ローンについての謎

年収550万で3400万円のローンを組む予定です。
どこのローンがいいか色々シミュレーションをやったところ、返済がきつい事を感じました。
退職金を使わないと払いきれません。（＞＜）
それもほとんど残らないかも・・・。
返済比率は35%までいきませんが、生活に余裕はなさそうです。勉強不足を恥じています。
一応銀行で相談してみますが、無理そうだったら今後のことを考えてキャンセル（手付け放棄）をしようと思っています。
すみません、いくつか教えてください。
・結構無理な返済額でも銀行では返済比率が35%以内であれば、貸してしまうものなのでしょうか？
（もちろん何も問題がないとしてです。）
・銀行に行く前にローン申し込みに関する必要書類を記入の上、営業担当の人に一度渡せ、と言われていますが、ローンを申し込む時というのはこういう決まりがあるのですか？営業担当の人に渡す意味がわかりません。
ローン申し込みというのは個人で勝手に窓口に行ってはいけないのでしょうか？
どこのローンにするかは個人の判断でできると思っているのですが・・・
契約書には「○○銀行でローンを組んでください」、とは書いてありません。
・普通の会社員と公務員では融資の面でなにか違いがありますか？（公務員だったら融資は通ると思う。と言われたのですが。公務員ではありません。）
・もし融資不可な場合、理由は販売会社も私も理由を知ることができますか？
色々無知で申し訳ありません。よろしくお願い致します。

No.7 回答者： walkingdic 回答日時： 2005/11/30 09:50

>年収550万で3400万円のローンを組む予定です。

確かにこれはきついでしょうね。

>・結構無理な返済額でも銀行では返済比率が35%以内であれば、貸してしまうものなのでしょうか？
銀行の基準は最低限の生活をしてもとにかく返済可能かどうかだけで判断していますね。
つまり．．．．人生が家を買うこと、ローンを返済することにほぼ全部費やされる程度まで貸します。
（更に最悪のケースでも抵当権行使で回収可能な資金も含めて考えるから相当きつい）

>・ローンを申し込む時というのはこういう決まりがあるのですか？営業担当の人に渡す意味がわかりません。
決まりはありません。

>ローン申し込みというのは個人で勝手に窓口に行ってはいけないのでしょうか？
かまいません。

>どこのローンにするかは個人の判断でできると思っているのですが・・・
その通りです。

問題はローンの審査が通らなかった場合で、その時にローン解約条項が適用されるためには最大限の努力が求められるので、そのなかでたとえばその営業経由で探した銀行がＯＫであれば、そこでローンを組まなければなりません。なので審査が通る場合には問題なく自分の意思でかまわないのですが、自分の選んだところのローンが通らないと自分の思い通りにはなりません。まあ手付金を放棄して売買契約を解除すればよいだけなんですが。

>・普通の会社員と公務員では融資の面でなにか違いがありますか？
はっきり言うと違いは確かにあります。
特に公務員は退職金や年金がかなり民間会社員より多いので。
まあ民間でも大企業でそれなりの役職だとそこそこ厚遇されますが。
ただ公務員だけ極端な差があるというわけではありません。

>・もし融資不可な場合、理由は販売会社も私も理由を知ることができますか？
誰も知ることが出来ません。知っているのは銀行だけです。融資不可以上の回答は基本的にはもらえません。

まあ銀行の審査基準で考えるとぎりぎり通るか通らないかというラインなので．．．．通る可能性はありますね。
どこかの銀行の審査に通ってしまったら、手付金をあきらめて契約解除した方が将来的にはその方が望ましいと思います。

以前に銀行の融資審査でギリギリとおる条件でライフプランを作成したことがあります。（融資額減額を求められたケースでは審査基準ギリギリがどこなのかわかりますので）
かなり悲惨でした。まず子供に大学は絶対無理。全部公立で高校卒業までが限度。
日常の生活は倹約一筋。老後は公的年金（国民年金＋厚生年金）のみでがんばる。
でも家の修繕費用なども苦しくて、晩年は朽ち果ててきている老朽化した家に住み続ける。。。。。

No.6 回答者： gamigami 回答日時： 2005/11/29 18:17

同業者が謎解きします。

○　一つ目「返済比率があえば～」
返済比率が融資基準にあえば、返済能力があるとして銀行は貸してくれます。
今は、返済能力を超えてるんじゃないの？くらいのものでも貸してくれます。
でも、一戸建て(仲介)などは担保評価があるのでそれと天秤にかけた上での判断です。

○　２つ目「必要書類を担当に渡せ」
これについては「何を買う」のかわからないので一言で言えません。
今のところはっきりしているのは「銀行は書類に１点でも不備があると受け付けない」ので、その確認ではないかと思います。
「提携ローン」で持込をする場合、業者の印鑑が必ず必要です。
これを押す可能性もあります。

○　３つ目　「公務員なら～」
職業差別は今のところ少なくなってきていますから、無視してもらっても結構。
昔はその傾向が非常に強かったです。
(某銀行さんは金利優遇がない時代に公務員向けの金利優遇がありましたもの…)

○　４つ目　「否決の理由を～」
販売会社の提携ローンである場合は、結果を販社に教えてくれます。
「団信不可」などの場合は理由もはっきりいいます。
でも、審査上の理由で落とされた場合は「総合的判断で～」としか言いません。審査上の理由は企業秘密ですし、個人情報取扱上教えられません。

ちなみに提携ローンでない場合は、お客様に直接伝えるだけです。

No.5 回答者： noname#15038 回答日時： 2005/11/29 17:11

＞結構無理な返済額でも銀行では返済比率が35%以内であれば、貸してしまうものなのでしょうか？

銀行の融資限度額は、本人にとってはほぼ返済不能な
額です。それくらいギャップがあります。
550万で3400万なら、残念ながら通ってしまうでしょう。

＞銀行に行く前にローン申し込みに関する必要書類を記入の上、営業担当の人に一度渡せ、と言われていますが、ローンを申し込む時というのはこういう決まりがあるのですか？

こういう決まりはないと思います。
基本的にローンは本人が申し込むもので、本人が責任を
持って銀行に行けばいいのです。
提携銀行の場合もそうです。銀行の窓口で「○○不動産
の仲介で」と言えば優遇金利などはしてもらえます。
それは銀行が審査の段階で仲介不動産屋なども調べるの
で大丈夫なのです。
ローンの申し込み書類は個人情報なのですから、不動産
屋を通す必要はありません。

＞普通の会社員と公務員では融資の面でなにか違いがありますか？

本人の属性を審査するのですから、当然ですが職種や年齢や、勤め先によって融資限度額も変わってきます。

＞もし融資不可な場合、理由は販売会社も私も理由を知ることができますか？

基本的には融資不可の理由は漏らさないことになっています。

No.4 回答者： RRRK 回答日時： 2005/11/29 13:49

大手の不動産会社の場合、金融機関との提携があり、優遇金利を適用できることがあります。

また、住宅ローン専門の一部の金融機関では個人向け融資はしておらず、必ず提携先の不動産会社を通さないといけない所もあります。この場合も金利は優遇されていることが多い。

以上のようなケースでは、ローン申し込み用紙に不動産会社側の記入欄があり、不動産会社に１度渡す必要があります。
提出も借主→不動産会社→ローン会社となる場合があります。

いずれにしても、個人で融資を受けるよりも、優遇された金利が適用できるので有利です。
但し、これは大手の不動産会社の場合であって、中小の不動産会社の場合は当てはまらないと思います。

住宅ローンの査定は、本人の信用(勤め先，年収等)や購入する不動産の価値は当たり前ですが、販売する不動産会社の信用も影響します。


本人の勤め先については、大企業と公務員は有利です。
一般企業と比べ、倒産やリストラのリスクが少ないですから。

No.3 回答者： namnam6838 回答日時： 2005/11/29 13:26

私も似たような状況ですが、借り入れました。

返済率は、条件に合っていれば審査に通ります。
無理な返済額かどうかを返済率で審査しているので、審査ではないと判断したということになります。

ローンの申し込みは、私の場合はマンションの営業担当者を介しましたので、それと相談して○月○日にどこそこ銀行のどこそこのローンセンターへ行ってください、ということになりました。

融資を受ける銀行は営業さんと相談のうえ、ここにする、と決めました。
ローンの審査に落ちた場合に契約がなかったことにする提携ローン特約を有効とするために、いくつかあった提携先から選びました（たまたま私がローンを組むならここがいいなと思っていた銀行が提携先にあったので、問題なかったです）。

銀行へ出向いたときは、既に話はまわっており、私は重要事項説明のようなものの朗読を受けて、選択する金利型を表明し、書類に記入押印をしただけです。
住宅ローンは対象物件があるので、具体的に話を進めるには営業さんとのやりとりが不可欠です。
（大規模なマンションなどでは購入者を集めてローン契約会（金消会という）があります）

融資不可となった場合は、理由は知ることはできません。
私は若干の減額という中途半端な返答がきましたが、理由はわかりません。

営業さんの段取りか意志疎通がよくない感じがします。
質問者さんはなにか聞き漏らしているかもしれません。
手付金放棄が必ず必要な段階かどうかもわかりません。
もっとよく営業さんと相談したほうがいいと思います。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2005/11/29 13:17

貴方は家を建てるのが目的ですか？

快適な生活をしたいための手段として家を建てるのでは？

建築会社の目的は？
・家を売り代金を回収すること
・買った貴方が破綻しようと、ローンに苦しもうと関係有りません

貴方がローン審査を通るように助言してくれるでしょう（必死で）

公務員は「安定した業種」として融資は通りやすいでしょう、融資額も多いかも知れません

でも、毎月の支払には業種は関係有りません

　「年収の５倍以上のローンは破綻への一直線です」

銀行が貸してくれる金額と貴方が借りても良い金額の上限は違います

短期の余裕のない生活は良いでしょうが、２０－３０年間、人生のほとんどがそんな生活．．．。

さてどうしましょうか？

　「苦しむ人生を送るために家を建てましょう」

No.1 回答者： doctorelevens 回答日時： 2005/11/29 13:14

＞・結構無理な返済額でも銀行では返済比率が35%以内であれば、貸してしまうものなのでしょうか？

物件しだいで貸す場合もあります。

＞・銀行に行く前にローン申し込みに関する必要書類を記入の上、営業担当の人に一度渡せ、と言われていますが、ローンを申し込む時というのはこういう決まりがあるのですか？営業担当の人に渡す意味がわかりません。
ローン申し込みというのは個人で勝手に窓口に行ってはいけないのでしょうか？
どこのローンにするかは個人の判断でできると思っているのですが・・・
契約書には「○○銀行でローンを組んでください」、とは書いてありません。

一般的には、申し込み者からの強い要請が無い限りは、不動産会社（建築会社）の提携銀行でローンを組みます。
希望する銀行がある場合ははっきり伝えましょう。

＞・普通の会社員と公務員では融資の面でなにか違いがありますか？（公務員だったら融資は通ると思う。と言われたのですが。公務員ではありません。）

実によく言われることですが、事実のようです。
民間だからだめということも無いようです。
会社の安定度かな？

＞・もし融資不可な場合、理由は販売会社も私も理由を知ることができますか？

「審査に通りませんでした」といわれる場合がほとんどです。
公明正大な理由でなくとも法的には何の問題も無いのです。