先日、webサイトで地方の中古ワンルームマンションが110万円ほどで売っていました。管理費と修繕積立金は併せて月1万円ほどです。立地もそこまで悪くなく、同じような環境の賃貸マンションの家賃を調べたところ、月3万5000円ほどでした。
マンション投資についてほとんど知識が無いので、甘いことを言ってしまうかもしれませんが、上手く行けば5年以内に元の購入資金を回収できるのではないかと思ってしまいます。
経験者の方、このような考えはどうなのかアドバイス頂けますと幸いです。

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A 回答 (3件)

実際に、内見していない物件を購入するのは危険です。


たとえば、「タイ賃貸物件を格安で販売 賃集で5年で元が取れます」と言う広告がありましたが、
詐欺だったと言うことあります。
値段が110万円という宇事は、築年数は、40年を超えている可能性があります。
数年したら、大規模改装か、立て替えを判断しなければならない可能性があります。
その時に、修繕積立金では足りず、負担金の倍額が請求される可能性もあります。

また、定期借地権のマンションだった場合は、50年で更地にして返還しなければならない場合があります。
内容を、ちゃんと確認して、現物を見て、広告主に聞いて下さい。
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この回答へのお礼

コメント頂きありがとうございます。大規模改装のときは修繕積立金で賄われないのですね・・・定期借地権のことも頭にありませんでした。非常に為になりました。

お礼日時:2017/04/14 15:25

・築年数


・次回の大規模修繕工事はいつか
・現在の管理組合の修繕積立金がいくらあるのか
・現在の管理組合の未収金はどの程度か
・万一売却する場合すぐに売れるのか

分譲マンションなら定期的に大規模修繕工事があります。
管理組合の積立金だけで賄えないと、一時金の負担が発生しますよ。

周囲に競合する物件がなければ3万5000円で貸せるんでしょうけど、古くなると空室率は高くなりますからね。

大家としての室内の修繕も必要になるでしょうし。

現状把握ができない限り手を出すのは危険ですね。
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この回答へのお礼

コメントありがとうございます。おっしゃる通り、すぐに売れるのかは重要ですよね。売れるとは限らないので・・・。未収金の件も大変勉強になりました。まずは、現地に行って物件を見ることが大事そうですね。

お礼日時:2017/04/14 15:29

その地方の賃貸マンション、アパートなどの空部屋率は?


人口はどの程度でしょう?
大きな工場や会社はありますか?
今後の人口の増減の見込みは?

で。
その物件の築年数は?
建物の外壁やエントランス、廊下などは塗り替えなどをしていて綺麗?
エレベーターのドアや内部も綺麗?
敷地内または周辺にすぐ借りられる駐車場はある?

で。
110万÷(3.5万ー1万)≒44ヶ月
空室期間があれば悪化します。
入居時に仲介料は?
その物件とお住いがかなり距離が有り、またご自身の仕事の関係で風呂釜の故障やらなにやらあってもすぐに対処できない場合は管理会社に一任せねばならないでしょう。そうであればずっと満室でも元をとるのにもっと時間が掛かります。

さてどう考えますか?
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この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。仲介料は考えていたのですが、故障時の管理など頭に入っていませんでした。
大変参考になりました。

お礼日時:2017/04/14 15:23

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数字だけみたら 悪くないとは思いますが・・・
公道4m間口はギリギリ2m 建物傾きあり土地に問題あり物件です。
(解体時になってしまったら解体費用等 高額になる場所)
2~3年の短期で売るならまだいいのですが5~6年以上ないと採算とれない計算です。
管理は今回譲って頂く地元の不動産屋になります。

私としましては 儲かる物件をわざわざ昔からの知人 友人 顔見知りでもない 
初心者に譲るはずもないと思うのです。
不動産屋の購入額はおそらく1000万位 リフォームかけて人をいれた状態のようです。
まだ2年もたたず やっとキャッシュフローがでた段階に手放すものでしょうか?
慣れてる人ならともかく 素人が1軒目で手を出して良い物件でしょうか?
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1、購入すべきかしないべきか?
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不動産投資の初心者です。 
今 2000万の中古築40年のアパート(6室)の購入を迷ってます。
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公道4m間口はギリギリ2m 建物傾きあり土地に問題あり物件です。
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ね^^
必ず良い方向に行くようになっているのが人生
それは tokumeiabc さんの外の廻りには素晴らしい人も集まるからです^^

「今日中に振り込んでもらえることになりました」
良かったですね^^
でも安心はしないでください。
人を騙す人は口から騙します。
振り込みは必ず確認すること。
振り込みがなければ次の方法を考えることです^^


「虚しさでいっぱいです。」
これはtokumeiabc さんが親になった時に
お子様にしないことで解決できます^^
愛情を存分に注いであげて一緒に笑顔絶やさす生活すればOK^^


親に迷惑をかけるのとはまた別な感情、複雑なものですね・・・。
→反面教師ということで。。。割り切るしかないですね。。

でも、次からのローンは絶対に契約しないこと。
ローンも組めない!銀行から信用問題を言われた!!とでも
言えば納得はするでしょう。そうすれば自ずと高給取りのお姉さまに向かいます。

そして、早く新しい環境で幸せを掴んでください^^
いまは「辛い・つらい」という漢字。
でも 「ー」ひとつ加えれば「幸・しあわせ」に変わりますから^^

ね^^
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夫の収入がかなり減り毎月17万の住宅ローンが払えなくなり、後4年ですがどうしたらいいかわかりません、どうかいいほうほうがあれば教えてください。私も夫も今は年金とパートで何とか生活してます。

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1 ローンの支払い額の減額をしてもらえるかどうか、聞く。
  可能なら、資金の借り換えで、返済額を減額できるはずです。
  ただし、返済期間は今以上に伸びますから、これも資金は大丈夫か勘案しないとなりません。

2 年金支給されてるお歳ですから、お子はおられるのでしょうか。
  おられない場合は失礼しました。
  いらっしゃったら、相談なさると良いと存じます。
  子たる者は、やはり親が住宅ローン返済で苦しい生活をするのは見ておれないものです。

3 家を売る。
  究極の選択のようですが、ローンが払えなくなって家を手放す方は結構おられます。

4 税金のカテゴリーでのご質問ですから、税の事を。
 売買代金には譲渡所得がかかりますが、住居を売った際の3,000万円特別控除があります。確定申告書の提出が特例を受ける要件です。
 本特例以外に、売ったのはいいが、ローンが残ってしまってる場合の措置もあります。
 売買日の前日のローン残高から譲渡金額を引いた額は「損益通算」として、その年の所得から控除されます。
 一言でいえば減税措置がされるわけです。
 売買した年では引ききれない「ローン残高」は翌年その翌年へと繰越されます。損失の繰り越しがされるわけです。

5 せっかくこれまでローンを頑張って支払ってきた「我が家」を売るのは、断腸の思いでしょうが、実は、けっこう多くの方がされてる選択です。
 ローンを支払い、固定資産税を負担して、生活にあえぐよりも、賃貸住宅で収入額にあった生活をすることは、精神的な安心を生みます。
 口が悪い人からは「もともとローン返済額が大きすぎたのだ」とか「とうとう家を売るはめになった」など言われる可能性もありますが、破産して人様に迷惑をかけるわけではないので、老後の生き方の選択として「他人様になにか言われることではない」と考えるべきことだと思います。

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1 ローンの支払い額の減額をしてもらえるかどうか、聞く。
  可能なら、資金の借り換えで、返済額を減額できるはずです。
  ただし、返済期間は今以上に伸びますから、これも資金は大丈夫か勘案しないとなりません。

2 年金支給されてるお歳ですから、お子はおられるのでしょうか。
  おられない場合は失礼しました。
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Aベストアンサー

人工知能が活躍できないジャンルではないかと思います。


AIが期待されるのは、

「100%的中に近いテーブル索引表(辞書)が存在するはずだが、

 この辞書を作成するのが困難(面倒くさい、把握し辛い)」

というジャンルです。


更に、学習可能と言う条件には幾つか厳しい制約があります。


学習関連の学問はかなり古くからあり、

数学的に「やってみる価値はある。やっても無駄。」を判断するための方法論が

最初に定義され、一つのジャンルになっています。



基礎理論では、相関と無相関と言う概念が重要になります。

これはどんな学習理論であっても、通用する話です。



例えばホワイトノイズについて、

「ある時間における瞬間音量」

は予測できません。

ホワイトノイズは前の値と次の値に関連性が無く、見境無く適当に値を出す性質があります。

こういうのは学習できませんよね。

経験が意味を成しません。


しかし、

一見してランダムに見えるものでも、予想ができるものがあるんです。

学習はそうしたモノに対して出来るのであり、本当に自己相関や相互相関がないものには、

通用がしないんですね。


株価の変動がこれに該当していたら、無駄と成ります。



また、学習が可能とするためには、

「一定の時間性質が変わらないもの」

と言う条件があります。

例えば、ある時間帯はある特徴があっても、

しばらくすると別の特徴に劇的に変化するものがあります。

こういうものを学習させますと、それまでの学習結果が悪影響を与えます。

「あれ、おかしいな。あれ、おかしいな。」

と機械の方が意固地に頑張ってしまいます。

0から学習させたほうが早く答えに追従すると言う結果になるんですね。

株価の変動にこうした性質(ある時期から性質が激変する)があった場合、

的中率が高いソフトほど、あるとき突然、狂った予想をし続ける事になります。

つまり破滅が運命付けられていると成りますね。



そのため、

学習が可能な対象は「緩やかに性質が変化するもの」とされています。

この緩やかと言うのは、必要な学習回数に対して評価されます。

10回経験すればパラメータが収束する場合、100回くらいで僅かに変わる対象は、

緩やかと言えます。

(ただし、大体において満足いくほどの学習をさせるならば、

 10回では不足であり、1000回くらいのチャンスは与えないと無理でしょう。)

冒頭述べました、100%に近い的中辞書が存在するものならば、

緩やかどころじゃありませんから、必ず適用できます。

例えば、「この写真は何?」「猫です。」

こういうものですね。

しかし誰かが悪戯して、犬と言い続ければ、これを学習してしまい、

このAIは意固地に犬と言い続けます。

この場合は、学習済みのパラメータを消去して、最初からやり直します。




総じて言えるのは、

AIのほうが人間より融通がききません。



さて、株価に対しての質問ですから、

実際に作ったら、どうなるか? 少し想像してみましょう。


例えば、ある時の株価が右斜めに上昇しているとしましょう。

すると、次の株価は上がるとAIは答えを出すでしょう。

次に実際は下がったとします、

ですが、「んーでも、しばらくは上がる」と言い続けるでしょう。

途中から、反省したように「下がり続ける」と言い始めます。

あるとき、突然閃いたと言わんばかりに、

「わかったこれはサイン曲線だよ。なので次はあがる。

 そしてしばらくしたら次は下がるよ。」

といい始めます。

この場合は、

このとき多分、たまたま、サイン曲線に似た性質があっただけです。




問題なのは、本当のAIは今の様に言葉にしてくれません。

「おいおい。いったいどんなパラメータがセットされたんだ。

 ちょっと不安になってきた。

 このまま上達していくのか心配になってきたよ。

 学習進んでるの?

 答えてよAIだろ?

 よし、BOTのAIをつなげてみよう。

 『それは猫です。確率85%』

 ああ、心が折れそう。」


さてどう思いますか?

私は、

「凄い。固定的なプログラムでは、出来ないことをしている!

 だけど、君に任せるくらいなら、自分でやったほうが良さそうだ。」

と思います。

自分でやったほうが上手く行くということではありません。

どうせ失敗するならば自分でやったほうが納得がいくという事です。

「それって、単にグラフの線を延ばしただけじゃないの?」

とか疑いながら投資をするのは精神衛生上良くないんではないでしょうか。



AIが活躍できる部分は、

人間が「師に習い、コツをつかめる」そういうジャンルでしょう。

勿論、現在・過去でジャンルと確立しておらずとも、

未来で確立するものも対象です。



AIは「暗黙知を積み重ねたベテラン」と言う概念を機械化したり、

(標準化したりアルゴリズムに置き換える作業をショートカットして機械化する)

数が多すぎて人が把握できなかったため、誰もがやろうとしなかった新しい分野に

対して期待されています。


複雑な手順や場合わけがある作業は、上手に学習が進みません。

この部分を人間が先に把握して、

前処理として別のプログラムで加工する必要が出てきます。

実際はこの部分を作った人のほうが凄いわけです。


ですので、

データテーブルを索引して(辞書を引くような感じ)答えを出すようなものに向いています。

この辞書を作るのが面倒なとき、AIが活躍すると言うわけです。

最後、値が収束すると、変化のしない固定的な辞書ができあがります。

しかし、それが答えであるならば、この辞書を売るほうが良いと分かります。



アカシックレコードと言う言葉を聞いたことがありますか?

学習を積み重ね未来を予想する力と、アカシックレコードどちらが便利でしょうか?

面白いことに、こうした議論は学会などでされています。

最終的には、学習方式はアカシックレコードには勝てない(あたりまえですが)と

証明されています。


例えば、電機メーカーがAIを使った室温制御を装置を作ろうとしたとします。

最初は学習がされていませんので、使い物になりません。

そこで、色んなケースで学習をさせていきます。

「そろそろ出荷したいなあ・・・。

 まあ、もう少しやるか。

 『だめ。暑い。それだと寒すぎ。』

 俺がやったほうがいいわ。」

こんな感じでしょう。

そして、最後、

「xx君、AIの学習は進んだかね。そろそろ出荷したいんだが。」

「はい、大体、良い感じです。」

「じゃあ、その優秀なAIを装置化して製造に回して欲しい。」

「いや、もう学習部分はいりません。このパラメータをロム化して、

 うちの製品に組み込めばいいですよ。」

「いやいや、xx君。それではAIじゃないじゃないか?」

「ですよねえ。学習の段階で新しい入力パラメータが必要なことが

 分ったんです。なんと言うかそっちのセンサー部分が大事でしたね。」

となります。



パラメータが収束してしまいますと、学習部分は必要ありません。

AIがすごいのは、学習回路と索引回路が同一であるところです。

それがある種のアーキテクチャ・マニアにとっては美しく感じられたという

事であって、経済効果があるという事にはなりません。


昔、敵のモンスターを討伐すると、敵を仲間に出来ると言うゲームがありました。

そのためには、レベルを独自に上げて、圧倒しないといけないんですね。

そして、実際、仲間になっても次のステージでは役に立ちません。

「俺が弱かったとき、あんなに強かったのに・・・どういうこと?」

と思った事があります。

(ああ、いま書いてて馬鹿みたいだと思いましたが)

これと同じでして、

AIを強化するためには、如何にしてAIを利口にするか考えないといけません。

そうしませんと、効率が上がらないんですね。

その過程で、対象となる分野の専門知識が必要になります。

言語を解するAIを作るためには、どうしても言語のプロにならないといけない。

「よしよしその調子。ああ、ダメだな。次はあの理論を入れてソースを加工し、

 俺が予想するこのパラメータに如何に早く近づくか試してみるか。

 あれぇ?」

となります。

ですので、

人に習ったり、頼んだりするのが恥ずかしいと感じる人にとって、

ある種のコミュニケーションとして期待されているのかもしれません。

「ほら、どうせ俺に頼めないんだろ。まあ、AIに学習させて置いたから。

 勘違いするなよ。お前のためじゃないからな。俺はただ・・・」

「うわあ、AIってスゲー。へへん。AIがあれば、人間なんか要らないぜ。」

と言う感じですかね。



一つ示唆があるとしたら、

SFとしては、ロマンがある・・・しかし、現実としては、

「AIを売ろうとする技術者を警戒しろ!

 アカシックレコード(学習済み結果)を与えようとする技術者を信用しろ!」

でしょうね。

AIの学習キットを与える人は前者でしょう。

自動将棋のサービスを提供する人は後者でしょう。



ご質問の答えになるかわかりませんが、

私としては美しい技術だと思いますが、

実際のところは、「そんなに良い物じゃない」と、大筋で汲み取ってください。


以上、ご参考になれば。

人工知能が活躍できないジャンルではないかと思います。


AIが期待されるのは、

「100%的中に近いテーブル索引表(辞書)が存在するはずだが、

 この辞書を作成するのが困難(面倒くさい、把握し辛い)」

というジャンルです。


更に、学習可能と言う条件には幾つか厳しい制約があります。


学習関連の学問はかなり古くからあり、

数学的に「やってみる価値はある。やっても無駄。」を判断するための方法論が

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Q固定資産税というのは何故払わなければならないのでしょうか?

不動産を所有しているだけで何故その税金を取られるのか最近不思議に思えてきました。

所有している不動産が利益を産んでいるのなら「所得税」を払えばよいですが、利益を産まない不動産まで税金を取られるというのが不思議なんですが。

Aベストアンサー

同じ疑問を感じております。
まったく不思議な税です。
不動産所有してるというだけで税負担が発生する理由が突き詰めると不明なのです。

1 国の財政基盤を作るため?
 固定資産税は地方税で、課税は市町村がします。「お国が、、」というお話をされる方は、国税と地方税の違いを無視しての話になってる。

2 有効利用を進めるため?
 有効利用もへったくれもない不動産にも課税されます。有効利用できる能力がないなら売れという話につながります。この理屈も納税者を納得させられない理屈と言えます。
 「有効利用していない人には、さらなる重加算税が」という意見は、混乱されてるように感じます。重加算税は修正申告あるいは更正・決定によって発生した国税本税に賦課される加算税ですから、地方税で加算されることはありえません。
 仮にそれをいうならば「固定資産税率が高くなる」「軽減措置が受けられない」でしょう。
 法人所有の土地売却益に重加課税がされますが、これは「土地ころがし」で利益を得ようとする法人への牽制税制ですから、この場合の重加は重加算税とは違ったものです。

3 固定資産税を支払いできない人
 稼得能力だけでは固定資産税の支払不能な方は多いです。
 生活保護を受けている方が、相続で不動産所有者になってしまった。
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 ほとんどの自治体では条例に免除規定があるようですが、不備も多いですし、納税者サイドに立ったものになってません。
 その一つは、申請主義であること。
 課税される前に「私は支払いができません」と申請すべしという自治体もあります。
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固定資産税が滞納になる。督促される。納税不能と伝える。
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はなはだしくヒドイのは、申請書そのものを受領しない。窓口だか担当者だかが「受領できませんが、いちおう預かります」という、訳のわからないことを口にするレベル。
お国である税務署窓口は「中身はどうであれ、書類の受領はする」のですが、悲しいかな「地方自治体」では、書類の受領と内容の審理とは別ものである事を理解してない職員がゴロゴロしてます。

地方自治体そのものが、課税行為に対して、また徴収行為に対してプロを育ててないのです。
4月の人事異動で来たばかりなので、よくわからないという者。
前担当者、現在の同僚に「今までのやり方」を教わり、それを次の人間に引き継いでいくだけ。

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固定資産税の賦課決定そのものが「おい、変じゃないか」という内部的な声が出る素質が薄いんです。
「地方税法で決まってるから」公務員として法令違反はできないので、課税して取り立てしていくだけです。

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 固定資産を所有してる者が、事業所得、不動産所得、給与所得から「頑張って払っております」状態なので、搾り取れるんだからいいじゃないか、地方自治は憲法で認められてるので、国が課税した上に地方自治体が課税してもいいじゃないかと課税客体を増やす。
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お国が「やい。そいつはもうすっからかんだから、よせ」と一言いうと「はい、やめます」って言うくせに。

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固定資産税にはその制度はない。
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担税力に課税するという理屈も、土地が「お金を生む」場合だけ有効な理屈であろう。
地代を取れる土地、駐車場として貸せる土地など。

土地はそもそも誰のものでもなく、お国のものだから、それを借りてるのだという理屈も「だったら、固定資産税は国税にしたらよかろう」と反論したくなる。


印紙税法は廃止すべしという意見に「実は、財源としては魅力がある」というのが政府。
固定資産税についても、納税に疲弊してる者がいても「廃止すべき税ではない」と自治体が持っている。
うそ。
自治体は、各自治体が「地方税法のうち固定資産税は、もう廃止した方が良い」という意見を仮に政府に出しても「それは自治省の問題」と言われることだけは知ってるので、言い出さない(のだろうと思う)。

固定資産税は課税根拠の薄い税だと思います。
やくざが取り立てにくれば警察に訴えることができるが、公務員が取り立てに来るのだから始末に負えない。

「おい、こんな税金っておかしいぜ」と地方自治体の課税担当職員が声を集めて陳情しないとあかん。
しかし彼らにそのレベルの能力がない。お国よりも地方自治体の職員のレベルが低いと言われてもやむを得ないなと思うのです。

終わり。

同じ疑問を感じております。
まったく不思議な税です。
不動産所有してるというだけで税負担が発生する理由が突き詰めると不明なのです。

1 国の財政基盤を作るため?
 固定資産税は地方税で、課税は市町村がします。「お国が、、」というお話をされる方は、国税と地方税の違いを無視しての話になってる。

2 有効利用を進めるため?
 有効利用もへったくれもない不動産にも課税されます。有効利用できる能力がないなら売れという話につながります。この理屈も納税者を納得させられない理屈と言えます。
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Q安定して金利だけで30万位儲かるものってありますか?またそのための必要な資金はいくらくらい?300万

安定して金利だけで30万位儲かるものってありますか?またそのための必要な資金はいくらくらい?300万くらいなら用意できますが、、、安定してるなら500万くらいまで用意するの検討します

Aベストアンサー

かなりリスクを取らないと、それは無理。REITなので、金利じゃなくて分配金ですが、現状、高い利回りなのは以下。
利回りが高いのは信用度的に厳しいなど理由はあります。7%だと税引き前で300万投資だと20万強というあたりです。

REIT分配金利回りベスト30
順位 コード 銘柄     決算期   利回り  3/15終値
 1  <3470> マリモリート  17/06    7.10   90400
 2  <3298> インベスコO  17/04    7.05   99900
 3  <3459> サムティR   17/07    6.29   83500
 4  <3451> トーセイR   17/04    6.28   107000
 5  <3468> スターアジア  17/01    6.07   100400
 6  <3290> SIAリート  17/02    5.94   187300
 7  <3296> 日本リート   17/06    5.62   284900
 8  <3472> 大江戸温泉R  17/05    5.61   89600
 9  <8979> スターツプロ  17/04    5.57   150700
 10  <3455> ヘルスケアM  17/07    5.44   98000
 11  <8975> いちごオフィ  17/04    5.28   72400
 12  <8963> INV     17/06    5.23   47450
 13  <3463> いちごホテル  17/07    5.18   117400
 14  <3460> Jシニア    17/02    5.05   138600
 15  <3466> ラサールロジ  17/02    4.85   104900
 16  <3227> ミッドシティ  17/06    4.77   331500
 17  <3308> 日ヘルスケア  17/04    4.73   173200
 18  <3453> ケネディ商業  17/03    4.70   257200
 19  <8966> 平和不リート  17/05    4.68   84700
 20  <8986> 日賃貸     17/03    4.63   81200
 21  <3292> イオンリート  17/07    4.53   126900
 22  <8985> ホテルリート  17/12    4.52   78300
 23  <3278> ケネディレジ  17/07    4.23   306000
 24  <8961> 森トラストR  17/03    4.06   177300
 25  <3287> 星野Rリート  17/04    4.03   575000
 26  <8964> フロンティア  17/06    3.96   495000
 27  <8956> プレミア    17/04    3.92   125000
 28  <3476> Rみらい    17/04    3.89   167500
 29  <3249> 産業ファンド  17/07    3.87   511000
 30  <3281> GLP     17/02    3.84   129000

かなりリスクを取らないと、それは無理。REITなので、金利じゃなくて分配金ですが、現状、高い利回りなのは以下。
利回りが高いのは信用度的に厳しいなど理由はあります。7%だと税引き前で300万投資だと20万強というあたりです。

REIT分配金利回りベスト30
順位 コード 銘柄     決算期   利回り  3/15終値
 1  <3470> マリモリート  17/06    7.10   90400
 2  <3298> インベスコO  17/04    7.05   99900
 3  <3459> サムティR   17/07    6.29   83500
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