賃貸物件における定額補修分担金と敷金について

賃貸物件において、定額補修分担金を支払うことと敷金を支払うこととでは一般的にどちらがお得ですか？
定額補修分担金を払ったとしても、経年劣化以外の傷(例えば、物を落とした際の凹みなど)の修理費はこちらが払うのですよね？だとしたら、定額補修分担金よりも敷金を払って少しでもそこから引いてもらった方がいいのではと思うのですが、違うのでしょうか？そもそも、難しいかも知れませんが傷をつけないよう(もちろんタバコも吸わない)丁寧に暮らすのであれば返ってくる可能性のある敷金を払った方が得ですよね？

つまり、私の認識としては、まず経年劣化は貸主負担は大前提でそこから
敷金を支払う→敷金から借主のつけた傷修復費を引いて余ったら返ってくる＝傷がなければ全額返ってくる可能性、つまり実質0円の可能性がある
定額補修分担金→傷なく綺麗に使ったとしても、返ってくることはなく、加えて、傷をつければその分も負担しなければならない。
なのですが、この認識からだとどう考えても定額補修分担金は払い損なのですが、この認識、知識に間違いはありますか？また、一般的な認識と外れていますか？
判例だと無効になったケースもあったそうですが、少額だとその可能性は低いですよね。ちなみに家賃2ヶ月分の7.2万ほどの定額補修分担金です。

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。定額補修分担金は、簡単に言えば、「入居時にあらかじめ払っておく退去時の部屋の修繕費」で、敷金と異なり、返金はされない費用のことです。
  敷金は基本返ってくる、もしくは相殺なのですね。
  教えていただきありがとうございます。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/02/11 23:08

No.4 回答者： ppds_ppds 回答日時： 2024/02/13 13:09

敷金というのはあくまでも家賃滞納時の保証金として預けるお金で、退去時の修繕費用として預けるわけではありません。

家賃滞納がない場合に敷金を返還して、新たに修繕費を請求する手間を省くために、敷金から引かれているだけです。
なので、損得と比較できるものではありません。

それと、定額補修分担金というもの自体が初耳ですが、その名目の内容はどういうことなんですか？
定額という言葉の意味から言えば、退去時の修繕費はその金額以上はかからないということになるはず。
内容をまず理解しないことには意味がありません。

ちなみにacncさんは間違った回答が多いので気をつけてください。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/02/12 11:06

＞定額補修分担金は、簡単に言えば、「入居時にあらかじめ払っておく退去時の部屋の修繕費」で、敷金と異なり、返金はされない費用のことです。

あ～・・・不動産業界の悪癖だねぇ。
昔からある手法でも別の適当な名目をつけて新しいもののようにする。

本件のケースの「定額補修分担金」とは、昔は「敷引き」（しきびき）という名称のもの。
「敷引き」で検索すれば判例などの解説がいくつも出るよ。
なお、事業用物件の方では「償却」という名称で、これは今でも割とあるんじゃないかな。

居住用は主に「敷引き」ということになり、過去の判例では敷引きは賃料の２ヶ月弱から3.5ヶ月強が有効となっている。
もちろん個々の案件ごとに内容は変わるし、必ず有効になるわけでもない。
消費者契約法等では無効になることもある。

本件では定額補修分担金が２ヶ月と記載があるので、その業者は上記の判例を参考に違法にならない程度の金額に設定したのかもしれないね。
解約時償却（預り金）か事前に返金しない金銭（つまり礼金）など性質についてとかいくつかクリアしなければならない問題もあるんだけどね。
過去の手法や判例や諸問題を知らずに安易にやっている業者もいそうだけどね（笑）


損か得かーーーという考え方もできるけれど
本件の場合はそれよりも、その物件に「２ヶ月分」を支払っても借りる価値があるかどうか。
それで判断するといいと思うよ。

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2024/02/11 22:53

敷金を入れる＝通常賃貸

敷金無し＝　事前に入れる。　退去時払う。
クリニング代以上は入れたくないかな

法人さん向けでしょうけど

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2024/02/11 22:22

「定額補修分担金」は初めて聞きました。

システムが分かりません。

敷金は、家賃滞納があった場合の補填に使う預り金ですから、滞納がなければ全額返金です。

実際には、原状回復費用が発生する場合は相殺されるのが一般的です。