収益物件（アパート、ワンルームマンション）の建築費と規模を教えて下さい

祖父が他界したことにより相続が発生し、父が都内（豊島区）にある土地（現況は駐車場）を受け継ぎました。

父もそこそこの年なので、定年に向けて、ワンルームマンションかアパートを建ててはどうかという話が家族のなかででてきました。

その土地の情報は、おおむね、次のとおりです。

地積：約１００平米
種類：宅地
地形：間口約８ｍｘ奥行き約１２ｍの整形地（長方形）
道路：北側約６ｍ
建ぺい率：６０％
容積率：３００％
高さ制限：２０ｍ
用途：第一種住居地域

最寄り駅（地下鉄）から徒歩６分くらいの場所にあって、傾斜地でもなく、人通りもそこそこあります。３分くらい離れた場所にコンビニがあり、まわりは３F建ての住宅が建っています。環境は静かです。大学や専門学校がまわりにあるので、単身者の住戸としての需要はありそうです。

不動産に詳しい友人に相談したところ、鉄骨造か鉄筋コンクリート造で、４階か５階のワンルームマンションを建てるのがよいのではないか、といいます。エレベータをつけると管理費が高くなるので、４F建てならエレベータがないワンルームマンションにして、一方、エレベータを付けるなら５F建てにして、３Fまではワンルーム、４Fと５Fはメゾネットがいい、とか言っていました。

個人的には、エレベータがあった方がいいのか、悪いのか、よくわかりません。いま、自分はエレベータ無しの賃貸マンションの４階に住んでいますが不満はありません。とくにポリシーありませんが、面倒くさいことがないのが一番です。

こうした事情を前提にしてご質問があります。

１．新聞をみると、いまは建築費が高騰しているといわれています。ここに４Fまたは５F建てのマンションを建てるとすると、建築費、耐久性、維持費、管理の難易、賃貸のしやすさ（人気の有無）、想定賃料の高低などの観点からは、鉄骨造、コンクリート造、どちらで建てるのが合理的なのでしょうか。

２．いったい、この土地には、どのくらいの規模、戸数のマンション（アパート？）を建てることができるのでしょうか。また、合理的でしょうか。素人的には、建ぺい率６０％、容積率２４０％（接道幅により調整）として、１フロアに３０平米弱のワンルームか１ＤＫの部屋が２つ、４階建てアパートは大丈夫そうだと考えています。友人によると、エレベータをつけるとその広さが容積率にカウントされないので、５階（４．５階）建てまでいける、といいます。

３．１と２の質問への回答に従ってアパートを建てるとすれば、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

４．いまは建築費が高いが、将来、建築費が安くなっていくとすれば、それはいつごろのことだと予想されているのでしょうか。また、それは、現在との対比で、どのくらいまで安くなることが見込まれるのでしょうか。新聞記事には、オリンピックが近づくにつれて工事需要が落ち着いていく、と記載されているのをみます。

雑ぱくなご質問で申し訳ありませんが、ど素人なので優しくおしえてください。建築費は借入をしなければならないので、目玉が飛び出るようなコストがかかるのであれば、断念しなければならないかもしれません。そのあたりの感覚をもっておきたいのです。

お忙しい中、長文をお読み頂き、ありがとうございました。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/01/18 18:40

エレベーターは３階建以上ならつけないと入居率が低い。

採算が悪くなるということ。
新築の時ならまだしも、年輩の人には階段で３Ｆはキツイし、イマドキの若者でも嫌がる。
エレベーター無しなら２Ｆまでが鉄則。
質問者は４Ｆでも不満はないと言っているけれど、それは少数派。

１．合理的という意味ではどちらでも。
　　それぞれ長所短所があるから。
　　周辺の競合物件と比較してみると参考になると思う

２．100㎡の土地に建ぺい60％だからねぇ。
　　30㎡ ”弱”が２部屋はなかなか建たないよ。
　　昔ながらの木造の外階段のアパートならともかく、ＲＣ等で４～５階ともなると壁等の構造部分や周辺設備が必要になるから。
　　一昨年の改正でＥＶの広さ自体は不算入だけど、ＥＶ利用のための床の取り回しがあるから、ＥＶは無理じゃないかな。
　　というか、100㎡でＥＶつきの共同住宅って、ものすごいペンシルビルになるよ。
　　コスト考えると、ＡＬＣで３Ｆ建か、それもなぁ・・・うーん。。。
　　木造テラスハウスで１ＬＤK（１ＦにＬＤＫ、２Ｆに６帖洋室とか？）×２戸。。。うーん。

３．テレビＣＭでも888万とかやってるから、この土地なら相談してみるのも面白いと思う。

４．３で述べたとおりだけど、安いものは安い。
　　オリンピック需要で建築コストなど上昇はあるだろうけれど、では小型の共同住宅を作る建材戸は使っているものが違うので高騰するということはないよ。　
　　職人についても似たようなもんで、地場の工務店の人が急にスタジアム建築に引っ張られるというのはあまりないこと。
　　
　
　なんだかアパート経営の失敗する事例を見ているみたいで気が重い。
　作ったはいいけど入居者が入らないやつ。
　
　これはよーく調べて勉強して、工務店や税理士とも連携して考えた方がいいかな。

No.1 回答者： フェルメール 回答日時： 2016/01/18 07:21

収益というより、固定資産税の支払いの為　の建物になってしまいます。

固定資産税、修理費、管理費、消耗品　と、意外と年間諸費用がかかります。管理委託をすれば、その費用も大きな負担になるでしょう。

収入、支出の管理を税理士に委託すれば、その費用も必要です。

収支すれば、小遣い程度の収入　と、思って下さればいいと思います。
借入金が終了する頃には、建物の資産価値はなくなります。

マンション経営と管理をしていた者　の意見です。
御参考になれば、いいのですが。