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土地を購入して新築をたてて三か月ほど経つのですが、家に面した共有道路を修繕したいと言われ見積もりを持ってこられました。私の持分は6分の1で費用もその割合で負担して欲しいとのこと。
以前からその道路については少し陥没していて、新築工事をし始めてから大きくなったと言われ、修繕しないと不便が生じると。
修繕費用の負担は土地の持分割合のみで決めるもんなのでしょうか?
まだ使用して間もないという事は費用負担額には考慮されないのでしょうか?
教えてください。よろしくお願いします。

A 回答 (4件)

>修繕費用の負担は土地の持分割合のみで決めるもんなのでしょうか?


「普通」は、その様に扱われていることが多いようです。
だからと言って、例えば「私はもっと負担したい」と言うような申し出が、「普通とは違うから無理ですよ」と拒否されるとは限らないでしょう。
「法律」や「決まり」があったとしても、このような件は、当事者間での話し合いによる解決が可能ですし、まさにそれが「普通」です。

>まだ使用して間もないという事は費用負担額には考慮されないのでしょうか?
あなたが負担軽減を欲しているのなら、他の共有者に申し入れ、交渉されることで、この質問の正答が得られるだろうと思います。
あなたに交渉力がある場合は、負担無しに抑えることも可能だと思います。
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はい 原則として 共有地の費用は 持ち分に応じて負担します。


そして、修繕(管理に要する行為)は過半数の賛成で決定でき その決定に従わなければなりません。
さらに 新所有者は旧所有者の権利・義務を引き継ぎます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時:2018/04/15 09:31

>修繕費用の負担は土地の持分割合のみで決めるもんなのでしょうか?



通常は、そうです。


理由です。

>まだ使用して間もないという事は費用負担額には考慮されないのでしょうか?

これを考慮してくれ、というなら

例えば・・・
・俺は来年引っ越すから費用負担を減らしてくれ。
・修理する部分は、俺には関係ない道路部分(要は通らない部分)だから、減額してくれ。
・隣の家は来訪者が多く道路をたくさん使っている、隣の家の負担が多くて当たり前だ。

などの色々な主張が出てき始めます。

だから、工事する時点での道路持ち主の持ち分割合で負担という、ある意味一番わかりやすい やり方で処理されます。
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>修繕費用の負担は土地の持分割合のみで決めるもんなのでしょうか?


>まだ使用して間もないという事は費用負担額には考慮されないのでしょうか?
他の共有者が合意すれば、土地の持ち分割合によらず、使用期間の実績に応じた負担割合の変更をすることは可能です。あくまでも、「合意があれば」です。
すると、過去の使用期間だけでなく今後の使用期間も考慮されなければオカシイ、という考え方もあるでしょうね。あと1年で出ていく人と今後30年使用し続ける人と同じ負担額はオカシイ、という事です。

他の共有者が団結して、質問者様の分まで負担して工事完了後費用の請求をすることも出来ますね。そうなると今後の近所付き合いという問題も発生するでしょうね。
仮に、質問者様宅がその私道以外の公道にも面し、私道を利用しなくても生活に支障が無いのであれば納得のいくまで話し合いをすることもあるでしょうけれど、そうでないのであれば多勢に無勢、長い物には巻かれろという考え方の方が宜しいのではないかと思います。
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Aベストアンサー

>一区画です。その割合が数%、つまりすみ切り部相当という事のようです。
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※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

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Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

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そして、もし何か対策があるのでしたら、どうしたらいいのでしょうか?

Aベストアンサー

一見「普通の道路」のようで違いがないように「見え」ますが、「道路」にはいろいろな種類がありますので、注意が必要です。

下記に主な例を示しておきます。
・側溝まで含めて「公道」である場合
・公道は中央部分の約90cm幅だけで残りは私の土地を持ち出し(提供)している場合
・公道部分がなく、すべて両側の家が通路として提供している場合
・道路部分がその周囲の土地所有者の「共有」となっている場合
・分譲開発業者が所有権をまだ持っている場合

ですので、その「道路のように見える『通路』」部分がどのような性質のものなのかを調べてみないと何とも回答できないと言うことになります。

この「調査」は法務局で「地図・公図・登記簿」を調べ、役所の道路課などで「認定道路」かどうかなどを調べるとわかるでしょう。


いずれにしても「道路」である「通路」であるならば妨害排除として撤去させることが可能であると考えますが、「裁判」までしなければならない可能性もありますよ。

Q私設の下水道の所有権、維持などについて

私道の件でも質問させていただきましたが、
 3年ほど前に家を購入したのですが、家の下水は
事業主の所有する私設下水道につながっており、
近隣の30軒程の家の敷地、事業主の私道、事業主が売ったマンションの敷地、市道を通過して市の公共下水道に接続されております。
 近隣30軒程も同様にその私設下水道に接続しています。
 家を購入する時に維持管理については事業主が
行うという協定書を結んでいますが、ウワサでは
最近その事業主の経営状態が悪く、夜逃げなどするかもしれないと聞きました。
 もしそうなった時にその私設下水道は競売など
にかかることになるのでしょうか?
 もし変な人の手に渡った時に維持管理費を求められ
たり、下水道の買取を求められたりする事はあるでしょうか?
 また誰の手にも渡らない場合は関係する住民で維持
しなければならないのでしょうか?
 うちの地区は自治会も無いので今後どうなるかという不安ばかりです。
 将来上記の様に困ったことにならないように今、
何か出来る事は無いでしょうか?
教えてください、お願いします。
 

私道の件でも質問させていただきましたが、
 3年ほど前に家を購入したのですが、家の下水は
事業主の所有する私設下水道につながっており、
近隣の30軒程の家の敷地、事業主の私道、事業主が売ったマンションの敷地、市道を通過して市の公共下水道に接続されております。
 近隣30軒程も同様にその私設下水道に接続しています。
 家を購入する時に維持管理については事業主が
行うという協定書を結んでいますが、ウワサでは
最近その事業主の経営状態が悪く、夜逃げなどするかもしれないと聞きまし...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。再び長文失礼いたします。

>上水道および、都市ガスは書いてありません。
>あくまでも下水道管が私設管なのでそのための協定書です。

本来であれば、上水道、都市ガスも含めてライフラインとして協定書に明記し、
「受益者(団地の所有者)の都合による掘削や通行(徒歩・自動車等)の許可」
というのもあると思うのですが。
そうでないと、例えば取水口の位置を変えるなど、
引込みを伴う建替えの際などに困りますからね。

一度、プロに協定書を見てもらったらどうですか?(有料相談・30分5千円)
内容の全てをココに書くわけにはいかないでしょうし、
「協定書」を作成したことのある不動産屋(宅建免許)なら、
「ココが足りない」などアドバイスをくれると思いますが。
無料相談では、限界があると思います。
現実に、私道を協定書で運用するケースは、けっこうあります。

>協定書には
>・将来において万一下水道管の整備が必要な場合は、事業主の責任と費用負担で実施する。
>・事業主及び団地の所有者(私たち)の譲受者に本協定書を承続・遵守させるものとする。

一見すると費用負担をせずに得のような気がしますが、新たな持ち主(業者)になれば、
住民(所有者)に管理料を請求しないとも限りませんよね。
#2の方の回答にあるとおり、私道の買取となれば、それも理想的だと思いますが、
なにせマンションも含めたら、マンション敷地との権利関係も不明ですし、
世帯数が多そうですからね。
脅かすわけではありませんが、
下水道が業者の持ち物で、
その業者が(もしも)倒産となると、トラブルの可能性が大ですよね。

>すべてアスファルト舗装です。
今は問題が無いにしろ、将来、埋設管(上下水道・ガス)の工事となれば、
カッターを入れて切るので、
短い距離でも、けっこうな費用負担になると思います。
上水道も東ガスも、私道の場合、建前では全額自己負担です(交渉次第で例外あり)。
これが公道なら、水道は引き込みから有料、
ガスは公道部分の工事費用は東ガスが負担します。
ガスや水道も、20~30年に一度は、全ての管を交換する必要があるんです(老朽化)。
実際にやるやらないは別にして・・・。

>私道に関して~お隣の方は購入時に将来的に公道になります。と不動産業者から聞いています。
>公道にはなり得ないということで、だまされた・・。と言っておられます。

やはり、過去にそのような話があったのですね。
業者と行政との間でもトラブルがあったのでしょう(推測)。

>今のところ役所の返事では一切寄付も受け付けていない。ということなので~
マンションの建蔽率や容積率に関係するかどうかも含めて、
詳細なケースが分からないので何ともいえませんが、
もはや行政が乗り出すケースだと思います。

前述しましたが、「袋地の寄付は絶対に受け付けない!」
というのは、あくまで建前です。

関東近県の別荘地のケースですが、
公道から私道を引き込んだ碁盤の目のような区画を業者が整地し、
上下水道を整備して、別莊分譲地として売り出しました。
町役場と相談したところ、
「ライフラインを業者負担で全て整備し舗装した後で、町に寄付するなら貰ってやる」
と言われたそうです。これでも貰ってくれるのですから、まだいい方だと思います。
将来の管の取替えや、整備等のランニングコストは町が負担するのですから。

・とりあえずの対応策
役所に相談するにしても、「街づくり課」とか「街づくり担当」というのはありますか?
そういったところは、前述したように「数十世帯が困っている」となれば、
重い腰を上げるかもわかりません(あくまで個人的な推測と希望です)。

急速に進む都市化に行政が追いつかず、
法律や条例などの規制が後手後手に回った結果です。
これは想像ですが、付近の土地を業者が先祖代々持っていたか、買ったかで、
それを切り売りするような形で開発したのでしょうか?
その当時は合法だったにしても、
このように後になって問題が表面化するケースは多いと聞きます。

前述の別荘業者にしても、今回の業者にしても、
おそらく「行政に私道を買い取って貰いたい」、
「ライフライン整備にかかった費用を、少しでも行政に負担してもらいたい」
というのが本音だと思います。
ところが行政は「業者への利益誘導(利益供与)につながる」として、
行政に有利な条件を提示するか、拒否したと思われます。

余談ですが、
最近のケースでは、大手私鉄が新駅を作り、農地を区画整理し、
自社系列の業者が宅地開発し販売しました。
道路の権利問題はありませんが、レイアウトに問題があり、
二トン車と軽自動車が正面衝突してひっくり返る(トラック)など、
事故が多発しています。
このようにツメが甘いため、電柱はいっぱいだし、
ガスは東ガスではなく、自社系列のプロパンをボンベでなく配管で供給しました。
実際に住んでみると、給湯器が世帯に二台づつで床暖房もあるのですが、
プロパンなので光熱費が高額になり、
ガス代が住宅ローンの半分近くなる人も出ました。
その後、次期からの分譲地は流行のオール電化にして販売していますが、
先に買った人からは苦情が続出です。
セールスマンも「これだけ大規模開発なら、
電柱なんて(地中に埋めて)無くせるのに・・・」
とボヤいていました。
何が言いたいかというと、大手でさえこの有様です。

このように不動産は見た目や権利関係など、書類上も大事ですが、
道路付けや周辺道路の権利関係、ライフラインまでも大事なのです。
不動産トラブルは、問題が表面化するのが10年20年も経ってからとか、
所有者が代変わりしてからとか、とかく解決が難しくなっていると聞きます。

なお、本アドバイスはあくまで私見です。
必ず行政相談や弁護士相談等(不動産専門)で検討して下さい。
大変でしょうが、後の世代のためと思って、
がんばって下さい。

#1です。再び長文失礼いたします。

>上水道および、都市ガスは書いてありません。
>あくまでも下水道管が私設管なのでそのための協定書です。

本来であれば、上水道、都市ガスも含めてライフラインとして協定書に明記し、
「受益者(団地の所有者)の都合による掘削や通行(徒歩・自動車等)の許可」
というのもあると思うのですが。
そうでないと、例えば取水口の位置を変えるなど、
引込みを伴う建替えの際などに困りますからね。

一度、プロに協定書を見てもらったらどうですか?(有料相談...続きを読む

Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q位置指定道路の売買について。

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆、自持分を欲しいと思っています)
それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。(とりあえず、掘削使用の承諾書は頂けることになっております) やはり不動産屋さんとしては自分にメリットは無いのでとりあってくれないのでしょうか?それとも、結構めんどくさいものなのでしょうか?
 友人が位置指定道路で隣家と結構揉めたこともあり、出来れば持分がほしいです。どう導入していけば売ってもらえると思いますか?不動産関係の方、ご意見頂けると幸いです。また、もし売って貰えるとした場合、価格というのはどうやって算出するものなのでしょうか?その道路に接する土地が坪50万円としたら、やはり坪50万円なのでしょうか? 算出方法をご存知の方、お教え頂けると幸いです。
以上、よろしくお願い致します!

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆...続きを読む

Aベストアンサー

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。
しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

その位置指定道路を管轄する特定行政庁に陳情すると言う手もありますが、民民の事には首を突っ込まないのはご存じのとおりで、致し方ありませんが建売業者と粘り強く交渉するしかありませんね。

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お勧め出来る方法では決してありませんが、その例では、住民が自宅に「業者は道路の売却の応じろ」的な垂れ幕を付けた事で、物件が売りづらくなるという印象を業者に与え、譲歩を引き出したようです。

とはいえ、売る売らないは業者の胸先三寸なので、やはり不動産業者にとってメリットが出るような提案をするしかありません。
メリットは値段だと思います。納得できる値段を提示するのが手っとり早いのかもしれません。本来私道の価格など、あって無いようなものですが、それが住宅地と同様な価格で売れるとなれば、耳を傾けるかもしれません。
#私道の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」を元に考えると、一般的な宅地価格の0~30%程度としています。

なお面倒かどうかという質問がありましたが、当然売買契約書が必要ですし、売るのが業者なので重要事項説明も必要ですし、瑕疵担保も必要です。面倒と言えば面倒だし、費用もかかります。登記費用は買主が負担するにしても、それらの不動産屋の業務に対しても不利益が無いように考えておく必要はあるかもしれません。

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

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