法律の専門家さん、アドバイス下さい。商業施設で営業、20年営業、コロナ禍により売り上げ低迷、時々家賃

Question

法律の専門家さん、アドバイス下さい。商業施設で営業、20年営業、コロナ禍により売り上げ低迷、時々家賃滞納有り、現在家賃滞納2ヶ月、契約解除内容証明書送付されました。期日迄に全額支払い無ければ翌日から営業禁止、立ち入り禁止、不法侵入と言われてます。いきなりそう言う事が出来ますか？

suzuki0013 · Accepted Answer

＞いきなりそう言う事が出来ますか？

出来るかどうかでいえばできるよ。
物理的に封鎖する（自力救済）が法律的にどうかというのは別にして、契約解除はできるし、契約解除後は無許可営業（不法占拠・不法侵入）ということになる。
ただ、本件は商業施設なので、そういう運営会社は法令順守で手続きを行うことが多い。
物理封鎖や警察への通報などはしないだろう。

本件の場合、内容証明の目的は、訴訟にむけて質問者の不法行為を確定するためのもの。
「翌日から営業停止」といっても実際に物理的に封鎖するということではなく、質問者が営業していたら営業停止・立入禁止を無視したとして記録するだけにとどめる。（他の客の目もあるし）
記録しておけば訴訟で有利になるからね。

他の方のお礼文には２/１に半分しか入金できず内容証明発送の通知を受けたとのことだけど、その時点で、施設運営側がすでに期日決めて待ってくれていたことが分かる。
それに対して質問者が内容証明が～とか裁判通さずに～～とか、法的にウンヌンというのはまったくもって筋が違うよ。

それに質問者は法律のことを気にしたり勉強するよりも、もっとやるべきことがあるのでは？
２/１３が期日のようだけど、それまでに支払うこと、その金策をすること。
あるいは返済できることが分かる事業計画を作成して施設運営側へ説明するか、店をたたむ（契約解除する）準備をすること。

質問者は事業主・商売人だから、商売で勝負した方がいいと思うよ。
専門外の法律、しかも滞納で不利になっている部分で勝負しようとしてるのは本末転倒だよ。

施設運営側も裁判などモメ事は回避したいはず。
質問者が商売人としてきちんとした事業計画を提出すれば相手側も賃料支払いを猶予する可能性は高いよ。
質問者が今までそれを怠ってきたから今回の内容証明という段階に進んだわけだし。

余計なお世話だろうけど。
法律で争うことは質問者と施設運営側の双方にとって損。
でも質問者がきちんと事業計画を出して、事業をしっかりやっていけば、双方にとってメリットがある。
まだできれば商売をやっていきたいんでしょ？
法律で争うよりも、商売で道を切り開く方がいいことがあるはずだよ。
勉強するなら法律ではなくて商売、コロナ後に売り上げを伸ばす方法だと思うよ。

＞契約解除、新法532条はかなり厳しい内容と思いますが

民法だよね？
532条（優等懸賞広告）って本件に関係するの？
もしかして542条（催告によらない解除）？

-yo-shi- · Answer

初期対応するタイミングとしては間違っては無いでしょう。
ただ、「翌日から営業禁止、立ち入り禁止」と言うのは飛躍しすぎだと思います。脅し文句として適切であるかどうかはわかりませんが、現実的では無いことは相手もわかっての事だと思います。

しかしながら滞納の事実は変わりませんから、貴方がどう対応するかによって今後の展開は変わってくると思います。

少なくとも貴方は滞納分も含めて今後の家賃支払いをどうするか？相手に説明（お願い）をする責務があるかと思います。
例えば期日までに全額を支払うのは厳しいが、通常家賃の支払いは滞らない事を約束するとか？

今ボールは貴方の手にあります。
それをどう返すかによって今後の展開は変わってくると思います。

どのような商売をされているかわかりませんが、貴方も取引先から入金が無ければ困りますよね？相手の立場になってみれば、おのずと対応の仕方も見えてくるんじゃないでしょうか？

ogi_3 · Answer

№4のご質問にお答えします。

＞支払え無ければすぐに実行されるでしょうか？
これは原告が判断する事ですので、私には分かりません。
但し内容証明が届いているのですから、
私なら内容証明書に記載されている期日を以って、地裁に申立て（起訴）するでしょう。

＞仮差押えの猶予は、どれくらいあるでしょか？
書記官が仮差押えの権利があると判断すれば、即時に効力が発効されます。
厳密には仮差押えの「手続き」に期間を有する事になりますが、
早ければ半月程度で執行されるのではないかと思います。
これは裁判所の裁定手続に係る事ですので、ケースバイケースになります。

そもそも、貴方は滞納家賃の返済の目途は有るのですか？
目途が立っているのでしたら、
先ずは、原告（即ち施設の所有者）に説明して猶予を乞う事では無いでしょうか。
今の営業状態で利益は確保できるようになってきているのですか？

「返済の目途が建てられない」のでしたら、廃業されて退去するしかありませんよね。
コロナ禍が原因であったことは十分にお察し申しますが、
原告は慈善事業している訳ではありません。
互いに「商売」なのですから、仕方のない事だと思います。

ogi_3 · Answer

補足します。
私が原告の立場で強硬に出るのでしたら、地裁への「申立て」と同時に、
「仮差押え請求」を提出すると思います。
書記官が有効と認めれば、「仮差押え」される可能性はあると思います。
そのリスクは考慮しておく必要が有るでしょう。

ogi_3 · Answer

「内容証明書」ですから、法的強制力は有しません。
ただの「通知書」に過ぎません。

貴方がその請求に応じられなければ、
次の段階として「地裁」に申し立てられて、裁判となります。
この際に、原告は「内容証明書」によって「通達している」という、
立派な「証拠」になります。
裁判で判決が下されると、法的効力を有し、
強制立ち退きの手続きが取られます。

ys1957 · Answer

会社なので契約書に記述されている内容で　淡々と処理されるだけです。
貴社より集客力がある会社を安い家賃（条件）で入居させても　全体で
商業施設の価値が出ればいいのです。

OnneName · Answer

できます。

住居と違い特別な保護はありません。
2ヶ月滞納なら立派な契約不履行ですね。

法律の専門家さん、アドバイス下さい。商業施設で営業、20年営業、コロナ禍により売り上げ低迷、時々家賃

＞いきなりそう言う事が出来ますか？

初期対応するタイミングとしては間違っては無いでしょう。

№4のご質問にお答えします。

補足します。

「内容証明書」ですから、法的強制力は有しません。

会社なので契約書に記述されている内容で 淡々と処理されるだけです。

できます。

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