現在、住んでいる家と土地は母と叔父(ふたりは兄弟です)の共有名義になっています。この家と土地を担保に、叔父の経営する会社にお金を貸しましたが、先日、その会社が倒産してしまいました。契約書には、叔父と母が連帯保証人となってサインしています。倒産した時点での返済残高は、土地と家に対して、およそ3分の1の額が残っていると考えられます。こうした状況では、母にはどのような負担がかかるのでしょうか。単純に考えれば、土地よりも借金の額面が低いので、処分すれば完済できると考えてしまいますが、そうしたことは話し合いのもと、できるのでしょうか。あるいは、残高にかかわらず、倒産したことで土地が差し押さえられるということも起こりえるのでしょうか。非常に不安です。ご回答、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

貴方が叔父さん経営の会社にお金を貸したのですか。


それとも土地家屋を担保に金融会社(銀行)からお金を借りたのですか。

文面でははっきりしません。金融会社からの融資を受けた場合は連帯保証をしている叔父さん、お母さんに債務弁済の義務が生じます。

この場合残債の半分づつではなく、融資をした方は両方に債務の弁済を求める
事が出来ます。叔父さんに支払い能力がなければお母さんに残債全額の弁済を
求めてくると思います。

正規の金融機関で有れば抵当権を実行するよりも債権の回収を優先するはずです。
残債の返済期日を延期し分割返済の交渉が出来ます。

叔父さんが経営者であれば債務の返済能力は無いと思われます。お母さんに収入
はあるのでしょうか。もしお母さんに収入がなく叔父さんも返済が不能となれば

金融機関は抵当権を実行すると思います。これによって残債より高く競売できれば
競売額から残債を差し引いた金額は不動産の所有者に返ってきます。

競売された家屋に住めるかどうかは、落札者により色々です。住めない事が多い
と思います。

お母さんに収入があり分割して返済をする約束が金融機関と出来れば、お母さん
が返済し、その元利合計をお母さんと叔父さんとの間で金銭貸借の契約を交わし

叔父さんの再起が出来た時に返して貰うと、言う方法も有ります。抵当権つきの
不動産の売買も出来ますが、これは買う相手によっては買い叩かれます。

個人経営に近い会社ですと法人の会社と、社長個人との区別をあいまいに考える
事が多いのですが、会社と社長個人とは別々のものです。

もし叔父さんにこの不動産以外の資産があるようでしたらそちらを先に処分して
債務の弁済に当てて貰うなど出来ないのでしょうか。

連帯保証は債務を保証人で等分するのではないことを覚えて下さい。
他人の連帯保証をし丸裸になった例も知っています。

お金を借りた本人は再起してゆうゆう、保証人は居なくなることも多々有ります。

大変非情な回答ですが、これが金銭貸借の実態です。
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この回答へのお礼

お返事、本当にありがとうございました。叔父は会社経営者であり、叔父にはおそらく返済能力がないので、残債返済は母に求められると思われます。その点は、ある程度、覚悟ができましたので大丈夫です。状況を把握しないことには何から取り組んでよいのかわからず、途方にくれていたところでしたので助かりました。いろいろとできることもありそうなので、がんばって動いてみます。

お礼日時:2001/09/11 15:13

>この家と土地を担保に、叔父の経営する会社にお金を貸しましたが、



ここがはっきりしませんが、金融機関が貸したということでしょうか。
その解釈で回答します。

契約書には、お母さんと伯父さんが「連帯保証人」になっているとのことなので、単なる「保証人」と違い、保証責任が重いのです。
貸主は、借り主の会社が倒産して、会社に返済能力がないと、「連帯保証人」の全員(この場合は、お母さんと伯父さん)に、同時に、全額の返済を求めることが出来るのです。半分づつではないところが、「連帯保証人の」の責任が重いところです。

次に、伯父さんに個人財産などがなくて、返済能力がない場合は、お母さんに全額返済する義務が生じます。
お母さんにも、返済能力がないと、今度は、担保に入っている土地と建物を差し押さえて競売することになります。
競売の結果、売却代金から貸金を差し引いて、残りが有れば返してもらえます。
ただ、不動産の価値と借り入れの残金にもよりますが、銀行は回収を優先しますから、競売価格を安くする場合があり、残金に多くは期待できない場合が有ります。

通常は、いきなり競売をせずに、この競売の前の段階で、金融機関と連帯保証人との間で、今後の返済について話し合いが行なわれます。
そこで、どのくらいの期間で返済できるか検討して、相手が納得すれば、改めて、契約を結び直します。

もう一つの方法は、ご自分で不動産を売却して返済をする方法も有ります。
この方が、競売よりも少しは高く売れると思いますが、貸主の協力が必要になります。

いずれにしても、お母さんは非常に苦しい立場に有ります。
伯父さんと、貸主と、3者での話し合いが必要でしょう。

又、貸主が不当に強く出てきた場合は、弁護士などに相談されたら宜しいでしょう。

弁護士の法律相談が、30分5000円で受けられます。
電話での申込先は、参考URLをご覧ください。

参考URL:http://www.secom.co.jp/life/law/law_l_1.html
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。非常にわかりやすく、事態が理解できてきました。金融機関から借り入れているため、今後は銀行、叔父、母の三者でよく話し合いたいと思います。事態は厳しいですが、がんばってみます。ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2001/09/11 15:17

 お母さんの立場から考えると、貸したお金が戻ってこないかもしれない「被害者」になる可能性があるということですよね。

叔父さんは倒産した会社では、どんな役職だったのでしょうか?「経営していた」ということですので、いわゆる「代表」という立場かと思いますが、叔父さんは会社に貸すという方法で、経理を行っていたのでしょうか? 

 お母さんは貸した立場ですが、土地・家屋が叔父さんとの共有名義になっていますので、叔父さんの持ち分に対して差し押さえも考えられますね。

 順番としては、会社として債務を処理出来るかどうかです。出来ない場合は、会社名義の財産が差し押さえられますが、次に叔父さん名義の財産差し押さえという事になると思います。

 貸借関係がはっきりしませんので、参考になるかどうかわかりませんが、お母さんに対しては直接どうこうということは無いと思います。
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この回答へのお礼

早々のお返事、本当にありがとうございました。いろいろ不安に思っているところでしたので、救われた思いがします。ご指摘のあった点については、把握していない点で、会社経理についてはこれから調べます。ちなみに叔父は経営者でしたので、痛みをともなうのは覚悟しています。いろいろとありがとうございました。心より感謝いたします。

お礼日時:2001/09/11 14:34

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Q叔父が貸している母名義の土地、立ち退きさせたい

お世話になります。

祖父が他界した際に母が相続した50坪程度の神社に隣接した土地があります。
以前は神社にお供えする花などを祖母が育てていましたが亡くなった後は更地でした。
叔父が自分の幼なじみから車を止めさせて欲しいと頼まれたらしく「車一台くらいなら」と口約束で気安く請け負い、相手もタダというのは気がひけると5000円を叔父に支払っているとのこと。
5000円は叔父のお小遣いになっています。

母は事後報告で叔父から知らされたのですが、相手は近所でも評判の悪い人でかならずトラブルになると思い駐車場に貸さないように叔父に注意したのですが、叔父が強く言えなかったのか又はささやかな収入が目当てだったのか未だに車を止めています。
そればかりか、廃車を物置代わりに置いたり、タイヤを積み上げたり、先日見たときはガラクタのような物が積み上がっていました。

母もずっと気になっていたのですが、実際となりの市に住んでいて直接的な被害が無かったことと、普段からあまり交流のない叔父に何度言っても聞き入れてもらえない諦めもあり、結局7年もの間黙認してきたカタチになっています。

しかし、今回あまりにも乱雑な使い方をして風の日に段ボールが飛んだり、子どもがケガをしそうな状態になっていること。
同じ市内で放火のような失火が何度かあり近所の人が心配なこと。
それに一番の気がかりはここ数年、その土地の周りの方が不幸な事故や自殺などで亡くなった人が複数いることです。
もちろん偶然なのかも知れませんが田舎の人はそうは思いません。
昔から地域で守ってきた神聖な場所を汚くしているから神様が怒っているということになっています。

土地の所有者である母が叔父の知り合いに対してなんらかのアクションを起こさなければならないのですが、申し入れても聞き入れてもらえない場合はどのような対策をとったらいいのでしょうか?
母名義の土地を無断で使っているのであれば警察でもいいような気もしますが、評判が悪い人と関わりたくないばかりに黙認してきた母にも多少責任があるようにも思えます。
相手が口約束といえども叔父に5000円を払っているのはちゃんとした賃貸契約になっているのでしょうか?

先日、またその地域で自殺した方がいて、その土地を不浄にしているからだと言われ母も本当に困っています。
なにか相手に早急に立ち退いてもらえる方法を教えてください。
たとえ相手が母と正式に賃貸契約をしたいと持ちかけても絶対に応じるつもりはないようです。

長々と読みにくくて申し訳ありません。

お世話になります。

祖父が他界した際に母が相続した50坪程度の神社に隣接した土地があります。
以前は神社にお供えする花などを祖母が育てていましたが亡くなった後は更地でした。
叔父が自分の幼なじみから車を止めさせて欲しいと頼まれたらしく「車一台くらいなら」と口約束で気安く請け負い、相手もタダというのは気がひけると5000円を叔父に支払っているとのこと。
5000円は叔父のお小遣いになっています。

母は事後報告で叔父から知らされたのですが、相手は近所でも評判の悪い人でかならずトラ...続きを読む

Aベストアンサー

双方に契約書がないですから
あくまで期限を設けない賃貸し契約です。
駐車場としてなのか何を建ててもいい地上権なのかも分からないのですが
まずは正式に

「今まで駐車場としてお貸ししていましたが
 貴殿の使用状況が駐車場の範疇を超え
 さらに近所の方からの苦情が発生し
 当方は土地の管理者としての責任を問われています。
 反省の意を近隣住民の方に示さなければなりませんので
 至急貴殿の所有物の撤去または廃棄をお願いいたします。
 一刻も早くと催促されておりますので
 お手数ではありますが〇月〇日までに撤去をお願いいたします。」

といったところでしょう。

応じなければ
「予定の期日にもかかわらず撤去されず正式な返答もないため
 安全管理のため△月△日に撤去を致します。
 撤去費用が〇〇とされていますのでお支払いをお願いいたします」

でしょうか。

後は看板や張り紙で
「撤去しろ」
とか
「片付けろ」
とかを夜貼っておくとか。

それから気が狂ったように何度も片付けるように電話をして
お母さんに
「なんかあの子そちらの近所の人に呪われたとか言っておかしくなっちゃったから
 早くそこを立ち退いて」
と言わせるとか。

くらいかなあ。

双方に契約書がないですから
あくまで期限を設けない賃貸し契約です。
駐車場としてなのか何を建ててもいい地上権なのかも分からないのですが
まずは正式に

「今まで駐車場としてお貸ししていましたが
 貴殿の使用状況が駐車場の範疇を超え
 さらに近所の方からの苦情が発生し
 当方は土地の管理者としての責任を問われています。
 反省の意を近隣住民の方に示さなければなりませんので
 至急貴殿の所有物の撤去または廃棄をお願いいたします。
 一刻も早くと催促されておりますので
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Q母が相続している土地を叔父が勝手に貸しました

先日、叔父から「空いている土地を駐車場に借りたいという人がいたから○千円で貸したから」と電話がありました。
その土地は通りに面していて、祖父母が元気な時は道行く人が安らぐようにと花畑して手入れしていましたが現在はただの空き地です。

叔父は近所の人だからと口約束で貸し契約書は交わしていません。母が慌てて見に行ったところ一台ではなく既に数台置かれていました。
挙げ句に賃貸料は叔父のポケットマネーになるようです。
田舎暮らしの叔父は空き地だからとなナアナアで貸したようですが母は承知できるはずもありません。
仮に貸すとしても土地の名義は母なのですからきちんと契約書を交わし、相場の金額で契約を結びたいのですが、契約を白紙に戻すにはどうしたらいいでしょうか。
裁判などで叔父と争ったり実家の近所の方と揉めたりするのは不本意なので、母の名義の土地だから契約無効と簡単にすまないものでしょうか。

Aベストアンサー

当事者同士での示談が望ましいですね。
本件質問によるところ、
1 叔父さんは土地の権利者ではない
2 お母様は追認していない
3 賃貸料は叔父さんの収入
以上によれば、本件収入は「不当利得」にあたる(民法703条)と考えられます。
ですから、この叔父さんが結んだ契約の賃貸料は、不当利得ですので、お母様に返還する義務を負います。

近所の方へ貸していること、当時空き地であったことをふまえると、「この契約をお母様は追認し」かつ「賃貸料は7:3の割合で分け合う」ことで穏便に解決できるのではないでしょうか。

Q叔父名義の土地・家をもらうには?

主人の叔父叔母夫婦は子供がいなく、将来的には
主人と私に面倒を見てもらいたいと先日言われました。その上で、叔父名義の家と土地を私達にあげたいと言われました。
この場合は、贈与になるのですよね?
贈与税は高いと聞きましたが、養子縁組とか考えたほうがいいのでしょうか?なるべくお金のかからない方法で土地・家をもらいたいのですが、どんな方法があるのか教えてください。
ちなみに、叔父は主人の父のいとこ(義父の母と叔父の母が兄弟)で、叔母は、主人の母の姉です。
このぐらいの内容ですが不明な点がありましたら
何なりといってください。お願いします。

Aベストアンサー

 叔父さんは65才以上でしょうか?贈与者が65才以上の親というのが相続時清算課税の要件になります。受贈者は推定相続人でなければなりませんから養子縁組の必要があります。

 土地の評価は路線価で計算します。インターネットでも調べられますが、角地加算や奥行き補正等ありますので、土地の図面をもって税務署で計算してもらうのが一番正確です。今年度分は8月頃発表になりますが、この時代ですので上昇することはないでしょう。建物は固定資産評価額がそのまま使えます。納税通知書で調べるか、叔父さんの委任状をもらって市役所の固定資産税で評価証明書を上げてください。

 贈与の翌年2月から3月15日までに特例を受けるための申告を必ず忘れないでしてください。

 でも、重要なのはこの贈与が扶養を条件とする負担付贈与契約であるということです。御主人にもあなたにもご両親がおられれば6人の親を扶養することになります。大丈夫でしょうか?
子供のいない叔父さん叔母さんの面倒を見られることは素晴らしいことだと思います。でも、不動産の贈与が絡みますので、双方こんなはずじゃなかった、ということにならないように、扶養の内容についてドライに詰めておいた方がいいかもしれません。

 また、今贈与をうけなくても、養子縁組されれば法律上当然に子として扶養義務が発生しますし、唯一の相続人として、原則として全財産相続することができます。

 叔父さんは65才以上でしょうか?贈与者が65才以上の親というのが相続時清算課税の要件になります。受贈者は推定相続人でなければなりませんから養子縁組の必要があります。

 土地の評価は路線価で計算します。インターネットでも調べられますが、角地加算や奥行き補正等ありますので、土地の図面をもって税務署で計算してもらうのが一番正確です。今年度分は8月頃発表になりますが、この時代ですので上昇することはないでしょう。建物は固定資産評価額がそのまま使えます。納税通知書で調べるか、叔父...続きを読む

Q叔父(故人)の家がある土地を処分できますか?

古家のある土地を更地にするか、売却したいのですが、どの様な手続きをすれば可能でしょうか?また、家屋の固定資産税が未納の場合、土地が差し押さえられる場合もあるのでしょうか?宜しくお願い致します

土地: 祖父→父→私が相続。固定資産税は我が家で支払いしています。叔父夫婦との取り決めは特にないです

家屋:: 叔父名義。固定資産税は叔父夫婦が支払ってました。現在、居住者なし

叔父: 子供無し。平成22年没
     現金などの資産は妻である叔母が相続。
     今年、平成25年叔母が亡くなりました

Aベストアンサー

家屋の処分は、あなたの単独で行うことは出来ません。
しかし、土地をそのまま売却することは可能ですが、別の所有権の発生している家屋の敷地ということで、利用に制限のある土地となってしまい、買い手がつかない、買い手がついてもものすごく安い価格での交渉になってしまうことでしょう。

叔父様の相続人と話し合いを行い、家屋の所有権をあなたが得るか、家屋の処分(解体)をしてもらうか、土地を購入してもらうか、賃貸契約により地代をもらうなどを考えるしかないことでしょう。

固定資産税の未納も相続人が相続していることとなります。叔母様が一部でも遺産を相続したのであれば、基本的に放棄は出来ないことでしょう。
叔父様の相続人は、配偶者である叔母様や叔父様の両親(両親がすでに亡くなっていれば、叔父様の兄弟、さらに亡くなっていれば叔父様の兄弟の子)が相続人となっているはずです。さらに叔母様がなくなったことで、叔母様の権利を叔母様の相続人が相続している形となるでしょうから、叔母様のご両親(叔父様のご両親の場合と同じで兄弟や兄弟の子)も関係することでしょう。

相続人がいないなどということは、直系親族であれば永遠に下に行き、兄弟姉妹であればその子たちまで相続人となりうることにより、相続人がいないということは少ないでしょう。
これらの相続人などと交渉することになるのですが、素人では法律上の権利者全員を調べ上げたり、その後の登記申請上必要な書類を集めることも難しいかもしれません。

相続人は無くなった順番で変わってきますし、当時の相続人がなくなれば相続の相続という形となり、人数も増えることになります。司法書士が専門家となりますので、可能な限りの戸籍謄本を集め、わかる範囲で相続関係図を作成して相談されるべきでしょうね。これらをまとめずに依頼すると、相続人調査だけで高額な費用がかかる可能性もあります。

私はにわか知識でしたが、税理士事務所で相続案件を扱うための知識を得ていたことで、5代前の名義から現在の名義への手続きを行った経験があります。しかし、伯父伯母叔父叔母従姉妹などから印鑑証明を得たり、戸籍謄本を得たり、書類への捺印をもらうなどで結構苦労しましたね。直系の相続でも放置すれば難しくなります。あなた方の場合には、親族とはいえ直系の下が途絶え、数字相続状態となっていることからも、難しい手続きとなることでしょうね。
役所(法務局など)で相談しながらという方法もありますが、最悪何十回も役所へ通って進める必要が出てきてしまい、さらに相続などが発生すると大変なことでしょう。
専門家へ依頼し、できるだけ短い期間ですべての関係者の承諾を得て進める必要があると思います。

ご家族を悪く言うつもりはありませんが、ご家族や親族がしっかりとした決めごとなしに名義がバラバラの状態を作り、その後の相続などでも放置したつけがあなたに来てしまったということになるでしょう。これをさらに放置すれば、状況を全く分からない奥様やお子様が背負うことにもなることでしょう。

最後になりますが、家屋の名義と土地の名義が異なるわけですので、家屋の固定資産税のための差し押さえの対象は、家屋だったり、相続人の資産です。したがって、まわりまわってあなたが相続人とならない限り土地の差し押さえはないことでしょう。ただ、家屋が差し押さえされ、競売などとなれば、第三者が家屋の所有者となってしまい、交渉も大変なことになるでしょう。競売で購入する人があなた方の都合に合わせてくれるとは限りませんからね。

家屋の処分は、あなたの単独で行うことは出来ません。
しかし、土地をそのまま売却することは可能ですが、別の所有権の発生している家屋の敷地ということで、利用に制限のある土地となってしまい、買い手がつかない、買い手がついてもものすごく安い価格での交渉になってしまうことでしょう。

叔父様の相続人と話し合いを行い、家屋の所有権をあなたが得るか、家屋の処分(解体)をしてもらうか、土地を購入してもらうか、賃貸契約により地代をもらうなどを考えるしかないことでしょう。

固定資産税の未納も相続...続きを読む

Q母他界後の土地・家の扱いについて

いつもお世話になっています。
先日、母が他界しました。
父は5年前に亡くなっており、父方の祖母と2人暮らしでした。
祖母は母の扶養家族になっていました。
子供は私と姉で2人。両方とも結婚しており、すでに家をでております。
母は障害者(呼吸器系)で体調を崩し、要介護の祖母は一時老人施設に入っています。
土地・家は母が全額出して3年前に購入しており、以前住んでいた祖母名義の家・土地は売却済み、売却益は祖母と祖母の子供達(私にとっては叔父・叔母)で配分済みです。

今回、母が他界し、土地と家を遺産として私と姉で相続することになりました。
祖母は一人暮らしができないので、施設に今もおり、誰も住んでいません。
また、維持費で年間100万円ほどかかるみたいなので、
姉と私は売却する予定でいます。

しかし祖母、および親族(おもに叔父・叔母)から
「家は祖母のものだから、祖母が死ぬまでは残しておくのが当たり前だ」
「維持費は親族で出してやるから残しておくのが当たり前だ」
と言われて困っています。


実際、そんな「当たり前」はないと思うのですが、
法律的になにか根拠があるものなのでしょうか?
(扶養していたから家は祖母のもの・・とか)
また、維持費を出してもらった場合、贈与にあたるのでしょうか?(100万越えているので気になります)

家を売ってはやく問題を解決したいのですが、
なにかいいアドバイスありましたら、ご意見ください。
お願いいたします。

いつもお世話になっています。
先日、母が他界しました。
父は5年前に亡くなっており、父方の祖母と2人暮らしでした。
祖母は母の扶養家族になっていました。
子供は私と姉で2人。両方とも結婚しており、すでに家をでております。
母は障害者(呼吸器系)で体調を崩し、要介護の祖母は一時老人施設に入っています。
土地・家は母が全額出して3年前に購入しており、以前住んでいた祖母名義の家・土地は売却済み、売却益は祖母と祖母の子供達(私にとっては叔父・叔母)で配分済みです。

今回、母が他...続きを読む

Aベストアンサー

家と土地はお母さん名義であれば法律的には子が相続していかように処分しようと自由です。
家・土地を購入するときにお祖母さんの家・土地の売却益をあてたというのならともかく、売却益は相続権を持つ人で分割してしまったようですから、もはやすべてがお母さんの遺産といえますのであれこれいわれる筋合いはないと思いますが、親戚のことですので法律論だけで納得してくれるかどうかは問題です。
どうしても売却不可というのならば、維持費を出してもらうのではなく賃借りしてもらうという手も考えられないことはないですが。


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