先日、webサイトで地方の中古ワンルームマンションが110万円ほどで売っていました。管理費と修繕積立金は併せて月1万円ほどです。立地もそこまで悪くなく、同じような環境の賃貸マンションの家賃を調べたところ、月3万5000円ほどでした。
マンション投資についてほとんど知識が無いので、甘いことを言ってしまうかもしれませんが、上手く行けば5年以内に元の購入資金を回収できるのではないかと思ってしまいます。
経験者の方、このような考えはどうなのかアドバイス頂けますと幸いです。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

実際に、内見していない物件を購入するのは危険です。


たとえば、「タイ賃貸物件を格安で販売 賃集で5年で元が取れます」と言う広告がありましたが、
詐欺だったと言うことあります。
値段が110万円という宇事は、築年数は、40年を超えている可能性があります。
数年したら、大規模改装か、立て替えを判断しなければならない可能性があります。
その時に、修繕積立金では足りず、負担金の倍額が請求される可能性もあります。

また、定期借地権のマンションだった場合は、50年で更地にして返還しなければならない場合があります。
内容を、ちゃんと確認して、現物を見て、広告主に聞いて下さい。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

コメント頂きありがとうございます。大規模改装のときは修繕積立金で賄われないのですね・・・定期借地権のことも頭にありませんでした。非常に為になりました。

お礼日時:2017/04/14 15:25

・築年数


・次回の大規模修繕工事はいつか
・現在の管理組合の修繕積立金がいくらあるのか
・現在の管理組合の未収金はどの程度か
・万一売却する場合すぐに売れるのか

分譲マンションなら定期的に大規模修繕工事があります。
管理組合の積立金だけで賄えないと、一時金の負担が発生しますよ。

周囲に競合する物件がなければ3万5000円で貸せるんでしょうけど、古くなると空室率は高くなりますからね。

大家としての室内の修繕も必要になるでしょうし。

現状把握ができない限り手を出すのは危険ですね。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

コメントありがとうございます。おっしゃる通り、すぐに売れるのかは重要ですよね。売れるとは限らないので・・・。未収金の件も大変勉強になりました。まずは、現地に行って物件を見ることが大事そうですね。

お礼日時:2017/04/14 15:29

その地方の賃貸マンション、アパートなどの空部屋率は?


人口はどの程度でしょう?
大きな工場や会社はありますか?
今後の人口の増減の見込みは?

で。
その物件の築年数は?
建物の外壁やエントランス、廊下などは塗り替えなどをしていて綺麗?
エレベーターのドアや内部も綺麗?
敷地内または周辺にすぐ借りられる駐車場はある?

で。
110万÷(3.5万ー1万)≒44ヶ月
空室期間があれば悪化します。
入居時に仲介料は?
その物件とお住いがかなり距離が有り、またご自身の仕事の関係で風呂釜の故障やらなにやらあってもすぐに対処できない場合は管理会社に一任せねばならないでしょう。そうであればずっと満室でも元をとるのにもっと時間が掛かります。

さてどう考えますか?
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご返信ありがとうございます。仲介料は考えていたのですが、故障時の管理など頭に入っていませんでした。
大変参考になりました。

お礼日時:2017/04/14 15:23

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Qワンルームマンション経営について

小生、貯金ありません。
表題の件、
(1)老後の私的年金(家賃収入)としてや

(2)所得税・住民税対策として住宅ローン組めば
 ローンの金利(建物部分)や減価償却費などを
 経費として計上する事が出来て節税になるとか

(3)資産運用として物件を元本、賃料収入を利息
 と考えれば預貯金と同じように考える事が出来る

(4)相続税対策として建物部分は購入価格の50%
  土地部分は公示価格の約80%で評価されます

(5)団体信用生命保険がついてくる
 などと良いことずくめなのですが
 建物のメンテナンスはとある会社が面倒を見るとしていますが・・・
 デメリットのケースをご存じの方おられましたら
 教えて下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.おいくつか知りませんが、
物件価値は下がりますよ。
しかも区分所有ですよね。

修繕積立金は予想ではじき出したものを耐用年数(月数に換算しますが)で割って出したもので、状況によっては追加金などが発生する場合がありますが、これを借主に別途請求することはできません。


2.損益通算の効果は毎月持ち出し(赤字)がないと効果がありません。
家賃収入でローンで支払えるなら節税効果はないと思ってください。
収益が上がれば上がるほど節税効果なんてありませんから(収入が増えるのでその分税金が増える)。

それと住宅ローン減税は自分の住居となる家のローンにだけ適用されるので、賃貸用物件として購入したならこの減税制度は利用できません。


3.できませんよ。
預金元本は保証されていますが(上限ありますけどね)不動産は元本価値の保全が一切ありません、
土地ならよほどのことがない限り急落はないですが(場合によっては上がることはある)、区分所有物件の場合
買った金額で売れることはまずありません。

また、空き室状態が続けばその時は無収入になり、出ていくだけのことになります。
節税分より支出のほうがはるかに大きいです。


4.おいくつかは知りませんが、
その評価方法は現行の事でしかありません、将来どのように変わるのかはわかりません。
将来、相続税の課税がどうなるかわかりません(現状、基本控除額を下げる方向に進んでいる)、
まだまだお若いならこのうたい文句は意味がないかと。

5.ついてくるのではなく、これは金融期間側の担保にするために漬けるのが条件となっていることが多いものです。
ローン名義人が死亡または高度障害になり支払いが困難になった場合、金融機関が残額の回収を図るために組まされるもので、住宅ローンの金利にこの団信保険料が含まれます。

ちなみに行動障害認定は結構厳しいという話を聞きます。

また特約がなければ、疾病保障などは一切ありません。

少なくとも一棟の土地付ならまだしも、
全額ローンで区分所有物件を購入して、老後の家賃収入を考えるのはお勧めしません。

1.おいくつか知りませんが、
物件価値は下がりますよ。
しかも区分所有ですよね。

修繕積立金は予想ではじき出したものを耐用年数(月数に換算しますが)で割って出したもので、状況によっては追加金などが発生する場合がありますが、これを借主に別途請求することはできません。


2.損益通算の効果は毎月持ち出し(赤字)がないと効果がありません。
家賃収入でローンで支払えるなら節税効果はないと思ってください。
収益が上がれば上がるほど節税効果なんてありませんから(収入が増えるのでその分税金が...続きを読む

Q駅近くのワンルームマンションの購入を検討しています。現在は賃借人が住ん

駅近くのワンルームマンションの購入を検討しています。現在は賃借人が住んでいますが、退去後は(退去時未定)娘が住む予定です。金融機関からの借り入れで購入した場合のメリット・デメリットをお教えください。知人は銀行借り入れすれば償却控除で税金が安くなると言いますが、よく理解できません。住宅ローン控除できるのかどうかについても平易に教えてください。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン控除については、ワンルームだと面積要件を満たさないだろうし、自分が住むのでなければ無理です。
償却については収益物件としてその不動産から所得がある場合の話で、娘さんに住ませるのなら関係ないと思います。

それ以外の点からもあまりお勧めできません。
あなたは娘さんが住むという事で「家賃の支払いとローンの支払いが同じくらいなら買ったほうがいいかな」という程度だと思いますが、娘さんが住まなくなって売ろうと考えた場合は収益物件として売る事になりますから「ローンの支払いと家賃収入より家賃収入のほうが多くなるかな買おう」という基準になりますから、売値はかなり厳しくなります。
また不動産は買って売るだけでも、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税、管理費、修繕積立金など様々な費用がかかります。それらの費用を全て考えると、買わずに家賃だけ払ってたほうが良かった。というような事にもなりかねません。

Q老後の生活のため賃貸用ワンルームマンションを購入しました。私は現在サラ

老後の生活のため賃貸用ワンルームマンションを購入しました。私は現在サラリーマンで来年3月に65歳になり退職して年金生活に入る予定です。現在の給与は約500万円。自宅の住宅ローン減税により所得税全額および住民税の一部を還付しています。これは2012年で終了いたします。私の家族は家内と2名。将来の年金額は20万円/月、別途5万円/月の収入です。
マンション購入資金として(1)手持ち現金で購入(2)銀行からの借入金(500万円程度)で購入する。の二通りを検討しています。(2)の場合は減価償却により節税をするが目的ですが、具体的にいくら節税できるものでしょうか?
銀行借入による借入手数料や抵当権設定費用等の発生と、減価償却による節税額と比較してみると、これはカンですがメリットは無いのではないかと迷っています。できましたら具体的に数字を入れてお教え下さい。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>銀行借入による借入手数料や抵当権設定費用等の発生と、減価償却による節税額と比較してみると・・

銀行借入の有無と減価償却費の経費計上とは無関係です。
銀行借入が無くても事業用資産であれば建物部分の減価償却は認められます。

銀行借入については、年度毎に支払った利息分(赤字収支の場合には建物分
の利息のみ)が経費扱いになります。

銀行から借り入れるのは、経費を増やして所得を圧縮して節税するという効果
がある一方、利息分は確実にキャッシュアウトします。
他の所得が少ない場合には節税効果も少ないですから、資金繰りに余裕がある
のなら借入はしないほうがいいと思います。

具体的な数字は、他所得や不動産築年数によっても変わってきます。
税金がいくらかかるかは、確定申告コーナー↓でシミュレーションしてみたら
いいと思います。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm

Qワンルームマンション投資

建材メーカーに勤めている30代前半の既婚男性です。(妻、子供2人)
某マンション投資会社から、下記内容の投資話を持ち上げられております。

参考物件
○福岡市中央区薬院 12階建ての4階部分の1室 ※今年竣工の物件
 (地下鉄薬院大通駅まで徒歩4分程、天神エリアまで徒歩約15分)

○1,460万のフルローン・・・金利2.568%の変動(長プラ)、返済期間35年

収支例
○設定家賃 55,100円
○住宅ローン 52,728円
○賃貸管理料 630円
○管理費・積立金 6,500円
※毎月の負担(手出し) -4,758円・・・最初から赤字の計算です


福岡の薬院という物件には魅力を感じますが、下記の点を個人的に考慮した場合
この物件を所有することのメリットがあるのかないのかの判断が難しく、ワンルーム
マンションオーナーの方、マンション投資会社にお勤めの経験がある方など、多くの
意見を頂ければ幸いです。宜しくお願い致します。


(1)投資会社は、ローン期間中に亡くなっても借入残債は保険から全額返済される為、
 妻に資産が残ると言いますが、ローン残債が多い時に亡くなればメリットとして考え
 られますが、支払いが終わる頃では建物の老朽化で資産価値が下落し、意味を
 持たないのではないかと思うのですが・・・

(2)投資物件だが、この案件の1棟は某学校関係の寮として契約しており、家賃設定が
 購入側で決められないとの事。
 デベロッパーと学校関係の間の仲介業者が存在しているとの事で、その企業が
 家賃を設定しているとの事で、最初の契約時点で手出しが必要な物件なのに
 年月を重ね建物が古くなれば家賃も安くしないと入居も難しいだろうし、家賃を
 下げて入居を確保しても更に手出し負担が増えるだけの物件ではと思うのですが・・・

(3)投資会社は、節税効果がある旨を強調してくるのですが、年収約520万程で
 どの程度の節税効果(年間)があるのか?年収520万程では、たいして節税効果は
 見込めないと思うのですが・・・
 ※固定資産税は約6万程と思われます。(専有面積:約24m2強)

 

建材メーカーに勤めている30代前半の既婚男性です。(妻、子供2人)
某マンション投資会社から、下記内容の投資話を持ち上げられております。

参考物件
○福岡市中央区薬院 12階建ての4階部分の1室 ※今年竣工の物件
 (地下鉄薬院大通駅まで徒歩4分程、天神エリアまで徒歩約15分)

○1,460万のフルローン・・・金利2.568%の変動(長プラ)、返済期間35年

収支例
○設定家賃 55,100円
○住宅ローン 52,728円
○賃貸管理料 630円
○管理費・積立金 6,500円
※毎月の負担(手出し) -4,758円・・・最...続きを読む

Aベストアンサー

 マンション問題に関しては私が他の質問者に回答しているものをぜひ一度ご覧ください。現在マンションに住まわれている方や、マンション購入を検討するなら必ず貴方の知識になることです。

 この質問に関してお答えできるのは、文面からわかりえる事のみで、私の視座でお答えできる部分だけに特化します。

 まず最初に、デベロッパーが竣工当時に修繕積立金を安価に設定し、購入者の購入意欲を誘うやり方は「誘い水」として非常に初歩的な方法です。
 このやり方で、マンション管理にに知識のない購入者に対し、ランニングコストが安い物件と思わせる作戦を行っています。
 もしこの物件を購入した場合に、将来的に必ず発生する不安事項が、他の質問者の回答に記していますのでご覧ください。
 管理費・修繕費が6500円というのは、非常に懐疑的に感じずにはいられません。

 二点目は
「投資物件だが、この案件の1棟は某学校関係の寮として契約しており、家賃設定が
 購入側で決められないとの事。
 デベロッパーと学校関係の間の仲介業者が存在しているとの事で、その企業が
 家賃を設定しているとの事で、最初の契約時点で手出しが必要な物件なのに・・・」
 もう少し詳細を伺いたいところですが、文面から推測するに、区分所有権の大半がこの寮の所有者にある物件とお見受けします。
 この物件は2棟で1物件となっているマンションで、その学校側が1棟分を所有していて、全世帯数の可半数の所有をしているのではないでしょうか?
 ここが非常に大切で、その学校側がマンション全体の可半数以上の所有権を持っているなら、それと同時に決議権も持っていることになります。そのような物件ならば絶対に購入しないことをお勧めします。
 その為に家賃設定が、購入者であり区分所有者であり、議決権をお持ちの貴方が、価格設定を出来ない理由のではと考えます。
 もしそうであるなら、今後もどのような問題が発生しても、ご自分の持ち物であるのに、ご自分の意見が受け入れられない状態が常に発生します。
 そうなると、不要で高利な工事であったとしてもデベロッパーが言ってくる言い値に学校側が承認するだけで、その工事などを行う羽目になります。
 これに関しても「他の質問者の回答」に関連することが記しています。

 もう一つ、不安点として感じるところですが、学校の寮として使用されるなら、それ以外の普通に住居として購入した人たちとあらゆる面で利益相反になりがちな点です。
 学校側の学生に対する指導面がしっかりしていればいいのですが、なかなか出来かねるのではと感じます。
 例えばですが、若い人に多い、ゴミ問題や騒音問題に対して生徒側にモラルが無く、さらに学校側がこの対策に力を入れないとしたらどうでしょう。
 それ以外の住民が、何かしらの対策の為に費用を投じようとしても、学校側が議決権の大半を持っていたら、どのような有効な案であっても、学校側が費用を出したくないといえば絶対に通りません。
 
 投資目的なら、それを取り巻く受益者と同等の知識を兼ね備えておかないと、食い物にされ破産する危険性が非常に高いです。
 無知な人間を探して「こいつなら・・」と手ぐすねを引いていると思うくらい、慎重さと危機意識が不可欠です。
 
 他の方のご意見も参考にあらためて再考したほうがいいと思います。
 私、個人としては購入しない物件ですね。
 

 マンション問題に関しては私が他の質問者に回答しているものをぜひ一度ご覧ください。現在マンションに住まわれている方や、マンション購入を検討するなら必ず貴方の知識になることです。

 この質問に関してお答えできるのは、文面からわかりえる事のみで、私の視座でお答えできる部分だけに特化します。

 まず最初に、デベロッパーが竣工当時に修繕積立金を安価に設定し、購入者の購入意欲を誘うやり方は「誘い水」として非常に初歩的な方法です。
 このやり方で、マンション管理にに知識のない購入者に対...続きを読む

Q中古ワンルームマンション

新築ワンルームマンションの新聞広告をよく見ますが、今日の日経新聞に中古ワンルームマンションの広告が出ています。利回りが良いとのことで、かねてから気にはなっているのです。
新築ワンルームマンションは占有面積の割りに価格も高く、家賃収入と資産価格下落が相殺してしまうと思っています。中古ならばと思うのですが、入居率も高くて良い物件なら何故に手放すのかと思っても見ます。
このような物件を不動産投資の立場で、どのように評価されていますか。

Aベストアンサー

築10年過ぎた物件で、地下鉄、JRなどの駅から徒歩10分内外、駅までの通勤路には飲食店、商店街あり、という物件が投資用物件に向いていると思います。
この物件を購入できた人間が勝ちです。
10年間賃料を貰った後、築20年前後でExitすれば不動産価格下落を大きく上回る収益が期待できるからです。

このような条件の良い物件を手放す人は、本人が他の投資(=株式先物、Forexなど)で穴をあけ、穴埋めに換金するケース、それと所有者が亡くなって、複数の遺産相続人が分割する為に換金するなどのケースがあります。

したがって、このようなケースで一般の人が購入できるチャンスは少ないです。
私が不動産屋をやっておれば、自己所有で買ってしまうでしょうから、売り市場には登場しないことになります。

このようなリスクが少なく、収益性が期待できる物件が無い場合は、リスクを取りながら収益も取に行く戦略があります。
築20年以上の駅近物件を購入し、築40年、築50年まで永年保有する戦略です。
初期投資は14-15年で回収しますので、その後は簿価ゼロで現金収入が取れます。
問題は、最後のExit Planが不透明なことです。
最悪、賃貸人退去経費、物件取り壊し経費などの方が土地持ち分売却費よりも高いことになって、Exit時点で持ち出しをするリスクです。
しかもそのリスクは20年後、30年後に現実化するので、自分が耄碌して、カネをだまし取られる年齢になった頃ってことです(笑)。

自分が耄碌しないうちに資産管理を受け継ぐ次世代の息子、娘をお持ちのお方限定の戦略ということになりますかね。

築10年過ぎた物件で、地下鉄、JRなどの駅から徒歩10分内外、駅までの通勤路には飲食店、商店街あり、という物件が投資用物件に向いていると思います。
この物件を購入できた人間が勝ちです。
10年間賃料を貰った後、築20年前後でExitすれば不動産価格下落を大きく上回る収益が期待できるからです。

このような条件の良い物件を手放す人は、本人が他の投資(=株式先物、Forexなど)で穴をあけ、穴埋めに換金するケース、それと所有者が亡くなって、複数の遺産相続人が分割する為に換金するなどのケースがあります...続きを読む


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報