原状回復工事

Question

現在そこそこ有名なビル内店舗で広さ約10坪ほどの小売業をしておりますが
来月いっぱいで退店を予定しております。

そこでビル側より原状回復の見積りを提示されたのですが
値段が想像以上だったのでこれが一般的に正しいのかどうかまた
こういったものは言値を支払わないといけないのか教えていただきたいのですが・・

ちなみに契約書には現状回復はビルが指定した会社（ビルの子会社）と明記されております。

●塗装工事83000円（養生費、材料運搬搬入費18000円・壁面塗装費　65000円）　
●サイン撤去工事　52500円（テント上部サイン16500円　外部交番側サイン7000円　
屋外・館内サイン29000円）
●清掃費　　　　41600円（床ワックス22000円　ガラスサッシ10000円　
照明器具分解清掃9600円）
●電気設備工事　60100円（雑材消耗品1600円　撤去工事費55000円　現場雑費3500円）
●現場管理費　　　7100円
●諸経費　　　　　23700円　　　合計268000円（税別）

補足ですが店舗には約9年ほど在社しており月の家賃は26万です。

あまりに無知なので何卒ご教授お願いいたします。

lupan344 · Accepted Answer

質問文を拝見した限りは、テナントで内部造作を行ってはいない感じですね。
内部造作を行っている場合は、その程度の原状回復費ではすまないです。
テナント造作（テナント負担工事）は、サイン工事と、電気設備の一部だけと思われます。（電気設備工事の撤去費用が安いですが、内部照明か、コンセントの増設程度でしょうか？）
清掃費は、自分で清掃してもかまわないんですが、指定業者の床ワックス撤去・再塗布費用、ガラス清掃、照明清掃と言う事であれば、それほど高額では無いような気がします。（貸主財産ならば、これは貸主負担とも言えますが、入店時に入居費用として、清掃費等を負担していないのであれば、借主が清掃するような契約と言えなくも無いです）
壁面塗装は、内部の壁と言う事でしょうか？
入居時の塗装のままならば、ひどい汚れや傷が無ければ、清掃でも良いような気がします。
テナント造作で塗装していたのであれば、入居前の塗装に直す必要があります
塗装工費は、塗装面積で決まるので、仮に壁面積が50㎡だとしたら、65000/50＝1300円/㎡、塗装工事標準単価としては、アクリルエマルジョンで、950円/㎡です。
若干高いですが、多店舗営業中の工事である事と、指定業者なので仕方ないでしょう。（50㎡以下だと、若干割高になります）
養生費、運搬搬入費は、1人工程度なので、妥当と言えるでしょう。
基本的に、テナント造作が無い状態だとしたら、妥当な金額のような感じがします。
どちらにしろ、契約書に原状回復の内容は記載されているはずです。

1paku · Answer

全体的にやや高めみたいな印象ですが、ビルの子会社なら、あとから駄目出しされることがないと思えば、こんなものでしょう。
家賃1月分ですし。
電気設備の撤去ですが、次の借り手がそのまま使える形なら、あえて原状回復にこだわらずそのままという選択肢もあります。ふつうこのパターンが多い。
サイン撤去ですが、田舎では、サインの上から同じ色のペンキで塗り潰すぐらいで済ませてます。有名なビルということで、必要以上なんでしょうね。
　照明器具の分解清掃までした人、居ます?。
壁は、最近、クロス貼りが多いのですけど。9年もたっていれば、オーナー側負担(または次の借り手)でもいい部分。

gouzig · Answer

おじさんです。
いい質問ですね。
「ビル側より原状回復の見積りを提示されたのですが　値段が想像以上だったのでこれが一般的に正しいのかどうかまた　こういったものは言値を支払わないといけないのか教えていただきたいのですが」
→そもそも原状回復というものは、最初に入居した状態に回復という意味ではありませんよ。
壁や床、上下水道や電気設備などに関して、あなたの責任で損傷した箇所を元に戻すという意味です。
ですから、そこには珈琲をこぼしたことや手垢がついた壁などは、通常使用したことによる自然なものは原状回復には含まれないのです。
請求費用を精査してみてください。
多分、あなたが支払わなくてもいい作業代が多く含まれていますよ。
そのために、国土交通省のガイドラインを参考にしてください。
ネットでも見れます。
あなたの疑問にピッタリのガイドラインですよ。
そして、このガイドラインに反した契約内容はすべて無効なのです。
何故こんなに詳しく回答するのか、ですが。
それは、私があなたと同じ経験をして徹底的に調べたからです。
このガイドラインを勉強していない不動産管理会社は多くですよ。
負けずに、きちんと対応してください。
大丈夫です。国のガイドラインがあなたを守ってくれます。
もちろん、裁判になっても勝てますよ。

Njssion · Answer

私も実際に経験していますが　内容を精査してみたら　おおむね妥当な金額だと思いますよ。

gouzig · Answer

No.2です。
「相手は上場会社こちらは個人商店言いなりなのかなぁと思っておりました」
→相手が上場会社なのであれば、ガイドラインの話をすれば慌てると思います。
何故ならば、コンプライアンス(法令順守)が基本になっているはずだからです。
上場会社で国のガイドラインから外れているのは恥ずかしいことですからね。
堂々と話し合ってください。

suzuki0013 · Answer

国交省のガイドラインは賃貸”住宅”用だからなぁ。
原則としては事業用には適合しない。

事業用については全額負担が基本。
事業者だから撤去費用も事業計画に含まれていて当然ということ。

負担の範囲としては、自己の事業のための造作の撤去と原状回復（＝壁の穴をふさぐなど）。
質問文の内訳だと、普通暗いか安いくらいじゃないかな。
安い理由は単価が安いというよりも、質問者の事業用の内装造作のうち撤去する内容があまりなかったんじゃないかな。
天井や床のボードやクロスはそのままとかね。

このまま支払ってもおかしくはないし、少し値下げ交渉するのも商売人というものかもしれない。
ただ、この手の費用は利益を載せにくいものなので、総額26万余りなので値引き交渉して下がったとしても１万円下がればいい方じゃないかな。

gouzig · Answer

No.4です。
国交省ガイドラインは事業用賃貸物件の原状回復トラブルの場合にも適用されていますよ。
事業用賃貸物件の原状回復の判例ではこのガイドラインが適用されていますのでお調べください。
ただし、旧来の賃貸関係者で知らない人はとても多いのです。

原状回復工事

全体的にやや高めみたいな印象ですが、ビルの子会社なら、あとから駄目出しされることがないと思えば、こんなものでしょう。

おじさんです。

私も実際に経験していますが 内容を精査してみたら おおむね妥当な金額だと思いますよ。

No.2です。

質問文を拝見した限りは、テナントで内部造作を行ってはいない感じですね。

国交省のガイドラインは賃貸”住宅”用だからなぁ。

No.4です。

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