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日本の土地は「墾田永年私財の法」以来、個人所有になっています。
藩や幕府はあくまでも領地の収税権があるだけで、ヨーロッパの貴族のように土地所有して農奴や小作人を使っていたわけではありません。郷士の場合「その土地を開墾した子孫」なので土地を所有しており、農民でありながら士分という状態にあります。
しかし藩士の場合は、自分の殿様から俸禄をもらって生活するものであり、藩士に取り立てられた時点で郷士とは異なるわけです。藩に寄っても違いはありましたが、郷士から藩士になった時点で家督を別の人に譲って、自分は俸禄をもらう形に変わったこともあります。
したがって、藩主が転封され、それに随行した場合は当然土地と切り離されていきます。
ただし、上位の身分の藩士は知行という制度もあり、知行は土地を所有してその土地の収益が自分の収入になります。転封されても、その場所にある知行地を分配することで、土地持ちとされる上級武士はいました。
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藩士になっても、家督は譲らず郷士の時の土地も所有したままの人もいたわけですね
譜代藩は藩士になっても家督を別の人に譲らない人も結構いたみたいですが、理由は分からないですね