飲食店経営してますが店舗を買い取りたい。

店舗賃貸で飲食店を経営しています。
父の代から引き継いで合わせて３０年程度賃貸してますが、
まとまったお金が入りそうなのと、子供の頃から慣れ親しんだ土地ということもあり
店舗を買い取りたいと考えています。
全くの素人のため、どういった手順を踏んで買取を進めればよいかをお聞きしたいです。
大家さんは高齢なので売却交渉の余地ありと踏んでいますが
単に掛け合うと足元を見られ高値になってしまいそうなので、
事前に下準備をしたうえで交渉したいです（価格を抑えることが目的となります）。

以下大まかな関連情報となります。
　・家賃約１０万円／月（５年契約）。
　・他にテナント３件（合計４件）。
　・２階建。築３０～４０年。
　・地方繁華街で、予想土地価格５００万円（約８０坪）。

大雑把な依頼となりすみませんが御教授のほどよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/01/30 18:48

個人間の直接売買契約も法律的にはありですが、不動産の名義変更や売買契約書類の作成、相場に基づいた交渉などの点から専門家を利用されるべきだと思います。

ここでいう専門家は、近隣の不動産屋さんがよいと思います。
ただ、あとでオーナーさんに強く出られてもいけませんので、移転を視野に入れることをおすすめします。

移転をした場合の近隣の不動産購入相場を把握し、断られたら映るぐらいの場所を見つけておくのです。
そうすれば、買い取らせてくれなければ出ていくという強い意思表示が可能となることでしょう。オーナーさんからすれば、老朽化するまで長く店子となってくれているあなた方に継続で使ってほしいと考えるでしょう。そもそもあなた方が出ていけば、借り手がいなければ、賃料収入が無くなります。であれば売ってまとまったお金を手にし他方がよいとも考えさせることにつながることでしょう。

相場がわかっており、交渉も自信があるのであれば、書類作成だけということとして司法書士へ依頼してもよいと思います。司法書士は当然不動産登記の専門家でありますが、登記申請に必要な売買契約などの関係書類の作成についても専門家です。
不動産屋さんですと仲介などと言う当事者とならない限り、書類作成だけを請け負うことは、弁護士法・司法書士法・行政書士法に違反することになると思います。
当然あなたがすべてを行えるのであれば、当事者作成ですので法律に反しませんがね。

不動産というのは高額財産であり、売買となればお金の動きと同時に名義変更の手続きなどを進める必要があるかと思います。売買契約後に二重売買で他の人に売却等をされれば、新たに勝った人は善意の第三者となり、先に登記されれば取り戻せません。オーナーを訴えるだけですね。このようなことを避けるためにプロが書く二図ｔに名義変更するというのが一番リスクがないのです。

不動産屋も司法書士もプロですので、費用も掛かることでしょう。
不動産屋さんでも登記は代理でできませんので、多くの場合司法書士を入れることでしょうね。他人同士の売買ですので、第三者が入るほうが双方安心して進められることでしょう。

最後に不当に安いまたは高い売買などであれば、税金の心配も必要です。どんな金額で購入しても、不動産取得税などが購入者にかかってきます。お忘れの無いように進めましょう。

この回答へのお礼

返信遅くなりすみません。
丁寧に説明いただきありがとうございます。
確かに書類作成・税金等専門家にお願いしないと厳しいですね。
買取させてくれなければ出ていく意思表示はいいですね。
心配なことがもう一つあり、もし買取できたとしても物件の老朽化で寿命を迎えても
建て替える資金が無いことです。このため買取するかどうか迷ってもいます。。。

今回ご質問させていただいて、不動産取得・交渉はとても大変なことだということが分かりました。
みなさんありがとうございました。

お礼日時：2016/02/01 23:34

No.4 回答者： rrr202020 回答日時： 2016/01/27 12:59

私の場合ならと仮定しますが

近隣の直近売買事例を参考にするのが一番かと思います
利回りから逆算するのは売り手側から見た一方的な判断事例にすぎません
ましてや築30～40年ですと5000万ですと私なら話は進めません

不動産の売買金額は双方が合意した金額が売買金額ですので利回りは目安しかありませんね
利回り目安ですと4件テナントがあるうちの2件が出て行った場合はどうなるのでしょう？
そして修繕費は？

話し合いのタイミングはテナントさんがフルで詰まっている状態ではなくて
空きが出た段階ですすめるのが良いと思います
空きがでれば物件の価値もさがりますしオーナーの経営士気も下がる時期です

ではどこと話をするのが良いかということですが
貴方の意向をくんでくれる不動産屋が良いと思います
賃貸契約を結んでいる不動産屋が貴方寄りかどうかはわかりませんので
一度軽く打診してみたらいかがでしょうか

その際には上物の話はせずに
土地の評価が500万だから・・・と

その程度で良いと思います
賃貸契約を結んでいる不動産屋が乗ってくれば話は進みやすくなりますが
オーナー寄りの不動産ですと先ほどのレントロールをオーナーに話して
利回りから・・・という、ややこしい話になってしまいます

その場合は別の不動産屋に相談してみましょう

いずれにしても
買い取る場合は人間の感情が入りますので
貴方がオーナーに好かれていることが絶対条件です

日ごろからビル全体の掃除を率先してやるなど、オーナー側から見て好感のもてる
賃借人であることが先決です

最後に
私なら土地評価が500万なら、建物が鉄筋かRCにもよりますがよく見ても1000万ぐらいまでです
相手がyesとさえ言えば契約が進められますので利回りなどを気にする必要もありません
要はタイミングと人間関係です

この回答へのお礼

丁寧に、また様々な視点からご意見いただきありがとうございます。
とても参考になりました。
確かに１０００万くらいが妥当な金額かも知れません。
オーナーと直接契約（公証人は入っています）なので不動産屋さんは入ってませんが、近隣経験者や他の不動産屋さん等から情報収集したいと思います。
ちなみに不動産屋さんは売買契約に必要ということですよね。。。

お礼日時：2016/01/29 20:53

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2016/01/26 14:56

予想土地価格５００万円（約８０坪）

約6万／坪ですか？

地方で郊外の住宅地でももっとしますよ。

ド田舎ならそんなもんかもしれませんが…

約6万／㎡＝約20万／坪なら納得です。


先の回答にもあるように実質利回り【実質利回り＝（年間収入ー年間支出）÷購入価格】で考えるなら…

3600万で購入できれば、利回り10％

年間の家賃収入が480万あれば7年半で返せてしまいます。
　（金利や年間支出は除く）


年間支出が200万も掛かるなら考えるだろうし、300万掛かるなら貴方に売ってくれると思います。


収益物件ですから安く見積もっても5000万は出さないと売ってくれないのでは？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
土地代はざっくり予想で希望的観測によって安く見すぎかもしれません（ド田舎ではありますが）。
やはり売る側の論理では１０年償却程度が常識的なのですかね。（４８０万×１０年）

すみませんが、具体的に進める手順として何かアドバイスいただけないでしょうか。

お礼日時：2016/01/26 15:26

No.2 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2016/01/26 09:27

仮に他の３軒のテナントも同様の家賃として、月に４０万円の家賃収入のある物件です。

諸経費（修繕費や固定資産税など）や空き部屋リスクを考慮して月額３０万円で年額３６０万円の利益物件とすれば、５％利回りとして７２００万円というのが売る側の目安でしょうか・・・

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
少ない情報ながら思案いただき助かりました。
まったくの素人なので、売る側がどう考えるか検討もつきませんでしたが、
利回りという考え方があるのですね。５％というのは常識的な数字なのでしょうか。。。

お礼日時：2016/01/26 15:20

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2016/01/26 09:00

不動産屋にご相談を。

築年数を見ると、その物件にこだわらず他の物件を買い取って、移転という選択肢のほうをお勧め。
テナント4件分、まとめて買い取りですか?。
大家さんが高齢→遺産相続のときがチャンス。
土地価格500万は、安く考えすぎでは?

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
親の代から慣れ親しんで、自分も長年営業しているため、この土地にこだわっている次第です。
でもさすがに老朽化は否めませんので移転も視野に入れるべきかと思います。
土地代は確かに倍くらいの可能性あるかもしれませんが、いまだ詳細調査前なのでざっくり見込みでした。

お礼日時：2016/01/26 15:17