地盤改良の必要性

Question

大手ハウスメーカーで新築の契約をした者です！
自社の地盤調査所を構えているとの事で、来週地盤調査予定と連絡がきました。
契約の時点で、建設予定地の周りの地盤のデータを取り寄せたら良い地盤ではないとの事で、多分私の家の土地も同じであろうとの事で地盤改良にパイルを打つ可能性が高いとの事でした。
値段は80万ほどだと。

私の家の建設予定地は元々私が昔住んでた家で、父親の土地です。今もそこには昔住んでた家がまだ残っています。
父親に地盤改良の話をすると、あの辺は畑も出来ないほど砂利層のあの土地で地盤改良がいるわけないだろ。
あの家はな！じぐ石（とか言ってたような？）だけで50年支えてるんだぞ。間に検査して、全く未だズレてないのに何処にそんなふざけた地盤改良の必要があるんだ？！
と。
向かいに3階建ての鉄筋コンクリートの道営住宅があるのですが、そこですらパイルは打ってないみたく、
あそこがパイル打たないでなんでうちが必要なんだ？？
それくらいこの辺りは地盤がしっかりしてる土地なんだぞ！
考えればわかるだろ！
怒りだしました。
建設予定地の隣の方も5年位前に家を建てた
のですが、地盤調査で問題ないとの事で布基礎だけで済んだそうです。

更に建てる家は平屋30坪程の予定で、父親はそれも気になるみたいで、
大体平屋だぞ？
パイルなんてさらに必要がないだろ！と。

父親の話と近所の方の話を聞いてると、
ハウスメーカーからは地盤改良ありきで話はされるし、見積もりには地盤調査すらしてないのに、地盤改良が必要だろうと予測だけで80万すでに予算が入れられてるし、
すでにぼったくられてる気がしてなりません。

今のハウスメーカーの話だと間違いなく地盤不良と結果が出る可能性が大なので、
セカンドオピニオンを利用した方がいいのかな、とか、色々考えてしまいます。

必要のないものに100万近いお金を払うほど余裕はないので、良い方法があれば教えて頂きたく思います。

ハウスメーカー側から地盤不良と出れば地盤改良はほぼ強制になるのでしょうか？
もし、拒否すれば地盤の保険に加入できないだけなく、ローンの審査が通らないとか、大手なので、家を建てること自体拒否されるとか調べると色々出てきて不安ばかりです。。。

無知であり不安でいるので、
そんなもの結果が出てからメーカーと話し合えば？
とか、それくらい自分で調べれば？
的な誹謗中傷コメントはいりません。。

かなり長文になってしまいましたが、よろしくお願い致します。

kkk8989 · Accepted Answer

見込みの見積もりはあり得ますが
契約は地盤調査結果後でしょ？
結果必要なければ減額での契約すればいいだけだと思います。
現在確認申請上地盤調査はほぼ必須条件なので調査費は計上するでしょうけど。
又、経験や言い伝えと調査内容は一致しないこともあるのであくまで
調査結果に従いましょう、確認検査機関も言い伝え等よりデータ重視ですので。

セカンドオピニオンと言いますが調査そのものを別会社にさせるセカンドオピニオンと
調査結果の判断をＨＭ以外の建築士に依頼する方法とありますがどっちを選択しますか？
どっちにせよまた専門会社探す点では変わりませんが。
不安があれば地元の建築士事務所協会などへ相談するのも一手です。

choco_jiji · Answer

no.7です。
そうですね、古い家が建っている以上、建てたい位置の調査は出来ないかもしれません。
ただ、地盤調査もピンポイントのデータで敷地内の地層を想像するものなので。。。
強化したからと言って完全に大丈夫なわけでもありませんし。
ちょっと高いですがメーカーとしては保険的考えなのでは。
そういう体質なのでしょうか。
メーカー担当者との地盤補強に関する正確なやり取りがわからないのでこれ以上はわかりませんね。

先の回答で書きましたが、やらなかったものに支払う必要は無いので、もしやらなければちゃんとその分引かれることを確認しておきましょう。

にほえど · Answer

別途地盤調査をしてみれば、より納得感のある解決策につながるでしょう。

kkk8989 · Answer

no1です。
＞たとえば第3者の方に依頼する場合はハウスメーカーは通さず、こちらで依頼をする事は可能でしょうか？？
そうしないとセカンドオピニオンと言えませんよね。
＞その方が地盤改良不要と判断した場合はハウスメーカーの調査結果が覆って地盤改良は無しという話しになるという事なのでしょうか？
ＨＭが納得しない場合、つまり自社の判断として受け入れられないと判断すればそこで決裂です。
設計と施工を分離すれば地盤調査は設計段階での判断資料となるので施工段階では地盤補強の有無も判った上での見積もり
施工契約になるのですけどね。

ashitahatennki · Answer

今の建築基準法はあくまで普通の家を建てる場合の基準です

そのメーカーの建物品質基準が耐震等級3とか高い設定だと思う
高級住宅構造、長期優良や保険が安くなると思うけど

長く住まないなら、いらんよ

choco_jiji · Answer

うちも建てる時に地盤調査してもらいましたが、
見積もりには入ってませんでしたが、もし軟弱だった場合、として同様に約80万かかりますよと言われていました。
県の土地だったのですが、県が調査したデータを見せたところ、気になる数値があるので、もしかしたら軟弱な部分があるかもしれないとのことでした。
結局調査結果は大丈夫だろうということで通常通りの建築となりました。

契約されているので、今から解約したら違約金が発生します。
そして今はまだ見積もりでの話です。まだ地盤改良しますとも言われてないのですから
必要なければその分引かれるはずです。
また、地盤調査は実際に家を建てる主要となる位置で調査します。ただ敷地の地盤調査は土地の中央だったり実際の家の位置とは違うことがあるので参考にしかなりません。
隣近所データも関係ありません。調査前の予測にしかなりません。
昔と今とは耐震性能も全然違いますし、昔の家が傾かずに建っているから次ぎ建てる家も大丈夫とは言えません。

逆に考えて、地盤改良の費用を計算に入れずに建物を決めて、いざ調査したら改良が必要です。うん十万～別途請求します。なんて言われたら困るでしょう？
調査の結果、改良要らなければ、その分他に回したりできるじゃないですか。
どうせあれこれ考えていくうちにどんどん値段が上がっていきますから。

mocmoc · Answer

No.5さんの書かれている通りで、セカンドオピニオンという事での他社の調査結果に対して、自社調査との差異があってもそれは
「契約側がその会社で建つか建たないか」であって、施工者の判断を無視して尚、瑕疵担保責任を施工側にに負わせる材料ではありません。

地盤
これまたNo.5さんの書かれるように、調査の方法で出るものが万全とは限らず、石ばかりの層で支持層もされても、すぐ下に軟弱層があるかないか別の話。

参考までに
分譲地である作業に行った際に、隣の分譲を調査していまして、休憩時間が同じだったので、同僚が調査員と話をしたところ
「軟弱地盤とわかっている所では、ボーリングがかなり深くまで入ってしまうので、初めにテンションが掛かった（抵抗があった）所でボーリングを止めて、数値記入して止めてしまう」
という事でした。

そこは実際には支持層まで40mあるので、そこに60本とかパイルを入れたらそれだけで家が建っちゃいます。
かなりの金額になりますからね。

まず皆さんが書いてるように「地盤調査に基づき見積もり」という至極当たり前の手段を取る会社に変更することをおすすめします。
それでも上記の例のような事があるので、地盤の質の正当性は調査会社次第ですけどね（住宅会社と繋がっていないところが一番信頼性は高い）。

kurobob · Answer

設計施工契約で地盤調査費用を見込むことはあっても杭まで見込むのはあり得ません。
尤も調査結果によって減額するのであれば判ります。
スウェーデン式調査はもっとも簡便な調査方法で地盤の固さは判りますが地質は判りません。
お父様が言われる石だらけの地層が介在し先端が石に当たるとそこで調査が終わり仮にその下に軟弱層があっても
むやみやたらに固い良い地盤であるとの報告書が上がってきますので注意が必要です。
もっとも、これだと杭が不要ってなりますけどね。
　
　尚、地層の偏り等があると良い地盤でも不同沈下を警戒し基礎補強（杭や地盤改良）を検討します。
いずれにせよ設計担当者の判断によるところが大きいので設計担当者に判断をお尋ねになるのが最初ですね、
前の方が言われる監理建築士＝「管理建築士」が正式名称ですがこの程度の判断は担当者レベルで行われてますのでそこで十分です。
　
　セカンドオピニオンですが違う判断が出ても設計施工瑕疵担保責任まで含めてＨＭが
責任を負えないと判断すれば自社の判断で進める事となります。
それに不服があれば契約解除となるでしょう。

zircon3 · Answer

契約後に地盤調査ですか？
「建設予定地の周りの地盤のデータを取り寄せた」というのもよく分かりません。周辺の家で自社が取り扱った物のデータという事なのでしょうか？　ハッキリ確認されるのがよいです。そのような公開データは無いはずですから。具体的に何処の場所でどのような値が出ているのかを見せてもらいましょう。

で。
地盤は同じ敷地内で数メートル離れただけでかなり異なる値が出る場合があります。地下の構造によるそうです。全く平坦なところだとそうでもないようですが、少し傾斜があたり、周辺に丘のような起伏があるところでは往々にしてそのようなことがあるそうです。地下の岩盤の形状が複雑ということらしいですが。。。

我が家は一昨年家の建て替えをしたのですが、商談の段階で予備の地盤調査がされました。正確には家を建てる位置で数カ所するところ、前の家のすぐ脇数カ所で行いました。
最終的に絞り込んでいた3社（いずれも大手ハウスメーカー）それぞれが専門業者を連れてやって来て実施して行きました。もちろん違う日に。(^^;
なので、我が家には本調査とあわせて4通の地盤調査結果報告書が。。。
内容はいずれもほぼ同じ値を示しているので、その意味でも信頼がおける結果となっていると感じます。

ということで契約先には調査前に思っている事をハッキリ伝えるのがよいです。釈然としないまま調査を受けてもモヤモヤが残るだけですから。
1社の調査だけでは信頼できないとお思いの場合はそれも明確に伝えましょう。

参考まで。

something2013 · Answer

結構、難しい問題です。

１）監理建築士
　この会社の、監理建築士を呼び出してください。

理屈上、その人物が、設計、工事監理の責任者だと思います。

その人物に、付近の地質調査データーを提出させ、今回の
　地質調査データーと合わせて、本当に、地盤改良が必要なのか、を
　説明させてください。

その時、事情を説明（周りは不要と言っている等）し、この
　データーに従って、本当に地盤改良が必要かは、第3者の助言を
　求める積りであることを、申し入れます。

２）見積もりについて
　地盤の状況は、まだ分からないのですから、見積書に地盤改良が
　含まれている事は、不合理です。

故に、仮に地盤改良が必要との結論が出れば、その時、追加工事として
　検討するので、本体工事から、切り離すよう、申し入れます。

３）相手
　今後は、「営業」「工事担当者」と打ち合わせてはいけません。
　監理建築士を名指しして、その方と打ち合わせされることを
　お勧めします。

監理建築士と言うのは、そのハウスメーカーの中にある、「設計事務所」の
　責任者ですが、会社と別の、建築士法、業法等の縛りの元にありますので、
　いい加減なことをして、法律違反をすれば、罪に問われます。

その方が、自分の資格を掛けて、地盤改良が必要だと結論されるのであれば、
　今回はあきらめるしかないでしょう。

ただ、第3者に助言を求める、と言えば、下手なことは出来なくなりますので
　牽制の意味も込めて、申し入れます。

営業はダメです。
　ただの素人で、金しか頭にありません。
　口先3寸で、施主を騙して、契約金額を吊り上げれば良い、と思っている
　連中が多いです。
　施主の事なんか、考えていない、と言う前提で考えた方が良い。

４）その他
　本当は、設計事務所に相談するべきだと思います。
　しかし、契約が完了しているとのことなので、遅いでしょう。

しかし、アドバイスは受けられると思います。
　そういう設計事務所（地場で、長く営業し、実績のあるところ）に
　事情を話して、アドバイスを頂けないか、お願いするのも
　在りかもしれません。

ここでは、これが精いっぱいのアドバイスだと思います。

地盤改良の必要性

見込みの見積もりはあり得ますが

no.7です。

別途地盤調査をしてみれば、より納得感のある解決策につながるでしょう。

no1です。

今の建築基準法はあくまで普通の家を建てる場合の基準です

うちも建てる時に地盤調査してもらいましたが、

No.5さんの書かれている通りで、セカンドオピニオンという事での他社の調査結果に対して、自社調査との差異があってもそれは

設計施工契約で地盤調査費用を見込むことはあっても杭まで見込むのはあり得ません。

契約後に地盤調査ですか？

結構、難しい問題です。

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