不動産査定額の差

山林を含む親の家土地を相続し売却するため、地元の4社に査定をお願いしました。
売買における問題点はほぼ同じなのですが、2社は750万、もう2社は200万と、金額の差がかなりあります。この金額の差がわからないので教えていただきたいです。

売却における問題点として、①建物が古く、解体が必要。②山林を含んでいるので、測量が必要。③建物を再建築の際、擁壁にクラックがあり。　等です。

査定額200万の会社は、問題点の工事を行うとすると概算で500万以上かかるとのことで、評価対象外ということでした。

空き家バンクも考えましたが、かなりの低価格のようです、この土地を売却する良い方法はあるのでしょうか？

宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2022/07/31 11:56

＞この金額の差がわからないので教えていただきたいです。

・・・ということだけれど、

＞査定額200万の会社は、問題点の工事を行うとすると概算で500万以上かかるとのことで、評価対象外ということでした。

これが金額の差の理由なのでは？


①～③は古い土地にありがちな要素だから、内容次第だけど500万以上という費用はおかしな数字ではない。
擁壁があるしね。
もっとかかったっておかしくもない。

売却査定については、高値を付けないと媒介契約をとれないから、あえて高く出すというのが常套手段。
（これは業者のせいというよりも法律のせいもあるけどね）


＞この土地を売却する良い方法はあるのでしょうか？

それを査定４社に聞くのでは？
相手はプロだから、合法の範囲（＋自社の利益の範囲）でそれなりにいくつかの方法を提案してくれるはずだ。
おそらくそれ以上の「良い方法」なんて都合のいいものはないよ。
少なくとも合法的には。

良い方法について。
もしも質問者にある程度の資力と見識と実行力や調整力があるなら。
①②を良心的にやってくれるそれぞれの業者を自分で探して交渉する。
つまり業者任せにせず自分で動くことでコスト削減を狙うこと。
売却にあたりおそらくこの①②は必須になるはずだ。
これを査定会社に依頼するのもいいけど紹介料などが介入していればその分高額になることもあるので、その辺の経費節約という目的で自分でやる。
（ただし、素人が探した業者に騙されるなんてこともよくあるし、①②は不動産売買の専門家ではないので、売買にあまり向かないような仕事をするリスクもなくはない）

③については、売買で必須ともいえるけど、直さなくても診断さえしてあれば売買は可能という事情もある。
売却後のトラブルを減らすために売主側で診断や補修を行う方が良いが、これは契約条件として買主側へ転嫁することもできなくはない。
擁壁のクラックなどがどの程度の状態なのかを専門業者に診断してもらう。クラックといっても実際に問題になるようなものなのかどうか、補修で済むのか、それとも壁をイチから作り直すのか。
まずはその辺を把握しておくのがベター。

500万以上といわれる①～③を売主が自ら段取りをすることで、例えば総額が500万でおさまったら成功なんじゃないかな。
あるいはその真逆ともいえる方法で、750万で売り出して買主から①～③露理由に500万の値引き交渉があれば引き受けるという心づもりをしておくとか。
どちらの方法も手残りは200～250万。
前者は売りやすいが事前の支出があり、後者は売りにくいが事前の支出はない。


750万で査定した２社について。
750で引き受けてから①～③をしないと厳しいなどと言ってくるかもね。
で、結局は200万査定の会社と同じくらいの着地とか。

とりあえず。
②の測量だけ先にやっておけば？
これはどのように売るとしても必須といえる要素だし、売った後のリスクも減らせる方法だし、なによりも発注から完了まで時間がかかることが多いから。
境界を接している相手全てから承諾をえなければならないし、国有地と接していたりすると面倒だしね。
早めに発注して進めておいた方がいい。
③も時間がかかるけれど、必須かどうかはまだ不明だからすぐに取り掛かるかどうかは検討の上で。
②③に比べれば①建物の解体はすぐできるので後回しでもいい。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。

相続した土地はかなり遠い県外で、50年以上行ったことが無いため土地勘も全く無く、今更ながらとんでもない負の遺産を相続したことを後悔しています。

今回の査定はネットで不動産会社を紹介していただき、立ち会うことも無く査定してもらったものです。正直信頼できるかどうかもわかりません。

４社の査定額には入っていなかったのですが、土地は傾斜地で変形地。敷地内には直径1mを超える大木が12本あり、その内の数本は境界線のために植えられたようです。境界線上に大木が立っている可能性があります。伐採が必要になってくるかも知れません。査定額の中に伐採費は入っていませんでした。

①②③いずれを実行するにも、まず測量からスタートですね。出だしから躓きそうです。隣も空き家でご子息の所在が掴めず連絡が取れないので、測量の立ち合いが難しいのではと頭を抱えています。

あと数年で退職なので、じっくりと時間をかけて向き合っていこうと思います。

たくさんの知識をありがとうございました。とてもためになりました。

お礼日時：2022/07/31 22:43

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2022/07/30 23:47

１０００万円でfor sale の張り紙を張りまくる。