道路拡幅に伴う用地補償の価格について

Question

自宅前の道路（現在の道路幅2ｍ）を拡幅し5ｍの道路へと計画されています。（自治会から市へ依頼していたようです）先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

matthewee · Accepted Answer

１．もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

　収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（昭和３７年、平成１４年閣議決定）です。

　この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

　憲法２９条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
　要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

　これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」（同法７１条）と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも７条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
　結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

２．さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の７０％相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の１／３～１／６の金額になります。

　質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を１部購入されたら如何ですか。
　都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています（例示として、埼玉県ＨＰを下記、参考URLに貼っておきます）。

　私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
　もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

３．質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

　道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
　車の通行が多くなり（スピードも速くなる）通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

　今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分（＝おそらく１０－２０％上がる）で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

　ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（昭和３７年、平成１４年閣議決定）と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
　例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL：http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

yukai4779 · Answer

ご質問の道路整備は、自治会で要望されていたとの事ですので、地権者にあたる方々には内々に用地提供の同意を得ていたのではないでしょうか。質問の回答にならないかも知れませんが参考程度に。

　Ａ自治体では財源不足のために、道路整備の条件として用地は無償提供というところもあります。かと思えば、隣のＢ自治体では不動産鑑定等での評価で用地取得しているところもあります。
　Ａ自治体は、無償提供の同意を得た順から整備しますので、無償を拒む地権者が居る路線はいつまでも整備されない状況です。

　質問者様が在住する自治体がＡの場合、仮に質問者様が役所から提示された条件で拒んだ場合は、その路線整備そのものが整備されない事になる可能性が高くなります。この場合、道路整備計画は残っていても着工されるのはいつになるか解りません。それだけなら、それほど気になるレベルではないかも知れませんが、自治会内でのトラブルとなる可能性を秘めていることを考慮すべきかと存じます。

　質問者様は道路整備自体は反対ではないようですので、買収価格について役所とよく相談されるべきかと存じます。ケースによっては何らかの対応を考慮する場合もあるようですので。

　また、用地買収に限らず、敷地内にある庭木や塀などの構造物も補償の対象になりますのでご確認下さい。こちらについては、標準的な評価をする参考図書がありますが、全ての物件を網羅するものではありませんので、交渉の余地はあると考えます。

anchorage · Answer

仕事で2項道路に関わった事がありますので少し書かせてください。

2項道路は、家を建てる人が、各自２ｍづつ道路中心線より下がることで、将来、４ｍ道路ができるということなのですが・・・
実際は、道路整備を誰が行うのか、道路中心線をどうやって決めるのか。などの問題があり、自然と４ｍ道路が出来上がったという話は聞いたことがありません。
特に起点・終点の家は、他の道路にも接しており、2項道路を広げるのは迷惑なだけです。
どこの自治体でもこの2項道路の問題が解決すれば、密集住宅地問題が解決すると言われるくらいの問題です。

そういう状況の中、市が工事だけでなく用地買収までしてくれるのは、非常に珍しいというか先進的な市だと思います。（市全体で莫大な事業費になります。）

で、この2項道路の問題は、皆さんが回答されているような利便性と損得の問題のほかに、救急車・消防車が入れるようにするという命の問題もあります。

ちょっと質問からは外れましたが、今回の買収は、いくらかでも買収費が出ればいい方だと思いますよ。どうしても納得できない時は、自治会合意の上で、もう一度市と話し合いをされることをお勧めします。

walkingdic · Answer

>隣に新しい家が建っているので多分、2項道路と思われます。
ということは、多分２項道路ですね。
既にその隣の家は道路中心から２ｍセットバックしていませんか？

>用地買収予定となる土地の一部は数年前に市場価格で購入した土地ですので、課税標準価格では大損
この考え方が間違いです。
２項道路の場合には、既に道路中心から２ｍのセットバック範囲はそもそも価値は０円です。
これは購入当時からそうです。一般的にもセットバックエリアの土地は０円で取引されます。

今回の場合には５ｍ道路とするので、それ以上セットバックする部分については確かに敷地提供となりますけど、そ部分だけの話で、今回の話の中でセットバック部分も０円ではなく課税標準価格で買い取ってくれるのであればラッキーなんですよ。

あと、道路が５ｍとなると、残りの敷地の価格は高くなります。大抵何割か上がります。

わかりやすく言うと、道路に接する残りの敷地をＡ、セットバック部分をＢ、セットバックエリアではないけど提供する部分をＣとすれば、

ご質問者が購入した時の坪単価をαとすると、購入時の総額はα×（Ａ＋Ｃ）です。（Ｂは初めから０円です）
そして、今回の話では、ご質問者が実質得ることになる利益は、坪単価が５ｍ公道に接道することでβに上がりますので、

Ａ×（β－α）

そして、課税評価価格の坪単価をγとすると、買取により得るのは、

γ×（Ｂ＋Ｃ）

一方でご質問者が損をするというのは、エリアＣの部分で、Ｃ×（α－γ）だけですから、

得るもの：Ａ×（β－α）＋γ×（Ｂ＋Ｃ）
失うもの：Ｃ×（α－γ）

で得るものと失うものの差が損得ラインです。

お分かりでしょうか？

nobugs · Answer

質問者さんの条件は、非常に恵まれています。

建築基準法の原則として、道路は最低４ｍの幅員が必要です。
見做し道路の場合であれが、道路中心から２ｍの後退が必要ですし、その場合全く保証は無いだけでなく、道路の整備を要求されます。

今回の例は、あくまでも住民の要求により実行されるものです。
もし、一人でも反対があれば、実行されません。

現行の２ｍの道路では、今後改築が出来ないと言うデメリットが残り、資産価値が低く（３割程度）なります。

Willyt · Answer

自治会から市へ依頼したのなら、当然路線にそった貴下も説明会に参加する機会があった筈で、もし○○○桟敷に置かれたのでしたら、自治会に抗議するのが先決です。
　
　ただ、依頼によって市が施工するのですから、地元の結束が乱れたとなれば市はすぐに手を引いてしまいますよ。そのことをよく考えて行動されることですね。

　私の家の横の露地も６ｍに拡幅され、２ｍほどの幅を２０ｍほど削られましたが、平米２千円。ただみたいなものでした。でも喜んで応じましたよ。＃１の方がご指摘のように、それで地価が上がるし、車が楽に車庫から出るし、いいことづくめでしたからね。

walkingdic · Answer

それは難しい話ですよ。
厳密にいうならば、個人に対して利益供与とならず、また損失も出させない価格にしなければなりません。

で、ご質問のように２ｍしかない道路が５ｍになるということは、当然ながらご質問者の敷地の価値は上がります。
で、本来はこの価格上昇分も見込んで最終的に損益でないように補償価格を決めます。

あと、現在が２項道路であれば本来皆さんが建て替える場合には自らの敷地は道路用地として提供しなければならず（セットバック義務）、これは自治体により買い取るところもあるけど寄付しなさいと言われるところもあります。
２項道路でなければそもそも建築不可の状態ですから、これもまた多大なるメリットが生じます。

現行道路がなんなのかわかりませんけど、上記の通り単純に用地買収の基準となるのではなく、道路拡張を伴う場合にはこういうことを考えねばならないのです。つまり単純ではありません。

ただご質問の場合には便宜的に課税標準価格にて行うとのこと。
これがご質問者にとって得になっているのかいないのかはわかりません。
そういう視点で皮算用してみてください。

道路拡幅に伴う用地補償の価格について

１．もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。

ご質問の道路整備は、自治会で要望されていたとの事ですので、地権者にあたる方々には内々に用地提供の同意を得ていたのではないでしょうか。

仕事で2項道路に関わった事がありますので少し書かせてください。

>隣に新しい家が建っているので多分、2項道路と思われます。

質問者さんの条件は、非常に恵まれています。

自治会から市へ依頼したのなら、当然路線にそった貴下も説明会に参加する機会があった筈で、もし○○○桟敷に置かれたのでしたら、自治会に抗議するのが先決です。

それは難しい話ですよ。

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