A 回答 (4件)
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No.2
- 回答日時:
未登記建物は競売対象外ですから、建物の処分や譲渡交渉は別途
行う必要があります。
ポイントは
・件の未登記建物の土地に対する権利の有無
・未登記物件の所有者確認
・所有者の収去明渡や譲渡意思の確認
です。
土地利用に対する権利根拠がなく、所有者が確認でき、かつ所有者
が(条件付きであったとしても)収去明渡や譲渡意思を持っている
のであれば問題は少ないでしょう。
一方、例えば未登記物件の所有者が明らかでない場合、収去明渡を
求める相手を探すところから難渋しなければなりません。
ですから、未登記建物がある場合には、入札する前に↑の事を現地
で事前確認をします。
詳しい回答ありがとうございます。
やはり事前調査、特にしっかりしたものが必要なのですね。
譲渡交渉にはかなりの時間と場合によってはそれなりの解決金が
必要となれば難しい場面があるかも知れないですね。
なぜ未登記物件がある競売が難しいのか分かってきました。
親切なご回答ありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
>でも現在の所有者がそれを拒んだり、他の所有者が出てきた場合はどうなるのでしょうか?
この程度の知識で競落は危険です。
未登記物件のみの記載ですが、法務局の定義する建物なのか、建物でなくただの建造物(動産)なのかかで法律は違ってきます。
質問者及び回答者ともに、法務局の定義する建物と勝手に決めつけていますが、それが建物であれば、固定資産税台帳に所有者が記載されています。
これは、役所がかってに決めた所有者ですから、本物かどうか不確かです。
しかし一応、所有者として推定します。
これらの基礎調査の段階で、あなたの力量を超えているようです。
これらを体系的に書かれた本やサイトはありません。
全て、経験により学んでいくもので、10年はかかります。
後はリスク覚悟で、競落するしかありません。
回答して頂きありがとうございます。
ご指摘の通り、私の知識では難しいというのがよく分かりました。
競売価格が大変安かったものですから、落札したいという気持ちが
あったのですが、やはり安いものには理由があるということですね。
勉強になりました。
ありがとうございました。
No.4
- 回答日時:
1、未登記物件の知識
競売の対象となっいてる建物の敷地に対し、この未登記物件(倉庫)がどのような敷地利用権を持っているか否 かを検討すれば事前にリスクは除かれます。
(1)法定地上権成立の場合 入札不可
未登記物件であっても法定地上権が成立する場合があります。 これは「競売ファイル」の「物件明細書」 の2番の「売却により成立する法定地上権の概要」を見れば判断がつきます。
あなたは、当然「競売ファイル」をご覧になったでしょ。
(2)借地権等成立の場合 入札可
借地権等の第三者対抗要件は建物の登記(建物保護法)が絶対要件ですので、借地権の本登記
が無い限り未登記の建物には借地権の対抗要件は成立しません。 よって、競落人からの建
物収去明渡請求には対抗できません。 たとえ、建物所有者の○○さんより、年額10万円で
この倉庫の敷地を借り、ここに借地契約書も領収書もありますと言っても、対抗力のない借
地権(借地権自体は成立)にすぎません。
(3)建物の賃借権(借家)の場合 劣後していれば入札可
競売が実行される原因となった抵当権や差押に、借家権が劣後するか否かによって決まります。
A、最先の借家権である場合、建物引渡しを受け(借家権の対抗力)ていれば、競落人はその借
家権を認めなくてはなりませんので、入札は不可となります。 これは、入札者のあなた
が調査判断しなくとも、「物件明細書」の3番の「買受人が負担することとなる他人の権
利」欄に記載されます。
実務上は執行官の「現況調査報告書」を受けて書記官が記載します。
B、対抗要件を要していない借家権の場合、6ヶ月の明渡猶予(改正後、短期賃貸借規定は廃止)
があります。この場合も「買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載があります。
(4)未登記で債務者がそのまま所有している場合 入札可
建物収去明渡請求が可です。 できるなら、処分禁止の仮処分申請を先行するのが最良です。
実務上は、建物に残存価値があるならば、半値~ハンコ代で任意に和解する。
倉庫に価値がなく債務者にも資力がない場合、残念ですが全額自己負担ですね。
敷地利用権のない他人が所有(夫の土地に妻名義の家とか、親の土地に子供の家など)
している場合も同様となり、「買受人が負担することとなる他人の権利」欄には、「なし」の
記載があります。
2、事前の準備
いづれにせよ、「物件明細書」「現況調査報告書」を良く読めば、素人のあなたにも十分権利関係
は把握できます。
また、それを自身で確認する意味で、すべての物件の全部謄本を取り寄せます。
3、失礼ながら、あなたの質問の前提に誤りが無ければ、私の答えは満点かと思います。
では、入札がっばって下さい。
平成23年8月19日 静岡県在住 鈴木。
お礼が遅くなりすいませんでした。
詳しいご説明を頂き感謝です。
今回の入札は教えて頂いたことを考慮して
十分な下準備を行いたいと思います。
正直無理だと思ったら手を引きます。
貴重なご意見ありがとうございました。
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