賃借権と妨害排除請求権について

賃借権の対抗要件は、登記を具備しているか、借地借家法10条１項

「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定している。この規定による対抗要件が認められるためには、(1) 借地権たる土地利用権が成立し存在していること、(2) 借地権の目的たる土地上に建物が存在すること、(3) 借地上の建物が借地権者の所有であること、(4) 借地上の建物が借地権者名義により登記されていること、以上の４つの要件が要求されています。

そこでＢがＡから賃借した土地（未登記、建物はまだ建設していない＝さら地）をＣが不法占拠し建物を建てた場合は、Ｂは対抗要件を具備していなくてもＣに賃借権による妨害排除請求権を行使できますか？

No.3 回答者： miyuki1940 回答日時： 2013/07/09 12:13

対抗力のない賃借権を根拠とする妨害排除請求は最判昭29．７．20で否定されてます。

なのでBは対抗力を備えてない以上、直接Cに対する妨害排除は請求できないと思われます。
この場合、所有者であるAが妨害排除請求すべきです。しかし、Aの持つ妨害排除請求権を
Bが代位行使することは認められます。この場合、自己の債権の保全の必要性を証明で
きれば良いので、賃借権が有効に成立していれば、対抗要件は不要であると考えられます。

No.2 回答者： noname#149293 回答日時： 2011/11/23 12:43

考えるべき点は2つあります。

1．賃借権に基づく妨害排除請求は認められるか？
2．1が認められるとしても、対抗要件を具備している必要はないのか？

1．に関しては
不動産の賃借人は賃貸人に代位して、不動産の不法占拠者に対して直接自己に明け渡しをなすべきことを請求しうる（最判昭29.9.24）とし、賃借人に賃貸人の有する妨害排除請求権の代位行使を認めています。

2.に関しては、
民法177条にいう第三者とは当事者もしくはその包括承認人ではないすべてのものを指すのではなく、不動産物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有するものをいう（大判明41.12.15）とされています。

この判断基準から、不法占拠者や、無権利者及びその承継人、不法行為者などは、登記が無くても対抗することができる第三者とされています。

よって、本質問においては、Bは対抗要件を具備していなくても、不法占拠者であるCに対しては、賃借権による妨害排除請求権を行使できると考えられます。

No.1 回答者： kumahigecoffee 回答日時： 2011/11/23 11:02

建物未登記のままでは行使出来ない、というのが一般的な理解かと思います。

債権である賃借権は特定の人に対する権利であり、
第三者に主張できないのが原則。
対抗要件をそなえ「物権化」した賃借権は、あくまで例外。

とは言え、不法占拠者のため建物が建築できないようなケースでは、
何とか解決する必要があります。

そこで、
（１）賃借権に基づく所有者の妨害排除請求権の代位行使（民法４２３条の転用）、
という法律構成が判例上も認められています。

なお、
（２）土地に賃借権の登記（民法６０５条）をすれば、建物未建設でも
直接の妨害排除請求は可能です。
土地賃借権の対抗要件は借地借家法１０条だけではありません。