30年前に建てた叔父の家の隣に新築で建て、廊下で繋ぎたいと考えています。これで分筆せずに建築すること

30年前に建てた叔父の家の隣に新築で建て、廊下で繋ぎたいと考えています。これで分筆せずに建築することができますでしょうか？
また、必ず古い家は最新の建築基準に合わせる改築が必要ですか？


または別の案として、叔父の同じ土地を賃貸借契約で借りて、既存の家とは離して建築するという案は可能でしょうか？こちらも分筆が面倒なためです。

新築の家は30坪程度のキッチン、バス、トイレなどありの予定です。

No.2 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2017/10/01 06:21

＞30年前に建てた叔父の家の隣に新築で建て、廊下で繋ぎたいと考えています。

＞これで分筆せずに建築することができますでしょうか？

棟続き（一体）で母屋の増築です。
「分筆」とおっしゃる理由がわかりませんが、、、
建築確認申請だけに限れば土地の分合筆は関係無いです。
地番は場所を示すもので、土地の形態や権利（所有か賃借か）に無関係。
例：
登記（＝確定）面積で500㎡の〇〇町△△番地の土地があるとしましょうか。
（↑ここが叔父さんの家ネ）
全部を建物の敷地に使う必要はありません。
平面で絵を書き、都合のいい場所で線を引いたのが「敷地」。
邪魔な場所は除いていいです。
お隣が借地で使っていい、と言ってくれればそこも含められます。
あなたが叔父さんの庭に増築をする予定として、そのために「土地の筆」をいじる必要はありません。

分筆が意味するのは課税や権利関係での話でしょ。
でも今分筆する必要は無いんじゃないかな？
ローンで制限を受けますか？
生前では分筆をして名義を変えると贈与になるので負担が大きいです。

＞また、必ず古い家は最新の建築基準に合わせる改築が必要ですか？

基本はそうお考えください。
建築基準法では増築の場合、既存に現行法を遡及させます。
なので既存が古いと構造面で厳しい場合がある。
ただ、ここらへんは条件がわからないと何とも言えない。
建築確認は「敷地単位」で建築基準法及び審査対象法令に適合しているかを審査（確認）します。
遡及をしないものもありますので、30年前に建てた家の
①確認通知書
②検査済証
を持って、指定確認検査機関じゃなく管轄の特定行政庁（市区町村の役所の建築指導部局、場合によっては都道府県）の窓口でご相談ください。

＞別の案として、叔父の同じ土地を賃貸借契約で借りて、既存の家とは離して建築するという案は可能でしょうか？
＞こちらも分筆が面倒なためです。
＞新築の家は30坪程度のキッチン、バス、トイレなどありの予定です。

この場合は今の家と敷地を分けることになります。
１つの敷地に１つの建物が基本。
建物の用途は「専用住宅」になると思います。
「可分・不可分」という言葉があって、住宅では各住戸が単独で住宅としての機能（性能）を満たすか、をチェック。
台所・風呂・トイレは３点セットという表現で、住宅の機能を有する必須条件。
これがあれば単独での住宅の機能を有します。
棟別にしないのなら「増築」扱いにはできず、敷地を別に設定しての「新築」になります。
ただし先にお話ししたように「敷地」の形は任意。
分筆も必要無い。
それぞれ「〇〇町△△番地『の一部』」としての扱い（申請）。

で、敷地を分ける場合の注意です。
法令にはさまざまな制限があり、敷地にも言えること。
各敷地が建築基準法の「道路」に２ｍ以上で接すること（重複使用は不可）が必須。
他、新しく「隣地境界線」が生じるので一般的な２階建てとして
・建蔽率
・容積率
・斜線制限（北側斜線と道路斜線）
に注意です。
既存にも違反が生じないように（←要注意）。

総括して…
建築に限れば分筆に気を付けることはありません。
棟続きで増築でも、単独で新築でも、質問者さんの建てる条件や今後のライフプランでお考えください。

で、赤の他人が失礼な表現ですが…
叔父さんとの仲はよろしゅうございますか？
何を言いたいかと言うと、、、
実の親などなら将来相続で土地を譲り受けることができるでしょう。
実子なら口ゲンカしても心の底から憎まれることも無い（と信じたい）。
叔父・姪の関係で、ずっと叔父さんの土地に自分の住居を置けますか？
いざこざが生じても移動はできません。
叔父さんが亡くなられたあと、あなた以外の誰かが相続をするわけで、その時は次世代で同じ関係を求められるでしょう。
事情があってあなたの家があるまま抵当を付けたり売却せざるを得なくなったりするかも。
（最悪はブローカーからおヤクザ様へ渡されるケース、彼らはカネに対する嗅覚がずば抜けておりますので）
最後は余談で失礼ですが、、、ご質問とは関係の無いことでお気に障ったらご容赦です。
叔父さんと話し合ったうえで権利を登記などで法的な位置付けとしておくことです。
ご不明な点がございましたら補足でお尋ねくださいませ。

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2017/10/01 08:06

既存の住宅とつなげる場合、

耐震制限があるか問うかは知らないですが、
ついでに耐震検査を受けて、対応したらいいでしょう。
別棟で立てることはできますよ。
建蔽率の制限はかかってきます。

No.1 回答者： big_egg 回答日時： 2017/09/30 23:37

基本的な、「建蔽率」、「容積率」に30坪の余裕があるのでしょうか？

ここを抑えておかないと何も出来ないです。