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父親の土地・建物を相続して放置しておく(2年程度)と何か困ることありますか?
土地3千万、建物無価値、相続人兄と妹の二人のみ、解体費用800万。
また、これらを売却する場合、税金的にはどうするのが一番お得になりますか?
売却に至るまでに必要な税金はどんなものがありますか?
・ 売却してそのお金を二人で分ける場合、相続人を2人にして移転するのと、1人にして移転するので、税金面で何か異なりますか?何となく、1人にした方が手続きが簡単になりそうに思ったので。
・ 相続税:亡くなった年の確定申告?そもそも相続税の対象になる?
・ 不動産譲渡所得税:この場合の譲渡所得はいくらになるの?売却額3千万-(取得費用0円+解体費800万)=2200万円ですか?
相続税を払って、売却したら譲渡税も払うことになるの?

A 回答 (4件)

>相続して放置しておく


とありますが 相続は終わったのですか?
遺産分割協議書をちゃんと作って 遺産になるものを洗い出して、誰が何を相続するかもきちっと書き出したのですか?
やってないのですか?
こういう場合って、ここに書かれていない事情がからんでいることがほとんどです。
手数料はかかりますが 税理士と司法書士にしっかり見てもらうことをお勧めします。

なお、相続をきちんとして、名義も変えてからじゃないと、売却できません。 解体費とか言う前にちゃんとしましょう。
「建物無価値」は売買するときのことで、相続では固定資産税に書かれている程度の価値はあります。ので「相続税がないと思ったらあった」ということがよくあります。(特に配偶者が無いとき)
相続税が発生する場合には 追徴課税されますね、きっと。
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放置はよろしくありませんね。


相続税の判断には注意が必要かと思います。
相続税の基礎控除額を下回るおつもりになっていて、実際には超えてしまっている場合などの場合には、追徴課税されるほか、無申告加算税などの罰則的な課税を受けることがあります。
相続税法が認める計算方法にて、土地や家屋を評価する必要があります。
家屋無価値というのは、売買できそうにないというだけではありませんかね。相続税では、家屋の評価は固定資産税の評価額と同額とみるのですが、固定資産税での評価では同程度の家屋を再建築する場合の金額とするため、評価額が0となることはないかと思います。当然不動産鑑定士による鑑定評価証明をつけることなどで覆すことができる場合もあるかもしれません。しかし、不動産鑑定士の鑑定評価も高額となることでしょう。

さらに土地については、地域により固定資産税評価に一定の倍率を乗じるなどして算定したりすることもありますが、基本は路線価から計算することとなります。市場価格の7割前後となることが多いのですが、市場価格より高額に評価計算されてしまう場合もあると聞きます。

当然税務署は遺産の内容等を知らないで問い合わせをしてくることが想定され、相続人が説明できなければ税mす世の都合で計算されてしまわれかねません。

次に売却した場合には、所有期間により税率が変わります。しかし、相続の場合には、被相続人の保有期間も含めることとなりますので、ご質問の場合には長期譲渡として優遇が受けられるかもしれません。
ただ、他の回答にもありますように、売却価格から取得費等を差し引く際に、取得金額がわからないと認められる取得費が微々たるものとなり、税負担も高額となることでしょう。

一般に権利証等と一緒に購入時の書類などを保管する方も少なくありません。相続理由での登記では権利証などは不要とされていますが、売買契約書や領収書等を探し出す必要があるかと思います。
購入元が不動産屋であり、その不動産屋さんに連絡ができれば、不動産屋さんが保管の売買契約書のコピーをもらえればラッキーかと思います。
申告では原本を要求されませんからね。

次に法律改正などにより、相続登記を放置することで罰則が生まれたかと思います。ですので、しかるべき登記等をするうえでも売却を踏まえ、税務申告にも備えるべきかと思います。

税務については税理士、登記については司法書士が専門となります。
両社がそろっている総合事務所なども存在しています。

税務申告などでは、期限内申告で優遇される計算方法もあります。期限を過ぎると当然納税も遅れますので、延滞税も発生します。税mす世から指摘されての申告等になりますと、無申告加算税などの罰職が適用され追徴が高額となるリスクもあるでしょう。

素人判断は怖いと思いますよ。
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相続税は3千万+法定相続人1人当たり600万の基礎控除がありますので、他に遺産が無いなら非課税です。


被相続人(ここでは父)が居住していた土地なら、2023年中に売却した場合は(他に条件有り)3千万円の控除があります(期限は延長される可能性有り)
また、本来の土地購入費も控除対象になります。
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>売却に至るまでに必要な税金は…



固定資産税 + (ところにより) 都市計画税。
1月1日時点で保有していれば 1 年分丸々課税されます。

>相続人を2人にして移転する…

税金うんぬんより登記費用が倍になることに留意する必要があります。

というか、解体するまで登記名義は故人のままにしておき、故人名義のまま相続人が抹消登記ができます。
https://sougouhoumu.com/souzokumadoguchi/%E3%80% …

その後、相続税や譲渡所得税など全て払って、残ったお金を兄と妹とで折半するのが最も簡便です。

>・ 相続税:亡くなった年の確定申告…

亡くなったことを知った日の翌日から 10ヶ月以内。
なお、確定申告ではなく「相続税の申告」ね。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>そもそも相続税の対象になる…

相続税は、一つ一つの遺産ごとに判定するのでなく、現金や預金、不動産はもちろん宝石金属書画骨董その他あらゆる遺産を合計して判断しますので、お書きの情報だけでは対象になるとならないともも答えられません。

>売却額3千万-(取得費用0円+解体費800万)=2200万円…

土地について取得費用は、先祖が買ったときの値段をそのまま引き継ぐことができます。
そんな大昔のことなど分からないというのなら、売値の 5%、3000万 × 5% = 150万を取得費とすることができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>相続税を払って、売却したら譲渡税も払うことに…

相続税と譲渡所得税は別物。
相続税を払っていれば、譲渡所得の申告時の際「取得費」に加算することができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。取得価格が分からないとかなり、損をしそうですね。

お礼日時:2022/10/27 22:06

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