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ワンルームマンション（経営）投資について

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質問者：suko34
質問日時：2017/04/14 13:46
回答数：3件

先日、webサイトで地方の中古ワンルームマンションが110万円ほどで売っていました。管理費と修繕積立金は併せて月1万円ほどです。立地もそこまで悪くなく、同じような環境の賃貸マンションの家賃を調べたところ、月3万5000円ほどでした。
マンション投資についてほとんど知識が無いので、甘いことを言ってしまうかもしれませんが、上手く行けば5年以内に元の購入資金を回収できるのではないかと思ってしまいます。
経験者の方、このような考えはどうなのかアドバイス頂けますと幸いです。

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回答 (3件)

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No.2ベストアンサー

回答者：みやさん55
回答日時：2017/04/14 15:07

実際に、内見していない物件を購入するのは危険です。

たとえば、「タイ賃貸物件を格安で販売　賃集で５年で元が取れます」と言う広告がありましたが、
詐欺だったと言うことあります。
値段が１１０万円という宇事は、築年数は、４０年を超えている可能性があります。
数年したら、大規模改装か、立て替えを判断しなければならない可能性があります。
その時に、修繕積立金では足りず、負担金の倍額が請求される可能性もあります。

また、定期借地権のマンションだった場合は、５０年で更地にして返還しなければならない場合があります。
内容を、ちゃんと確認して、現物を見て、広告主に聞いて下さい。

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この回答へのお礼

コメント頂きありがとうございます。大規模改装のときは修繕積立金で賄われないのですね・・・定期借地権のことも頭にありませんでした。非常に為になりました。

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お礼日時：2017/04/14 15:25

No.3

回答者： merciusako
回答日時：2017/04/14 15:20

・築年数

・次回の大規模修繕工事はいつか
・現在の管理組合の修繕積立金がいくらあるのか
・現在の管理組合の未収金はどの程度か
・万一売却する場合すぐに売れるのか

分譲マンションなら定期的に大規模修繕工事があります。
管理組合の積立金だけで賄えないと、一時金の負担が発生しますよ。

周囲に競合する物件がなければ3万5000円で貸せるんでしょうけど、古くなると空室率は高くなりますからね。

大家としての室内の修繕も必要になるでしょうし。

現状把握ができない限り手を出すのは危険ですね。

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この回答へのお礼

コメントありがとうございます。おっしゃる通り、すぐに売れるのかは重要ですよね。売れるとは限らないので・・・。未収金の件も大変勉強になりました。まずは、現地に行って物件を見ることが大事そうですね。

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お礼日時：2017/04/14 15:29

No.1

回答者： zircon3
回答日時：2017/04/14 14:03

その地方の賃貸マンション、アパートなどの空部屋率は？

人口はどの程度でしょう？
大きな工場や会社はありますか？
今後の人口の増減の見込みは？

で。
その物件の築年数は？
建物の外壁やエントランス、廊下などは塗り替えなどをしていて綺麗？
エレベーターのドアや内部も綺麗？
敷地内または周辺にすぐ借りられる駐車場はある？

で。
110万÷（3.5万ー1万）≒44ヶ月
空室期間があれば悪化します。
入居時に仲介料は？
その物件とお住いがかなり距離が有り、またご自身の仕事の関係で風呂釜の故障やらなにやらあってもすぐに対処できない場合は管理会社に一任せねばならないでしょう。そうであればずっと満室でも元をとるのにもっと時間が掛かります。

さてどう考えますか？

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この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。仲介料は考えていたのですが、故障時の管理など頭に入っていませんでした。
大変参考になりました。

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お礼日時：2017/04/14 15:23

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Aベストアンサー

人工知能が活躍できないジャンルではないかと思います。

AIが期待されるのは、

「１００％的中に近いテーブル索引表（辞書）が存在するはずだが、

　この辞書を作成するのが困難（面倒くさい、把握し辛い）」

というジャンルです。

更に、学習可能と言う条件には幾つか厳しい制約があります。

学習関連の学問はかなり古くからあり、

数学的に「やってみる価値はある。やっても無駄。」を判断するための方法論が

最初に定義され、一つのジャンルになっています。

基礎理論では、相関と無相関と言う概念が重要になります。

これはどんな学習理論であっても、通用する話です。

例えばホワイトノイズについて、

「ある時間における瞬間音量」

は予測できません。

ホワイトノイズは前の値と次の値に関連性が無く、見境無く適当に値を出す性質があります。

こういうのは学習できませんよね。

経験が意味を成しません。

しかし、

一見してランダムに見えるものでも、予想ができるものがあるんです。

学習はそうしたモノに対して出来るのであり、本当に自己相関や相互相関がないものには、

通用がしないんですね。

株価の変動がこれに該当していたら、無駄と成ります。

また、学習が可能とするためには、

「一定の時間性質が変わらないもの」

と言う条件があります。

例えば、ある時間帯はある特徴があっても、

しばらくすると別の特徴に劇的に変化するものがあります。

こういうものを学習させますと、それまでの学習結果が悪影響を与えます。

「あれ、おかしいな。あれ、おかしいな。」

と機械の方が意固地に頑張ってしまいます。

０から学習させたほうが早く答えに追従すると言う結果になるんですね。

株価の変動にこうした性質（ある時期から性質が激変する）があった場合、

的中率が高いソフトほど、あるとき突然、狂った予想をし続ける事になります。

つまり破滅が運命付けられていると成りますね。

そのため、

学習が可能な対象は「緩やかに性質が変化するもの」とされています。

この緩やかと言うのは、必要な学習回数に対して評価されます。

10回経験すればパラメータが収束する場合、100回くらいで僅かに変わる対象は、

緩やかと言えます。

（ただし、大体において満足いくほどの学習をさせるならば、

　10回では不足であり、1000回くらいのチャンスは与えないと無理でしょう。）

冒頭述べました、１００％に近い的中辞書が存在するものならば、

緩やかどころじゃありませんから、必ず適用できます。

例えば、「この写真は何？」「猫です。」

こういうものですね。

しかし誰かが悪戯して、犬と言い続ければ、これを学習してしまい、

このAIは意固地に犬と言い続けます。

この場合は、学習済みのパラメータを消去して、最初からやり直します。

総じて言えるのは、

AIのほうが人間より融通がききません。

さて、株価に対しての質問ですから、

実際に作ったら、どうなるか？　少し想像してみましょう。

例えば、ある時の株価が右斜めに上昇しているとしましょう。

すると、次の株価は上がるとAIは答えを出すでしょう。

次に実際は下がったとします、

ですが、「んーでも、しばらくは上がる」と言い続けるでしょう。

途中から、反省したように「下がり続ける」と言い始めます。

あるとき、突然閃いたと言わんばかりに、

「わかったこれはサイン曲線だよ。なので次はあがる。

　そしてしばらくしたら次は下がるよ。」

といい始めます。

この場合は、

このとき多分、たまたま、サイン曲線に似た性質があっただけです。

問題なのは、本当のAIは今の様に言葉にしてくれません。

「おいおい。いったいどんなパラメータがセットされたんだ。

　ちょっと不安になってきた。

　このまま上達していくのか心配になってきたよ。

　学習進んでるの？

　答えてよAIだろ？

　よし、BOTのAIをつなげてみよう。

　『それは猫です。確率８５％』

　ああ、心が折れそう。」

さてどう思いますか？

私は、

「凄い。固定的なプログラムでは、出来ないことをしている！

　だけど、君に任せるくらいなら、自分でやったほうが良さそうだ。」

と思います。

自分でやったほうが上手く行くということではありません。

どうせ失敗するならば自分でやったほうが納得がいくという事です。

「それって、単にグラフの線を延ばしただけじゃないの？」

とか疑いながら投資をするのは精神衛生上良くないんではないでしょうか。

AIが活躍できる部分は、

人間が「師に習い、コツをつかめる」そういうジャンルでしょう。

勿論、現在・過去でジャンルと確立しておらずとも、

未来で確立するものも対象です。

AIは「暗黙知を積み重ねたベテラン」と言う概念を機械化したり、

（標準化したりアルゴリズムに置き換える作業をショートカットして機械化する）

数が多すぎて人が把握できなかったため、誰もがやろうとしなかった新しい分野に

対して期待されています。

複雑な手順や場合わけがある作業は、上手に学習が進みません。

この部分を人間が先に把握して、

前処理として別のプログラムで加工する必要が出てきます。

実際はこの部分を作った人のほうが凄いわけです。

ですので、

データテーブルを索引して（辞書を引くような感じ）答えを出すようなものに向いています。

この辞書を作るのが面倒なとき、AIが活躍すると言うわけです。

最後、値が収束すると、変化のしない固定的な辞書ができあがります。

しかし、それが答えであるならば、この辞書を売るほうが良いと分かります。

アカシックレコードと言う言葉を聞いたことがありますか？

学習を積み重ね未来を予想する力と、アカシックレコードどちらが便利でしょうか？

面白いことに、こうした議論は学会などでされています。

最終的には、学習方式はアカシックレコードには勝てない（あたりまえですが）と

証明されています。

例えば、電機メーカーがAIを使った室温制御を装置を作ろうとしたとします。

最初は学習がされていませんので、使い物になりません。

そこで、色んなケースで学習をさせていきます。

「そろそろ出荷したいなあ・・・。

　まあ、もう少しやるか。

　『だめ。暑い。それだと寒すぎ。』

　俺がやったほうがいいわ。」

こんな感じでしょう。

そして、最後、

「ｘｘ君、AIの学習は進んだかね。そろそろ出荷したいんだが。」

「はい、大体、良い感じです。」

「じゃあ、その優秀なAIを装置化して製造に回して欲しい。」

「いや、もう学習部分はいりません。このパラメータをロム化して、

　うちの製品に組み込めばいいですよ。」

「いやいや、ｘｘ君。それではAIじゃないじゃないか？」

「ですよねえ。学習の段階で新しい入力パラメータが必要なことが

　分ったんです。なんと言うかそっちのセンサー部分が大事でしたね。」

となります。

パラメータが収束してしまいますと、学習部分は必要ありません。

AIがすごいのは、学習回路と索引回路が同一であるところです。

それがある種のアーキテクチャ・マニアにとっては美しく感じられたという

事であって、経済効果があるという事にはなりません。

昔、敵のモンスターを討伐すると、敵を仲間に出来ると言うゲームがありました。

そのためには、レベルを独自に上げて、圧倒しないといけないんですね。

そして、実際、仲間になっても次のステージでは役に立ちません。

「俺が弱かったとき、あんなに強かったのに・・・どういうこと？」

と思った事があります。

（ああ、いま書いてて馬鹿みたいだと思いましたが）

これと同じでして、

AIを強化するためには、如何にしてAIを利口にするか考えないといけません。

そうしませんと、効率が上がらないんですね。

その過程で、対象となる分野の専門知識が必要になります。

言語を解するAIを作るためには、どうしても言語のプロにならないといけない。

「よしよしその調子。ああ、ダメだな。次はあの理論を入れてソースを加工し、

　俺が予想するこのパラメータに如何に早く近づくか試してみるか。

　あれぇ？」

となります。

ですので、

人に習ったり、頼んだりするのが恥ずかしいと感じる人にとって、

ある種のコミュニケーションとして期待されているのかもしれません。

「ほら、どうせ俺に頼めないんだろ。まあ、AIに学習させて置いたから。

　勘違いするなよ。お前のためじゃないからな。俺はただ・・・」

「うわあ、AIってスゲー。へへん。AIがあれば、人間なんか要らないぜ。」

と言う感じですかね。

一つ示唆があるとしたら、

SFとしては、ロマンがある・・・しかし、現実としては、

「AIを売ろうとする技術者を警戒しろ！

　アカシックレコード（学習済み結果）を与えようとする技術者を信用しろ！」

でしょうね。

AIの学習キットを与える人は前者でしょう。

自動将棋のサービスを提供する人は後者でしょう。

ご質問の答えになるかわかりませんが、

私としては美しい技術だと思いますが、

実際のところは、「そんなに良い物じゃない」と、大筋で汲み取ってください。

以上、ご参考になれば。

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Q固定資産税というのは何故払わなければならないのでしょうか？

不動産を所有しているだけで何故その税金を取られるのか最近不思議に思えてきました。

所有している不動産が利益を産んでいるのなら「所得税」を払えばよいですが、利益を産まない不動産まで税金を取られるというのが不思議なんですが。

Aベストアンサー

同じ疑問を感じております。
まったく不思議な税です。
不動産所有してるというだけで税負担が発生する理由が突き詰めると不明なのです。

１　国の財政基盤を作るため？
　固定資産税は地方税で、課税は市町村がします。「お国が、、」というお話をされる方は、国税と地方税の違いを無視しての話になってる。

２　有効利用を進めるため？
　有効利用もへったくれもない不動産にも課税されます。有効利用できる能力がないなら売れという話につながります。この理屈も納税者を納得させられない理屈と言えます。
　「有効利用していない人には、さらなる重加算税が」という意見は、混乱されてるように感じます。重加算税は修正申告あるいは更正・決定によって発生した国税本税に賦課される加算税ですから、地方税で加算されることはありえません。
　仮にそれをいうならば「固定資産税率が高くなる」「軽減措置が受けられない」でしょう。
　法人所有の土地売却益に重加課税がされますが、これは「土地ころがし」で利益を得ようとする法人への牽制税制ですから、この場合の重加は重加算税とは違ったものです。

３　固定資産税を支払いできない人
　稼得能力だけでは固定資産税の支払不能な方は多いです。
　生活保護を受けている方が、相続で不動産所有者になってしまった。
　障がい者年金のみが収入なのに、固定資産税の課税がされる。
　などなど、「どうやって払うんじゃい」と課税庁に言いたくなる事例があります。

　ほとんどの自治体では条例に免除規定があるようですが、不備も多いですし、納税者サイドに立ったものになってません。
　その一つは、申請主義であること。
　課税される前に「私は支払いができません」と申請すべしという自治体もあります。
　サラリーマンをしてたので、納税ができたが、障がい者になり、収入がなくなり障がい者年金生活になったという場合に「その障がい者になって収入が激減した時点で申請をすべし」というヒドイ自治体もあります。
　そもそもが「そのような申請ができる」制度があっても、積極的に広報されてません。

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はなはだしくヒドイのは、申請書そのものを受領しない。窓口だか担当者だかが「受領できませんが、いちおう預かります」という、訳のわからないことを口にするレベル。
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「地方税法で決まってるから」公務員として法令違反はできないので、課税して取り立てしていくだけです。

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差押の効果として、徴収権の時効消滅の中断があるので、地方自治体の徴収吏員がちょっと気合いを入れて不動産差押などしたら、前述の「徴収権の時効消滅」などしないので、１０年前２０年前に発生した固定資産税が滞納してるが、差押した不動産に滞納者が居住してるので公売処分ができないという自己矛盾を生んでいる。
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やってられん。
地方自治体の税務担当部門の職員のレベルをもっと高くして、内部から「固定資産税の賦課そのものが、課税根拠がない」と言わしめるくらいにしないと、どこが法治国家なのだと思う。
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対して地方税職員は固定資産税が課税根拠がどこにあるのかという疑問を「当局の人間」として訴えることさえしてないのではないだろうかと勝手に思う次第。
実際には、公表されてないだけで「固定資産税などは悪法なので撤廃すべし」意見が出てることを祈るしかない。

５　なんとか納税してるのが現状
　固定資産を所有してる者が、事業所得、不動産所得、給与所得から「頑張って払っております」状態なので、搾り取れるんだからいいじゃないか、地方自治は憲法で認められてるので、国が課税した上に地方自治体が課税してもいいじゃないかと課税客体を増やす。
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「お前ら、お国に税金支払う余裕があるんだろ。こっちにも納税しろ」という地回りやくざチンピラがショバ代を請求するのと似てる。
お国が「やい。そいつはもうすっからかんだから、よせ」と一言いうと「はい、やめます」って言うくせに。

印紙税法は、税負担の公平性がすでに詐害されてるので廃止すべき。
固定資産税は、課税根拠が「法令で決まってるから」しかない。
建物は「家賃を払わなくて良いんだから、固定資産税を払いな」という理屈が、やくざの脅しのような理屈だが、とりあえずは成り立つ。
しかし、土地が現金を産んでくれるわけではないので、現金で納税することができない人には「できない相談」となる。
相続税や贈与税は財産税だという。そのとおりだから「物納」という制度がある。
固定資産税にはその制度はない。
物納させてしまったら、課税できる客体がなくなるので、とりっぱぐれるからだろう。

担税力に課税するという理屈も、土地が「お金を生む」場合だけ有効な理屈であろう。
地代を取れる土地、駐車場として貸せる土地など。

土地はそもそも誰のものでもなく、お国のものだから、それを借りてるのだという理屈も「だったら、固定資産税は国税にしたらよかろう」と反論したくなる。

６
印紙税法は廃止すべしという意見に「実は、財源としては魅力がある」というのが政府。
固定資産税についても、納税に疲弊してる者がいても「廃止すべき税ではない」と自治体が持っている。
うそ。
自治体は、各自治体が「地方税法のうち固定資産税は、もう廃止した方が良い」という意見を仮に政府に出しても「それは自治省の問題」と言われることだけは知ってるので、言い出さない（のだろうと思う）。

固定資産税は課税根拠の薄い税だと思います。
やくざが取り立てにくれば警察に訴えることができるが、公務員が取り立てに来るのだから始末に負えない。

「おい、こんな税金っておかしいぜ」と地方自治体の課税担当職員が声を集めて陳情しないとあかん。
しかし彼らにそのレベルの能力がない。お国よりも地方自治体の職員のレベルが低いと言われてもやむを得ないなと思うのです。

終わり。

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Q安定して金利だけで30万位儲かるものってありますか？またそのための必要な資金はいくらくらい？300万

安定して金利だけで30万位儲かるものってありますか？またそのための必要な資金はいくらくらい？300万くらいなら用意できますが、、、安定してるなら500万くらいまで用意するの検討します

Aベストアンサー

かなりリスクを取らないと、それは無理。REITなので、金利じゃなくて分配金ですが、現状、高い利回りなのは以下。
利回りが高いのは信用度的に厳しいなど理由はあります。7%だと税引き前で300万投資だと20万強というあたりです。

REIT分配金利回りベスト30
順位　コード　銘柄　　　　　決算期　　　利回り　 3/15終値
　1　　<3470>　マリモリート　 17/06　　　　7.10　　　90400
　2　　<3298>　インベスコＯ　 17/04　　　　7.05　　　99900
　3　　<3459>　サムティＲ　　 17/07　　　　6.29　　　83500
　4　　<3451>　トーセイＲ　　 17/04　　　　6.28　　 107000
　5　　<3468>　スターアジア　 17/01　　　　6.07　　 100400
　6　　<3290>　ＳＩＡリート　 17/02　　　　5.94　　 187300
　7　　<3296>　日本リート　　 17/06　　　　5.62　　 284900
　8　　<3472>　大江戸温泉Ｒ　 17/05　　　　5.61　　　89600
　9　　<8979>　スターツプロ　 17/04　　　　5.57　　 150700
　10　 <3455>　ヘルスケアＭ　 17/07　　　　5.44　　　98000
　11　 <8975>　いちごオフィ　 17/04　　　　5.28　　　72400
　12　 <8963>　ＩＮＶ　　　　 17/06　　　　5.23　　　47450
　13　 <3463>　いちごホテル　 17/07　　　　5.18　　 117400
　14　 <3460>　Ｊシニア　　　 17/02　　　　5.05　　 138600
　15　 <3466>　ラサールロジ　 17/02　　　　4.85　　 104900
　16　 <3227>　ミッドシティ　 17/06　　　　4.77　　 331500
　17　 <3308>　日ヘルスケア　 17/04　　　　4.73　　 173200
　18　 <3453>　ケネディ商業　 17/03　　　　4.70　　 257200
　19　 <8966>　平和不リート　 17/05　　　　4.68　　　84700
　20　 <8986>　日賃貸　　　　 17/03　　　　4.63　　　81200
　21　 <3292>　イオンリート　 17/07　　　　4.53　　 126900
　22　 <8985>　ホテルリート　 17/12　　　　4.52　　　78300
　23　 <3278>　ケネディレジ　 17/07　　　　4.23　　 306000
　24　 <8961>　森トラストＲ　 17/03　　　　4.06　　 177300
　25　 <3287>　星野Ｒリート　 17/04　　　　4.03　　 575000
　26　 <8964>　フロンティア　 17/06　　　　3.96　　 495000
　27　 <8956>　プレミア　　　 17/04　　　　3.92　　 125000
　28　 <3476>　Ｒみらい　　　 17/04　　　　3.89　　 167500
　29　 <3249>　産業ファンド　 17/07　　　　3.87　　 511000
　30　 <3281>　ＧＬＰ　　　　 17/02　　　　3.84　　 129000