の境界の内側に擁壁を建てる計画と不動産屋から聞いてます。(同じ不動産屋の分譲地のため情報は共有できるようです)
この土地を購入し、建築するにあたり、擁壁をわざわざ作らなくてよい、とおっしゃっているようです。その場合には我が家が購入を検討する土地の境界内側には擁壁は作らないでよいものでしょうか？(おとなりのお言葉に甘えてよいものでしょうか？)
もちろんこの擁壁はおとなりの所有物であることは理解し、我が家の過失でキズをつけたりした場合の補償は考えてます。
ただ、将来おとなりが建て替えをするような際、古くなった擁壁をやりかえるとなった場合、我が家の土の土留めはどうしたらよいと考えられますか？
その際にこちらの境界内に擁壁工事を行うことになるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.1 回答者： n-space 回答日時： 2013/06/24 23:15

高い方の敷地側に擁壁を建てるのが一般的かと思われますが…。

ただし、造成などの開発行為を分譲する側（不動産屋）がやって、その分を価格に乗せて分譲することもあります。
その場合も、敷地境界は擁壁部分は高い方の敷地に入れることが多いです。
お隣の言葉にあまえて…、というより、不動産業者の付けた価格に含まれているのかもしれません。

長年の劣化、あるいは万が一地震などで擁壁にひびが行ったり沈下したりとなったとき、
お隣がすべて補修してくれるかはわかりません。
敷地に余裕があれば、境界から距離を置いて建てるのがいいとは思います。
2ｍを超える崖であれば、都道府県の条例で規制があります。

この回答へのお礼

n-spaceさん、
遅くなりまして失礼しました。
回答有難うございました。
おとなりは先に工事を進めることと、善意で擁壁をして下さるようです。
擁壁は地下車庫と一体だそうです。
相当強固なものなのであろうと素人的には考えてしまっております。
もう少し考えた上で結論を出そうと思います。

お礼日時：2013/06/25 22:30

No.2 回答者： OldHelper 回答日時： 2013/06/25 16:57

土地は自立していることが基本です。

自立とは、段差が擁壁などによって保護されていて
容易には崩れないことです。
質問者の土地が隣接地よりも150センチ高いのなら
質問者の土地に擁壁を築いて自らの土地が崩壊
しないようにしなければなりません。

なにか大きな勘違いがありますよ。

この回答へのお礼

OldHelperさん、
回答有難うございました。
ご指摘の内容については当初に少し勉強して考えておりました。
セオリーどおり自立させる前提であれば、高低差のことを考えて見送ろうかなと思ったのですが 、間に入ってくれた不動産屋さんから話を伺い、おとなりとの覚書まで作成下さるとのことだったので、気に入った立地ですし、正直費用面での軽減から再燃しております。
ですが、私の世代はそれでよくても今後子供が生まれたりしておとなり含めて世代交代した際に揉めるのもイヤだな、との葛藤もあって投稿させて頂きました。
おとなりのご意向の確認を含め 、慎重に検討したいと思います。

お礼日時：2013/06/25 22:45

No.3 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/06/25 17:25

こんにちは。

＞その場合には我が家が購入を検討する土地の境界内側には擁壁は作らないでよいものでしょうか？(おとなりのお言葉に甘えてよいものでしょうか？)

高低差が1.5ｍ程度ですよね。
今は作らなくて大丈夫です。
甘えてください（笑）
どちらが擁壁を築造するかはケースバイケースなんですが、そこでは境界線の位置よりお隣側に主たる高低差があったんでしょうね。

＞将来おとなりが建て替えをするような際、古くなった擁壁をやりかえるとなった場合、我が家の土の土留めはどうしたらよいと考えられますか？

擁壁を築造し直す場合、種類によって状況が違ってきます。
隣地との境界線が擁壁のどこになるかでも影響されます。
一般的には間知積擁壁と思いますが、その場合は裏込などの関係で少し奥まったところまで工事の範囲になります。
なので、そのときはぜひ協力してあげてください。
工事の支障になるようなものも注意する必要があるかもしれません。
たとえば落下防止のためフェンスを擁壁付近に設ける場合、工事の邪魔になる可能性があります。
でも、そこまで考えて自邸の外構を考える方はそんなにいないと思いますが。
ちなみに絶対に隣地が使えない、というケースでは直壁を打ち込むこともできるので、そのあたりは将来お隣にお任せすればよろしいかと。

＞その際にこちらの境界内に擁壁工事を行うことになるのでしょうか？

状況によります。
お隣が何かの理由で擁壁を撤去してしまい、自然崖状態になったとき、質問者さんの家（敷地）にどのような影響があるか、です。
あくまで隣地の方が自分の敷地内に擁壁を築造するのなら、質問者さんが工事をすることはありません。
自分に影響が出るケースにだけ注意してください。

あとは、擁壁についてはお隣に一存です。
つまり、維持管理だけでなく安全性の担保も。
その高低差なら各都道府県のガケ条例には抵触しませんが、条例をクリアーすればいい、というものでもありません。
私なら安全対策を行います。
つまり、擁壁がある日突然消滅しても、質問者さんの自邸に影響が出ないようにする。
具体的にはガケ条例の規制と同じ対応を検討するということ。
２ｍ以下では工作物の確認も不要ですので、どのような構造計算がされているか不明です。
３０度の安息角以内に基礎の支持を取るか、相応の離れ距離を取りますね。

そのあたりは、今建てようとしている質問者さんの家の建築士が検討すると思いますよ。

この回答へのお礼

hanasuke12さん、
回答頂きまして有難うございました。
不動産屋、HMともに擁壁の権利関係が明確であるようなので、今あえて自前で擁壁を行う(自立)必要はないようなラッキーな話かも知れないて言われ 、迷ってます。
ただ 、将来子供ができ、世代交代した際や、おとなりが売却されて所有者が変わった際にどのような影響を及ぼす懸念があるかが想定できず悩んでます。
ちなみに先方所有の擁壁なので撤去の権利も自由かと思いますので、最悪撤去を行うような事態かろ生じた場合、後から手を打てるかを心配してます。
補足ですが、当該土地での。HMでのプラン例は建物は深基礎とし、敷地もあまり広くないことから境界からは60cmほどの距離を離して建築する形態となるか、と聞きました。
擁壁は現時点ではおとなりのお言葉に甘える？プランで 、素人ながら60cmの距離で将来必要に応じて後から擁壁工事ができるものなのか、わかりません。長くなってしまい申し訳ありませんでした。
もう少し検討してみます。お知恵が頂ければ幸いです。

お礼日時：2013/06/25 23:12

No.4 回答者： hanasuke12 回答日時： 2013/06/26 19:52

No.３です。

お礼、ありがとうございます。

＞ちなみに先方所有の擁壁なので撤去の権利も自由かと思いますので、最悪撤去を行うような事態かろ生じた場合、後から手を打てるかを心配してます。
＞補足ですが、当該土地での。HMでのプラン例は建物は深基礎とし、敷地もあまり広くないことから境界からは60cmほどの距離を離して建築する形態となるか、と聞きまし擁壁は現時点ではおとなりのお言葉に甘える？プランで 、素人ながら60cmの距離でもう少し検討してみます。お知恵が頂ければ幸いです。

・隣地との高低差を1.5ｍ
・境界からの離れ距離を0.6ｍ
・安息角を３０度
と仮定してみましょう。
３０度ラインに届くには、基礎深さが1.2ｍ弱になります。
特に無理な深度ではないと思います。
隣地付近を土間ではなくスラブとして、境界付近をキャンティ（片持ち）にすれば、擁壁に圧力がかかることを多少回避できると思います。
こういう設計が可能であれば、ですが。

でも、離れ距離が0.6ｍは少ないですね。
軒の出と樋先で考えれば、ほとんど境界線上になりそうですけど。

考え方は２つ。
あたりまえですが、まず確認申請が通ること。
それと同時に、確認申請、つまり建築基準法というものは法律で定められた最低基準です。
お隣が擁壁（地下車庫）を撤去してしまう、など、最悪の外因も想定しておいたほうがいいと思います。
覚書のようなものは、あまりあてにはなりませんよ。
お隣さんには、未来永劫あなたの土地の面倒を無料で見る義務はありませんから。
もちろん不動産屋もね。
地下車庫部分は擁壁の範囲のどのくらいを占めますか？
地下構造物があれば大丈夫ですが、長年こんな仕事をしていると一見大丈夫そうでも１夜の集中豪雨であっけなく崩壊したプレキャスト製の擁壁も見ています。
低いお隣の敷地に水を流さないよう、擁壁の上のあなたの敷地内に排水施設（Ｕ字溝）を設けるのも必要かと思います。

ちなみに多くの建築士は確認申請を通すことが目的であり、建物が竣工して施主に引き渡してしまえば手を引いてしまいます。
施主の将来の懸念など考えていません。
私は高低差のある敷地は瑕疵物件であり、注意すべきと考えます。
石橋を叩いて渡ってください。

文字だけで質問されても、なかなかイメージがつかめません。
担当の建築士にここに書かれたご質問をそのままぶつけてください。

この回答へのお礼

hanasuke12さん、
有難うございます。
専門的なお話なので、私自身がよくわからないので、書いて頂いた内容をもとに建築士とも相談してみます。
回答できることとしては、おとなりの擁壁ですが、地下車庫一体とからしいです。
聞いているのは地下車庫自体は当該土地の境界までギリギリに来て、その上の建物(鉄骨構造)は境界から60cmほど離れるようです。
当該土地とおとなりの擁壁高さの差はブロック一段もない程度らしいです。
うまく回答にできなくてすみません。(というより回答になってませんね)
擁壁だけ撤去される、とか崩れてしまうリスクは少ないように思ったりしてますが、おとなりが仮に将来売却されて次の所有者の建築内容によっては地下車庫、擁壁ともに解体されることはあり得ますね。自分のものでない以上、将来どうなるかコントロールできないことはご指摘のとおりだと認識しています。
いずれにしても慎重に検討してみます。

お礼日時：2013/06/27 10:45