どういった条件だとそのままの容積率(前面道路の幅に応じた制限を受けない)で家を建てられますか？ 例え

どういった条件だとそのままの容積率(前面道路の幅に応じた制限を受けない)で家を建てられますか？
例えば行き止まりの場所なんかでも制限は受けますか？
容積率と建ぺい率について詳しい方いたら教えて下さい。

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2021/10/16 21:58

No,5さん、接道する道路幅で容積率の制限はあるよ。

今回の質問は斜線制限のことじゃないからね。
根拠法令は建築基準法第52条（容積率）の第2項。

簡単にまとめると、、、
前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合、住居系の用途地域では道路幅員（ｍ）×４０％、
商業系・工業系の用途地域及び用途地域の指定のない区域（市街化調整区域）では道路幅員（ｍ）×６０％が道路幅員による容積率となる。
これと都市計画において定められた指定容積率と比較して、数値が厳しい方が適用される。

専用住宅であれば調整区域は別として、ほとんどが住居系の用途地域だろうから幅員×４０％だろう。
幅員が４ｍなら都市計画で200％と定めていても160％がアッパーとなる。
この場合、幅員が５ｍ以上であれば（→200％以上ゆえ）幅員からの制限を受けないことになる。

１中高や１住でも200％がほとんどだから、幅員による容積率の制限がかかる敷地は普通にあるからね。

No.5 回答者： zircon3 回答日時： 2021/10/16 16:35

> どういった条件だとそのままの容積率(前面道路の幅に応じた制限を受けない)で家を建てられますか？

接道する道路幅などで容積率が制限されることはありません。
建物の位置が北側斜線規制に掛かった場合も北側の軒がほぼ無い家になったり、それがイヤだと北側の屋根を少しカットするため2階の北側の部屋の該当部分の天井が少し斜めになったり・・・といったことがあるだけです。


> 例えば行き止まりの場所なんかでも制限は受けますか？

そういったことは容積率には関係しません。

参考まで。

No.4 回答者： scotch_bomb 回答日時： 2021/10/16 12:50

＞そのままの容積率(前面道路の幅に応じた制限を受けない)

＞
容積率よりもむしろ建ぺい率。

この前面道路(幅員セットバック)や北側傾斜制限(日照)などの絡みは
「好きな配置で建てられるかどうか」の問題。
(土地が狭ければ建てられない場所の比率が増えるので建てられる建物の大きさが減ることはある)

南北に長めの土地で南が道路で北は宅地だと
150平米(平米は平方メートルで約50坪)で建ぺい率60％だとしても、南からセットバックを強いられ北にもいっぱいに近づけないけど、
それらを避けた位置に基礎の面積30坪(建ぺい率60％は50坪の土地の60％に基礎が納まれば良いから30坪あくまで大雑把な話)
の建物は建てられる。
2階建てになって北面の制限を受けるのも間取りで回避などはできたりする。

逆にこの条件で東西に長めで南北が短いと、道路からのセットバックと北免傾斜制限で、南北に奥行きがとれない建物しか建てられなくなる。


＞例えば行き止まりの場所なんかでも
＞
行き止まりということとは別に、その行き止まりが道路や他の地土とどう接しているかが問題になります。


＞容積率と建ぺい率について詳しい方いたら教え
＞
これはもうネットでこの2単語を検索するだけで山ほど情報出てきます。

先の例だと
建ぺい率60％は150平米で90平米。
容積率は200％なら150平米では300平米の床面積が建てられます。
なので基礎(ほぼ1階床面積)を30坪にして総3階の90坪(270平米)は建てられる。
とはいえ、高さ制限や北側傾斜などの条件が色々、そして資金が絡んで総3階建てやマックス300平米を狙った4階建ては事実上無理になったりします。

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2021/10/16 08:31

＞どういった条件だとそのままの容積率(前面道路の幅に応じた制限を受けない)で家を建てられますか？

幅員による容積率の制限を解除する方法は無い。
それがあると本末転倒、例えば大勢の人を収容する建物で緩和を受けて床面積を増やし、いざ災害というとき狭い道ゆえ短時間での避難ができなくなる。
もちろん緊急車両の通行も妨げる。
そのための制限だから。
道路斜線制限と容積率を算定する道路の幅員は一致しない場合すらある。
（↑このあたりは教科書には載っていない実務の考え）

専用住宅なら容積率の緩和（＝増やす）はまず無いよ。
思いつくのは専用住宅に馴染まない総合設計制度くらいだが、この場合でも前面道路の幅員による制限はかかってしまう。
そのため都市計画法による何らかの手段で先行して道路を広げる前提だろう。
まずは１期工事で道路を広げて建築基準法による道路の扱いとする。
そこで２期工事で初めて広げた幅を道路として計画できるわけ。

専用住宅レベルなら考えられるのは容積率に不算入のものを組み合わせること。
階数に算入しない小屋裏収納、面積緩和のある屋内車庫や地下室など。
もちろん工事費用はかさむが。

＞例えば行き止まりの場所なんかでも制限は受けますか？

もちろん。
仮に４ｍ道路の終端の敷地ならばツッコミの道路幅。
つまり、その敷地の道路境界線から４m先に対向の道路境界線があるとみなす、とか。
幅４ｍ未満のまだ拡幅していない２項道路も拡幅前提での４mで。
開発行為や位置指定道路にある終端の転回広場もそれぞれ幅員の考え方がある。
転回広場はだいたいが８ｍの内接円と思う。
まれにＴ字形状の転回広場もあるし、終端の形状はあまりにも多岐にわたるため詳しく知りたいならそちらを検索すべし。
（ちなみに転回広場付きの敷地の前面道路の幅員の考え方には、特定行政庁ごとに判断が変わる可能性もあるからね）

あと建ぺい率は角地緩和で＋10％、防火または準防火地域内で耐火構造の建物の場合にも＋10％。
つまり80/400とかの防火地域でこの条件を満たすと建ぺい率100％となる。
（この場合、民法第234条と矛盾するが建築基準法は民法を審査対象法令＝建築基準関係規定としていないので整合しない）

建ぺい率は幅員の制限を受けない。
一般の住宅で建ぺい率の緩和を受けるとしたら角地緩和だけと思っていい。

それと法第85条第5項の仮設建築物は容積と建ぺいの条文を含む第三章すべてを審査対象から外している。
住宅メーカーの現地モデルハウスはこれに当てはまるものがある。
（この場合の建物用途はたぶん事務所として。
48条の用途制限を受けないから何でもいい気がするが。）

No.2 回答者： トモクンアヤチャン 回答日時： 2021/10/16 08:17

「前面道路の幅に応じた制限を受けない（受ける）容積率」という場合、2つの意味があると思われます。

①前面道路の幅に応じて、都市計画で定められる指定容積率よりも容積率が小さくなることを指す。例えば、指定容積率200％前面道路4ｍの場合、4*0.4（住居系乗数）＝160なので小さい方の160が適用されるということです。セットバックが必要な時はセットバック分を加えますから、4*0.4=160は変わりません。
②前面道路の幅が4ｍ未満の場合、セットバック（通常道路中心線から2ｍ）分を敷地面積から引いて計算します。例えば、前面道路3ｍ、敷地面積10*10＝100の場合、0.5ｍセットバックなので敷地面積9.5*10＝95，容積率100％ならば延べ床面積95m2までとなります。
③行き止まり道路については、幅員が変わる前面道路の場合、行き止まり道路側に最大幅があっても採用できない場合があります。幅員が変わる前面道路には複雑なケースがありますので個別に判断することになると思います。
　建蔽率については、上記②のセットバックの考え方と同様です。
前面道路の幅が4ｍ未満の場合、セットバック（通常道路中心線から2ｍ）分を敷地面積から引いて計算します。例えば、前面道路3ｍ、敷地面積10*10＝100の場合、0.5ｍセットバックなので敷地面積9.5*10＝95，建蔽率60％ならばの建築面積57m2までとなります。
　なお、行き止まり道路については、上記③の考え方と同様です。

No.1 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/10/16 06:16

都市計画法の市街化区域内にあって、幅員４ｍ以上の公道（みなし道路含む）に間口２ｍ以上接道していないと、建築確認申請できません。

建蔽率･容積率･高さ制限･北側傾斜制限･壁面後退･建てられない建造物等については、都市計画の用途地域の指定に従います。