親が所有する不動産の管理を任されるかもしれません。引き受けるか迷っています

当方２４歳会社員です。

先日、親から、親が所有する2LDK二階建て・築３０年くらいのマンションの一室の管理をやってくれないかと話しを持ち掛けられました。
私は不動産についての知識はないですし、実家暮らしなので賃貸契約などについての感覚もよくわかっていません。

件の不動産には一年ほど前に以前の入居者が退出してから簡単なメンテナンスだけして放置されています。
親としてはこの機会に不動産を1500万円ほどで売却することを検討している様なのですが、加齢もあって手続きや情報収集がめんどうになり、放置しているようです。
売却せずに、次の入居者を探す場合、仲介不動産業者からリフォームするように言われていて、費用として１００万円~200万円ほどかかるようです。

家賃について詳細は不明ですが毎月１０万円ほどの収入になっていたらしく、一年放置したことで実質１２０万円の損失になっているのではないかと親に指摘したところ、「じゃあいい機会だしお前やってみろ」と言われてしまいました。

貯金は700万円あるので、100万~200万円のリフォーム投資で月10万のバッグがあるならそれなりにおいしい投資になるのではないかと考えているのですが、リフォーム後本当に利益がでるのか正直疑問です。

今回の提案を引き受けるべきでしょうか？
それとも売却させたほうが良いでしょうか？
また引き受けるとして、業者の選定や、リフォームの進め方についてなにか注意点やアドバイスがあれば教えてください。

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2022/05/08 17:44

>貯金は700万円あるので、100万~200万円のリフォーム投資で月10万のバッグがあるならそれなりにおいしい投資になるのではないかと考えているのですが、

不動産から得られる収益（家賃）はその不動産の所有者に帰属します。
リフォーム代をあなたが支出しても、親の収入です。
あなたはリフォーム代金を親に贈与しただけです。
管理をしたというのなら、一般的に不動産屋に払うのと相当額を親からもらえば良いでしょう。

あなたの想像している収入を得るためには、親からその物件を買い取る、または、贈与を受ける（贈与税が必要です）、もう一つの方法は親御さんが60歳以上なら相続時精算課税を選択してその不動産を贈与してもらうことでしょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

まあ、親御さんが月10万円の家賃で、年120万円をあなたにあげるという事でも、年110万円までは贈与税の非課税枠があります。

No.1 回答者： virgo_o_99 回答日時： 2022/05/08 16:56

超低金利の現状であり、かつ住宅取得控除の制度では支払った利息よりも控除額が多くなる（つまり元本に食い込む税額控除が受けられる）状況ですから、一定の所得のある層なら、賃貸より持ち家を選ぶでしょう。

また、低金利で借り入れが容易なので、五輪景気の前の時期にかなり新築物件も増えました。
その後、コロナ不況、五輪延期と入国規制で賃貸物件の市況はダブついています。

それでも、築年数が短くて優良な物件であればまだ借り手が期待できるかもしれませんが、五輪後は家賃水準も下降傾向にあります。
これは新築物件を含む平均値なので、築年数が30年を超える物件となると、かなり大掛かりなリフォーム（というよりリノベーション？）を加えないと、そもそも借り手がつかないかもしれません。

また、サブリース物件の賃料引き下げが問題視されているように、住宅市場は今後の少子化、非婚化が進み、かつリモート勤務が拡がることで「単身赴任」のような生活状況も減る傾向にありますから、賃貸市況はあまり先行きに明るい材料はありません。

不動産リートのような投資案件は、事業用不動産であればまだしも（それも本社機能のコンパクト化で先行き慎重ですけど）、居住用不動産となると将来性に雲がかかってきています。

「仲介不動産業者からリフォームするように言われ」ているようですが、仲介不動産業者がその費用を負担するわけではなく、借り手がつかなければ賃料を下げて収益性がマイナスになっても責任は負わない立場です。
リフォームしなかったとするなら、そのことを理由に「借り手がつかない」と貸主側の責任にするだけのこと。
極端な話、仲介不動産業者にとっては扱う物件に借り手がつけば儲かりますが、借り手がつかずに放置状態になっていても維持コストはかからないので、借り手がつく物件だけ転がしておけばいいのですから、投資収益率は専ら貸主が自己責任で管理しなければなりません。

不動産が負動産になってしまうこともあります。
問題の不動産物件の立地条件にもよりますけど、安易に今までと同じ賃料で収入を得られるとは考えない方が良いと思います。